点击 ▶ 收听播客。
就在不久前，墨尔本刚被城市生活指南杂志《Time Out》评为“全球最佳城市”。
而房地产数据机构Cotality发布的3月住房报告又指出，这座城市或许还拥有澳大利亚少数几个“买房比租房更便宜”的城区之一。
报告显示，在墨尔本市中心，按照房价中位数计算的房贷还款额，与租金中位数相比，每两周可节省约322澳元。
研究通过对比房贷还款与租金水平发现，在首府城市区域中，墨尔本内城区成为少见的“购房成本低于租房”的市场。
不过，专家也提醒，即使在数据上看起来更划算，实际购房成本仍取决于多种条件，潜在买家在做出决定前仍需谨慎评估。
供应增加让墨尔本成为“例外”
为什么墨尔本会出现这种情况？
Cotality研究主管杰拉德·伯格（Gerard Burg）指出，最主要的原因在于近年来公寓供应的大幅增加。
他在接受SBS新闻采访时表示：“这在很大程度上反映了近年来该地区公寓供应快速扩张所带来的影响。”
大量新建公寓进入市场，使墨尔本内城区公寓价格的中位数保持在相对较低水平。
与此同时，去年一度出现的利率下调也在一定程度上降低了房贷还款压力。
伯格解释说，相比之下，墨尔本租赁市场的空置率仍然较低，这给租金带来了上涨压力，最终推动租金水平高于每两周的房贷还款额。
房地产资讯平台Domain研究负责人尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）也指出，这一趋势在墨尔本中央商务区、卡尔顿（Carlton）、南墨尔本（South Melbourne）以及里士满（Richmond）等地尤为明显。
她表示：“与其他主要首府城市相比，墨尔本在公寓和单元房供应方面的表现更好。”
与此同时，近年来不少投资者对墨尔本房地产市场持观望态度，这也使得当地公寓价格增长相对温和。
“多种因素叠加在一起，使得在墨尔本一些内城区购买公寓的成本，反而低于租房。”
不过，伯格认为这种情况未必会长期持续。
三大银行目前都预计澳大利亚储备银行（RBA）未来可能还会有两次加息。
“加息将直接提高房贷还款额，”他说，“虽然短期内未必会立即消除墨尔本内城区购房与租房之间的差距，但很可能会逐渐缩小这一差距。”
其他少数地区也出现类似情况
尽管在澳大利亚大部分地区，租房仍然比购房便宜，但报告也发现了一些例外。
在北领地，帕默斯顿（Palmerston）和达尔文（Darwin）部分地区目前都出现了类似情况。
在帕默斯顿，购房者每两周可比租房节省265澳元，而在达尔文郊区则约为188澳元。
除此之外，首都领地（ACT）的沃登谷（Woden Valley）也出现了类似情况，不过差距较小——每两周仅约25澳元。
在悉尼部分地区，租房与购房的成本差距也已经十分接近。
例如利物浦（Liverpool）租房每两周只比购房多20澳元；帕拉马塔（Parramatta）多40澳元；奥本（Auburn）多71澳元。
其他接近这一水平的地区包括北堪培拉（North Canberra）（37澳元）、阿德莱德市区（38澳元）以及珀斯市区（72澳元）。
需要注意的是，这些计算假设购房者支付20%的首付，并以5.75%的利率申请30年期住房贷款。
伯格表示，东海岸一些城市的情况与墨尔本类似，大规模公寓开发项目压低了当地公寓价格。
他说：“在更具可比性的东海岸市场中，例如首都领地的沃登谷，购买公寓的成本已经低于租房；而在悉尼帕拉马塔及其周边地区，购房成本也仅略高于租房。”
独立屋市场情况截然不同
然而，在独立屋市场中，情况则完全不同。
在任何首府城市地区，购买独立屋的成本目前都高于租房。
差距相对较小的城市包括达尔文、霍巴特，以及阿德莱德和珀斯外围地区。
在地区城市中，情况稍有不同。
特别是在矿业地区或偏远地区，购房成本低于租房的机会相对更多。
房地产平台Domain去年7月发布的研究显示，在全澳范围内，仅有6%的郊区出现“买独立屋比租房更便宜”的情况。
在首府城市中，这一比例仅为1.7%；相比之下，公寓市场中这一比例为20.7%。
而在地区城市中，购买独立屋更便宜的郊区比例为14%，公寓则达到31.3%。
鲍威尔指出，随着近期房价上涨和利率上升，这些比例如今很可能已经进一步下降。
租房真的等于“白花钱”吗？
尽管部分地区购房成本看似更低，但专家表示，现实情况远比简单一句“租房就是在白白花钱”要复杂得多。
首先，这些数据的前提是购房者能够支付20%的首付。
例如，如果房价为45万澳元，那么20%的首付就需要9万澳元。
如果首付只有5%，虽然只需2.25万澳元，但贷款金额会增加，同时还可能需要支付贷款机构按揭保险（lenders mortgage insurance）以及更高的还款额。
伯格表示：“如果租房者想按照这种计算方式转为购房，他们必须拥有20%的首付，并且获得贷款审批。”
此外，研究并未纳入房屋所有权的其他支出，例如房屋保险、维护费用、物业管理费以及印花税。
伯格指出，一些内城区市场或重要增长中心——例如帕拉马塔——不断增加的公寓供应，确实为希望通过购房获得更稳定居住环境的租房者提供了一些机会。
不过，他也强调，把租房看作“白白花钱”，显然并不全面。
鲍威尔也提醒，潜在买家在考虑购房时应仔细计算自己的财务能力，并了解是否符合各类首次置业者补贴计划（first-home buyer schemes）。
“最重要的是把所有数字算清楚，”她说。
“这包括评估什么样的方案适合你的财务状况，同时也要把你可能符合资格的首次购房者政策纳入考虑，这样才能规划整个购房路径。”
不过伯格认为，对于已经准备好资金的人来说，这些市场中的“窗口机会”仍然存在。
他说：“在住房可负担性问题备受关注的背景下，这些局部市场可能为准备好进入市场的买家提供机会。”
欢迎下载应用程序SBS Audio，订阅Mandarin。您也可以通过YouTube、Apple Podcasts、Spotify等平台随时收听SBS普通话播客，在 YouTube, X , Instagram，微博和微信平台关注SBS中文，了解更多澳洲新闻。
