似解 非解
回顾近年在澳地产投资的曲曲折折，我们愿以自己的一知半解与您分享。尽可将其当作姑妄之言，姑且听之。
一 关于投资策略
这是见仁见智的问题。很多人投资成功，其实并无明确规划的策略。我和太太最初投资时，也并未认真考虑过策略的问题，但其实从一开始 ，我们心中已有朦胧的目标和框架，而且随着时间的推移和投资经验的日渐丰富，这个目标和框架就越来越清晰，这就是我们所谓的投资策略。我们倾向于购买并持有（buy-and-hold），或是购买翻修持有（buy-renovate-hold），因为我们相信，总体而言，房产持有时间越长，最终的收益就越大。这是因为以下两点原因。
其一，当我们购买房产时，唯一固定不变的是合约上的购房价格。以每年2%的通胀计算，三十年后，彼时的房屋价格其实比当下的合约价格降低了55%。换句话说，在这三十年间，我们什么也没做便已经从购房价格这一项上获利了45%。再加上同期房价自然上涨的获益部分。
其二，房地产价值的级数增长（compounding effect）是很奇妙的。持有时日越长，等量的资本增长所需时间就越短。就像一条上扬的抛物线，前期的上涨比较平缓，而越到后期，上扬的速度越快，角度也越大。
我们选择长期持有而非短平快的买进卖出策略，正是由于我们预见到了长期投资比短期投机更大的潜在收益。
二 关于负扣税与正收益（negative gearing vs positive gearing）
这并非我们投资时首先考虑的因素，而是当我们大体确定了将要购买的房产后才会计算的，因为它会影响到我们手上的现金流。
通常情况，投资初期着手建立具有一定规模的投资组合（sizable portfolio）之时，会更多的选择负税的房产，因为这样的物业大都会有更多资本增长的空间，而这正是我们购买更多房产所需要的equity的来源。当投资达到一定规模，便会开始对拥有的物业进行调整，将收益好的部分保留，收益不佳的部分剔除，此时会综合考虑负扣税与正收益之间的平衡与匹配。而当决定终止投资时，我们通常会选择几个收益好（positively geared）的房产将其保留，其余转卖以帮助清偿贷款。
我和太太选择房产时，并不太介意它是否带给我们负扣税还是正收益，我们更看重物业本身的增值潜力，但我们会计算购买和持有物业的现金流，也因此会在我们所投资的房产之中建立一个比较平衡的组合。并且，随着房租的自然增长，负税的房产很有可能会逐渐带来正收益，我们投资组合和策略的选择也会随之调整。
三 关于滞缓市场的对策
房地产市场的增长是波动性的。当市场环境不佳或是增长缓慢时，冷静客观的分析很重要。以我和太太投资的切身经验，我们会做以下考量以作应对。
• 对他人而言不利的市场，或许是自己购入的良机。我们会总体衡量市场环境，也会依据自身投资需要对个别物业单独评估，以免坐失机会。
• 重新审视投资组合，对不同增长与收益的物业进行筛选及调整。
• 考虑翻修或是加盖房屋，以提升房产价值及租金收入。
• 各地市场环境不尽相同，如果一处不理想，及时研究其它地区，机会随时都有。
• 增加还款量以降低贷款总额，以增大市场转暖后的借贷能力。
• 尝试其它投资渠道。
至此，我们与您分享了我和太太投资的切身经历以及一些个人见解。我们真心希望以此为契机，能够结识更多志趣相投的朋友，相互沟通交流，共同为我们的理想和未来而努力。
