撤场潮来袭：中国物业为何撑不住了？
自2025年下半年以来，中国多地接连出现小区物业“撤场潮”。物业提前解约、不再续约的公告陆续张贴，小区一下进入“无人管”的尴尬期。
根据中指院的数据，今年1-9月份，全国公开的物业撤场案例已经高达120起，仅仅在7-8月份一个多月的时间，就有50多个物业主动撤场的案例。其中不乏一些品牌的物业公司。根据相关数据的统计，物业主动撤场事件发生最多的不是三四线城市，反而是如宁波、重庆、成都、武汉、合肥、深圳等一线和二线城市。主动撤场的物业公司涉及到中海、龙湖、滨江、融创、金科等多个品牌物业公司。
在房地产行业进入存量阶段后，物业企业失去了过去依托开发商“托底”的安全垫，经营压力骤然放大。
江苏省徐州市久隆凤凰城小区业委会负责人李波先生在接受采访时表示：“原来我们每个新小区都有开发商在托底，他们自己成立的物业管理公司，管理得还是不错的。”但随着房地产市场走弱，“没有开发商原来的托底，再加上经济下行，有很多人就不再愿意缴纳物业费。”
缴费意愿下降，直接影响物业运转。“物业公司没有钱发工资，他运营不起来。”李波说，这种情况“形成了一个连续多年的恶性循环”，最终在近期爆发了。
收费难与服务滑坡
“物业费收不上来，也涨不上去”，成了不少物业公司的现实困境。
在一些远郊或新城楼盘，由于入住率低，业主空置房屋，缴费积极性不高。而在入住率较高的成熟社区，问题则更多集中在“质价不符”。
杭州一个近3800户的大型小区，物业费收缴率长期不足一半，累计欠费超过千万元。部分业主坦言，并非拒绝缴费，而是认为服务与收费不匹配。
在澳洲从事物业管理7年的Lisa指出，中国物业费定价长期缺乏清晰标准，是收缴率低下的原因之一。
相比之下，在中国，“虽然法律也要求公示收支，但实际执行中的透明度和业主参与程度，在不同小区差异很大。”Lisa说。随着业主维权意识增强，“业主对物业的要求越来越强烈，服务可能跟不上需求，长时间矛盾激化，最后物业干不下去。”
她同时对比了澳洲的做法。在澳洲，物业费并不是“可交可不交”，而是一项明确的法律义务。在极端情况下，甚至可能被强制出售房产以偿还债务。正因规则清晰、执行严格，多数小区的收缴率较高，社区运营也相对稳定。
李波先生也感受到类似变化。他回忆说：“原来请的都是倩男靓女，年轻人，穿上制服挺好。”但随着费用收不上来，人员不断压缩，“现在都请六七十岁的老大爷来服务，没有很好的培训，也没有很好的责任心。”
服务质量下降，业主更不愿交费；缴费率下降，物业进一步削减成本——循环往复，小区环境随之恶化。
在徐州，一些小区物业撤离后，“垃圾遍地，电梯损坏，环境变差”，李波形容那种状态“最后形成两败俱伤”。他甚至直言，部分小区房价因此下跌了30%至50%。
中国物业服务到了“不破不立”的时候
对于未来模式，两位受访者看法并不冲突。
李波认为，“仁者见仁，智者见智，各种模式都会出来。”他提到，杭州已有业主自管的先例，但他仍强调，“大部分管理还是应该由专业的来管理，通过专业的、好的品牌物业公司来提升小区品质。”
Lisa则判断，未来业委会的角色会越来越重要，可能逐步成为真正的决策主体，而物业公司转型为“专业服务提供者”。服务不好，就被更换——更像市场竞争，而不是行政安排。
在房地产红利消退后，物业行业正在经历一次深层调整。过去“躺着赚钱”的时代结束，物业行业正在被迫回到最朴素的逻辑：谁能提供稳定、透明、专业的服务，谁才能留下。
对于物业行业而言，这场阵痛，也许正是一次“不破不立”的重塑。只是重塑过程中，小区的秩序和价值，能否被守住，才是业主最关心的问题。
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