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【现场说法】建筑商破产,我的购房合同是否还有效?

A closed construction site. Source: Mark Evans/Getty Images

昆州某房建巨头濒临破产,如果购房者和其签订了购房合同,他们该怎么办?

在此前的《现场说法》节目中,澳大利亚Auslaw Partners澳和律业管理合伙人林汇铭律师以知名房产建筑公司Privium濒临破产为例,详细解答了建筑商破产原因、破产清算以及偿还债务人顺序等法律知识。

一、建商破产后,我的购房合同是否还有效?

林汇铭律师表示,客户的购房合同当然是有效的合同。但是他建议,由于建商已经申请破产程序,购房者需要请律师帮助,以在建筑商破产程序中争取自身合法权益。在下文中,林律师以昆州建商Privium进入破产程序为例,解答了购房者可能面临的合同疑问。

第一步:首先您需要确定您的施工阶段

(1)已经完成施工:这种情况下您非常幸运,您不需要做任何事情。 除非房屋存在缺陷,否则您可以直接忽略建商Privium破产的消息。

(2)没有开始施工:您可能会获得押金退款。

(3)已经开始施工但未完工:您可能需要支付完成工作的费用。如果 Privium 正在考虑将您的合同转让给其他承包商以完成工作,您可能需要寻求律师的法律建议。将合同转让给其他承包商可能会影响您在Queensland Home Warranty Scheme昆士兰房屋保修计划下的权利。 

如果您在昆州,并与Privium签订了合同,您可以申请Queensland Home Warranty Scheme(昆士兰房屋保修计划)。

第二步:向QBCC申请

QBCC是昆士兰州建筑委员会(Queensland Building and Construction Commission),该委员会的职责是:

(1) 向有资格的建商颁发许可证;

(2) 为建商和房主的纠纷提供争议解决服务;

(3) 管理一个房屋保修计划,为昆士兰州的房屋提供保险(Queensland Home Warranty Scheme)。 

什么是Queensland Home Warranty Scheme?

大多数在昆州价值超过3300澳元(包括人工和材料)的住宅建筑工程必须有房屋保险。

作为建造过程的一部分,承包商需要向QBCC支付保险费以确保建造。 该金额包含在您的合同中,并在工作开始前支付。

它可以在以下情况下保护您的权益:

  • 有执照的承包商没有完成承包的住宅建筑工作,你已经终止了合同
  • 承包商未能纠正有缺陷的工作
  • 建筑物出现下沉或沉降 

申请Queensland Home Warranty Scheme的主要要求有哪些?

首先,合同必须是固定价格合同(即必须从合同中明确工作将花费多少)。

与获得许可的承包商签订的合同必须:

(1) 您根据建商的违约终止与建商的合同。

(2) 获得许可的建商负责人已经死亡。

(3) 获得许可的建商是一家公司,该公司已经注销。

(4) 持牌建商破产,其执照已被吊销。 

目前Privium 公司如果正式破产,其执照将被吊销,那么您可以向QBCC申请赔偿。

如何申请?

由于承包商违约,您的建筑工作未完成并且您已终止合同,您需要填写一个名为‘Non-Completion Claim Form’的表格。您可以在QBCC的网站上找到这个表格。

您必须提交的文件有:

  • 合同终止的证据。例如,所有终止通知的副本和任何其他关于终止发送给承包商的合同
  • 建筑合同,包括所有条款和条件
  • 合同规定(如果在您的合同中提及终止的条款)
  • 批准的建筑计划,即建筑工作需要批准(如果适用于您的情况)
  • 市议会开发/建筑批准,即建工作需要批准(如果适用于您的情况)
  • 合同变更文件
  • 向承包商付款的证据,例如 承包商出具的收据副本

二、我是否有权利终止(terminate)建房合同? 

一般而言,在以下情况下,您可以合法终止建筑合同:

(1)建筑合同中有条款规定在这种情况下有权终止;或者

(2)在合同中未规定,但普通法或相关发来允许的情况下有权终止。 

合同终止的法律可能非常复杂,尤其是通过普通法的相关规定来终止合同。

主要有两种情况:

(1)建商明确表示不愿意完成合同约定的工程。

(2)建商无法完成工作的情况,例如,建商已死亡、失踪、资不抵债或失去执照。 

终止合同的风险

在这里要特别提醒大家注意的是决定终止合同时要承担的风险:

您必须有合法有效的理由来终止合同。

若是您没有合法的理由来终止合同,您可能要支付对方损害赔偿金以及其他的费用。

另外一个您需要注意的是,终止建筑合同还需要符合相关的法律程序和法律规定,否则您的合同不会被合法的终止,并将继续进行。

在本期《现场说法》听众热线节目中,听友们现场咨询了向雇主索要工资税单无果、法律上的文件送达、旅行社取消游轮度假行程却向消费者收手续费等法律疑问,林汇铭律师都做了详细解答。请您点击收听详细内容。

【现场说法】建筑商破产,我的购房合同是否还有效?
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本节目仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者原创保护,且作者与本台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

《现场说法》听众热线逢周二上午8点20分至9点播出,欢迎拨打热线电话1300 799 323参与节目,咨询法律或移民问题。

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