Thị trường bất động sản Úc đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt rõ rệt sau thời kỳ bùng nổ, khi lãi suất cao và nguồn cung hạn chế khiến giao dịch chậm lại, tỷ lệ đấu giá giảm và tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Dù về mặt lý thuyết, cán cân quyền lực đang nghiêng dần về phía người mua, nhiều người tìm nhà cho biết thực tế vẫn đầy áp lực, cạnh tranh gay gắt và khó đoán, khi những căn nhà “tốt” vẫn hiếm và giá trị hợp lý ngày càng khó xác định.
Sau khi bán căn hộ tại Marrickville (tây nội Sydney), Stephanie (không tiết lộ họ) tưởng rằng phần khó nhất đã qua.
Thế nhưng, cô cho biết mình đang rơi vào một “vùng lưng chừng kỳ lạ” của thị trường nhà ở Úc đang hạ nhiệt, khi bắt đầu hành trình tìm nhà mới.
Dù người mua tại Úc được cho là đang dần có nhiều quyền thương lượng hơn, việc thực sự mua được một căn nhà vẫn rất khó khăn.
Tại các buổi mở nhà, đám đông thưa hơn, tỷ lệ bán đấu giá giảm, và người bán ngày càng lo lắng.
Một vấn đề khác vẫn tồn tại: các môi giới nói rằng nguồn nhà “chất lượng tốt” đưa ra thị trường vẫn rất ít.
“Cảm giác như ai cũng nói người mua đang có lợi thế, và đúng là tôi cũng cảm nhận vậy khi bán nhà vào tháng 4,” Stephanie nói với SBS News.
“Nhưng khi một căn nhà tốt xuất hiện, thì cạnh tranh vẫn cực kỳ khốc liệt vì nguồn cung quá ít.”
Sự mâu thuẫn này đang trở thành đặc trưng mới của thị trường bất động sản Úc năm 2026.
Các chuyên gia cho rằng thị trường đang rời khỏi giai đoạn bùng nổ thời đại dịch và chuyển sang trạng thái có lợi hơn cho người mua, ít nhất là trên lý thuyết.
Nhưng với nhiều người đang tìm mua nhà, cảm giác thực tế lại chưa hẳn như vậy.
Ngay cả trong thời điểm vốn thường yên ắng theo mùa, thị trường vẫn đang có những biến động khó đoán và được cho là đang trong quá trình điều chỉnh.
Thị trường hạ nhiệt nhanh chóng
Thị trường nhà ở Úc đã giảm đà trong nhiều tháng, khi lãi suất cao làm giảm khả năng vay và ảnh hưởng niềm tin của người mua.
Hiện nay, những bất ổn mới từ thay đổi ngân sách liên bang liên quan đến negative gearing và thuế lãi vốn (capital gains tax) đang khiến thị trường thêm dè dặt.
Dấu hiệu rõ nhất của sự thay đổi là tỷ lệ bán đấu giá giảm.
Dữ liệu từ Cotality cho thấy tỷ lệ bán đấu giá sơ bộ tại các thành phố lớn gần đây đã giảm xuống dưới ngưỡng 60%, mức thường được xem là thị trường cân bằng.
Tại Sydney, tỷ lệ này gần đây chỉ dao động quanh mức giữa 50%.
Brisbane cũng ghi nhận một trong những kết quả đấu giá yếu nhất kể từ năm 2023.
Theo các chuyên gia, người mua đang ngày càng thận trọng hơn với số tiền họ sẵn sàng chi trả.
Sự thận trọng này đang thay đổi tâm lý thị trường.
Thay vì “sợ bỏ lỡ cơ hội”, người mua hiện nay có xu hướng “sợ trả quá giá”.
Giảng viên kinh tế hành vi Meg Elkins từ Đại học RMIT mô tả tình hình hiện tại là “hơi điên rồ”, khi người mua đang bước vào một thị trường chưa từng thấy trong thời gian dài.
Bà nói:
“Ngay cả khi dữ liệu cho thấy đây là thị trường của người mua, thì giá chào bán vẫn tiếp tục ảnh hưởng mạnh đến hành vi. Nếu người bán chưa điều chỉnh giá xuống, người mua vẫn bị neo vào kỳ vọng giá cũ.”
Sự thay đổi cán cân quyền lực
Các chuyên gia cho biết đây là một giai đoạn chuyển đổi điển hình sang thị trường của người mua.
Trong thực tế, điều đó có nghĩa là nhà mất lâu hơn để bán, ít người trả giá tại đấu giá, nhiều trường hợp không bán được và người bán phải nhượng bộ về giá.
Những yếu tố từng đủ hấp dẫn như bếp mới cải tạo hay điều hòa âm trần giờ đây không còn đủ sức thu hút trong thị trường chậm lại.
Một số môi giới cho biết người bán đang dùng những cách ngày càng “sáng tạo” để thu hút người mua.
Ở tây Sydney, một chủ nhà từng tặng xe thể thao Alfa Romeo 4C khi bán một bất động sản trị giá hàng triệu đô.
Ông Alexander Sallit từ Ray White Parramatta cho biết xu hướng này phản ánh sự thay đổi rõ rệt của thị trường:
“Chúng tôi đang tăng thêm buổi mở nhà vào Chủ nhật, đồng thời thay đổi cách quảng bá bất động sản.”
Ông nói thêm có trường hợp tặng túi Chanel miễn phí kèm nhà bán như một “món quà đi kèm”.
Tuy vậy, khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua vẫn rất lớn, dẫn đến ngày càng nhiều phiên đấu giá không thành công.
Stephanie chia sẻ:
“Cả khi bán lẫn khi mua, tôi đều cảm thấy kiệt sức vì thị trường quá khó hiểu. Không ai biết mức giá hợp lý là gì nữa.”
Gánh nặng vẫn chưa giảm với người mua
Dù quyền thương lượng có cải thiện, nhiều người mua tiềm năng vẫn cảm thấy thị trường rất cạnh tranh.
Chiến lược gia bất động sản Cameron Kusher cho rằng nguyên nhân chính là nguồn cung.
Một số chủ nhà trì hoãn việc đưa nhà ra bán vì cho rằng họ đã bỏ lỡ đỉnh giá.
Người khác lại không muốn hạ kỳ vọng sau nhiều năm giá tăng mạnh.
Kết quả là nguồn nhà tốt vẫn rất hạn chế, đặc biệt tại các khu vực vốn đã khan hiếm.
Ông nói:
“Nguồn cung hiện rất thấp… có nhiều lý do, từ tỷ lệ thuê thấp đến yếu tố mùa vụ khiến hoạt động thị trường chậm lại.”
Trong khi đó, ngân hàng cũng đang siết khả năng vay.
Sau nhiều đợt tăng lãi suất, người vay đã mất hàng chục nghìn đô la khả năng vay, khiến mức mua thực tế giảm đáng kể.
Với người mua nhà lần đầu, việc giá giảm nhẹ cũng không đủ bù đắp chi phí vay tăng cao.
Giảng viên Meg Elkins nói:
“Tổn thất luôn khiến người ta cảm thấy nặng nề hơn lợi ích. Vì vậy người mua thường phải điều chỉnh kỳ vọng.”
Stephanie cũng nói:
“Dù giá có giảm nhẹ, nhưng khả năng vay của tôi lại giảm nhiều hơn, nên cảm giác như chẳng được lợi gì.”
Khi nào là thời điểm mua nhà tốt nhất?
Chuyên gia môi giới Michelle May khuyên người mua lần đầu nên tập trung vào chuẩn bị thay vì cố đoán thị trường.
Bà cho biết:
“Người mua vẫn đang xếp hàng cạnh tranh nhau cho các căn nhà mới ra thị trường, đặc biệt là những người mua lần đầu, nhiều người có hỗ trợ từ gia đình.”
Bà cũng nói các chính sách hỗ trợ như vay ít tiền đặt cọc hoặc đồng sở hữu vẫn đang thúc đẩy nhu cầu.
Điều gì đang chờ người bán?
Đối với người bán, thời kỳ “bán dễ, đấu giá cao” đang dần kết thúc.
Ông Sallit cho rằng định giá thực tế là yếu tố then chốt trong thị trường chậm lại.
Những căn nhà định giá quá cao có nguy cơ bị “ế” lâu, trong khi người mua ngày càng yêu cầu linh hoạt hơn về điều kiện và thời gian giao dịch.
Suy thoái hay sụp đổ?
Ông Cameron Kusher cho rằng các nhà kinh tế không dự báo một cuộc sụp đổ thị trường nhà ở.
Thay vào đó, kịch bản được nhắc đến nhiều hơn là điều chỉnh hoặc tăng trưởng chậm kéo dài, đặc biệt tại Sydney và Melbourne.
Ông nói:
“Nguồn cung ở Sydney và Melbourne hiện khá cao so với trước đây… nhưng người bán chưa sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng giá.”
Ông cũng cho rằng trong dài hạn, tăng dân số và thiếu nhà ở vẫn sẽ hỗ trợ giá.
Hiện tại, tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt.
Từ trạng thái “mua bằng mọi giá”, thị trường đang chuyển sang thận trọng, thương lượng và do dự.
“Điều đó không có nghĩa giá nhà sẽ chỉ tăng mãi. Lãi suất sẽ còn biến động, cùng với những thay đổi thuế lớn có thể ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư,” ông Kusher nói.
Và với những người mua như Stephanie, điều đó có nghĩa là đang bước vào một thị trường mà họ “có vẻ” có nhiều quyền hơn, nhưng chưa chắc đã cảm thấy như vậy trong thực tế.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
