नेगेटिव गियरिंग क्या है और इससे निवेशकों को कैसे लाभ हो सकता है?

नेगेटिव गियरिंग एक शब्द है जो आमतौर पर निवेश संपत्तियों से जुड़ा होता है। यह तब होता है जब किसी निवेश संपत्ति का खर्च उससे मिलने वाले रिटर्न से अधिक हो जाता है। तो नेगेटिव गियरिंग क्या है और इससे निवेशकों को कैसे लाभ हो सकता है?

Key Points

• नेगेटिव गियरिंग से संपत्ति मालिकों को कर योग्य आय के मुकाबले लागत की भरपाई करने का मौका मिलता है।।
• पक्ष: किराये की लागत कम कर सकता है, कर लाभ के साथ खरीदारों को आकर्षित कर सकता है, आवास मूल्य बढ़ा सकता है।
• विपक्ष: शुरुआती नुकसान, अधिक संपत्ति हासिल करने की सीमित क्षमता..

नेगेटिव गियरिंग तब होती है जब किसी निवेश संपत्ति का खर्च उससे उत्पन्न रिटर्न से अधिक हो जाता है। इसके विपरीत, सकारात्मक गियरिंग तब होती है जब किराये की आय ऋण ब्याज सहित सभी लागतों को कवर करती है।

जबकि संपत्तियों में निवेश का उद्देश्य मुनाफा कमाना है, नेगेटिव गियरिंग जरूरी तौर पर निवेशकों को हतोत्साहित भी नहीं करती।

नेगेटिव गियरिंग की पद्धति

इंट्रापैक प्रॉपर्टी के मुख्य परिचालन अधिकारी मैक्सवेल शिफमैन कहते हैं कि यह उन ऑस्ट्रेलियाई करदाताओं के लिए उपलब्ध एक पद्धति हैं जो निवेश संपत्तियों के मालिक हैं। यह उन्हें अपनी टेक्स योग्य आय के सामने अपनी संपत्ति के स्वामित्व और संचालन की लागत को काटने का अधिकार देता है।

ऑस्ट्रेलियाई कर कानून के तहत, यदि संपत्ति किराए पर दी गई है या किराए के लिए उपलब्ध है, तो निवेशक कर कटौती के रूप में अपने ऋण भुगतान पर ब्याज का दावा कर सकते हैं।

यदि, वास्तव में, कुल लागत आपके द्वारा अर्जित राशि से अधिक है, तो आप वास्तव में उन अतिरिक्त लागतों का उपयोग अपने काम की सामान्य आय या किसी भी प्रकार की अन्य आय को ऑफसेट के लिए कर सकते हैं।

Maxwell Shifman, Chief Operating Officer, Intrapac Property

श्री शिफमैन का कहना है कि नेगेटिव गियरिंग कर कटौती के बजाय एक निवेश या टेक्स स्थगन यानि टेक्स डेफरल अधिक है।

नेगेटिव गियरिंग के पक्ष और विपक्ष

किसी भी निवेश रणनीति की तरह नेगेटिव गियरिंग के भी अपने फायदे और नुकसान हैं।

सबसे बड़े लाभों में से एक यह है कि यह मकान मालिकों को अपनी टेक्स योग्य आय कम करने का अधिकार देकर किराये की लागत को कम कर सकता है।

इसके अतिरिक्त, यह उपलब्ध कर लाभों के कारण नकारात्मक रूप से प्रभावित संपत्तियों में रुचि रखने वाले खरीदारों को आकर्षित कर सकता है। और इससे यह आवास के मूल्य में वृद्धि कर सकता है,

Negative gearing encourages investment in property to meet rental demands and prevent housing affordability issues.

दूसरी ओर, किसी संपत्ति के मालिक होने के शुरुआती वर्षों के दौरान नेगेटिव गियरिंग के परिणामस्वरूप नुकसान हो सकता है।

पीटर कौलिज़ोस एडिलेड विश्वविद्यालय में मास्टर ऑफ प्रॉपर्टी डिग्री के कार्यक्रम निदेशक हैं।

श्री कौलिज़ोस के अनुसार, नेगेटिव गियरिंग सेवाक्षमता पर प्रभाव के कारण निवेशक की अतिरिक्त संपत्ति प्राप्त करने की क्षमता को भी सीमित कर सकती है।

Iयदि वे गलत संपत्ति पर नेगेटिव गियरिंग डालते हैं, जैसे कि एक नया अपार्टमेंट जिसमें बहुत अधिक पूंजी वृद्धि नहीं होती है। तो न केवल वे सप्ताह-दर-सप्ताह पैसा खो रहे हैं, बल्कि कोई पूंजी वृद्धि भी नहीं हो रही है, या बहुत सीमित पूंजी वृद्धि हो रही है। इसलिए, उन्हें पूंजीगत हानि भी होती है।

Peter Koulizos, Program Director of the Master of Property degree, University of Adelaide.

Negative gearing can reduce rental costs for landlords and attract buyers due to tax benefits.

किराये के आवास बाजार पर प्रभाव

कैनस्टार में वित्तीय सेवाओं के समूह कार्यकारी और मुख्य टिप्पणीकार स्टीफन मिकेंबर्जर बताते हैं कि नेगेटिव गियरिंग किराये के आवास बाजार को कैसे प्रभावित करती है।

उनका कहना है कि सरकार आवासीय संपत्ति में निवेश को प्रोत्साहित करने और किराये की संपत्तियों की पर्याप्त आपूर्ति सुनिश्चित करने के लिए नेगेटिव गियरिंग की अनुमति देती है।

सरकार लोगों को संपत्ति में निवेश करने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए नेगेटिव गियरिंग की अनुमति देती है, विशेष रूप से आवासीय संपत्ति में, यह सुनिश्चित करने के लिए कि किराये की मांगों को पूरा करने के लिए संपत्ति की आपूर्ति उपलब्ध है।

Stephen Mickenberger, Group Executive of Financial Services and Chief Commentator at Canstar.

यदि नेगेटिव गियरिंग को समाप्त कर दिया जाता है, तो इससे अधिक किराया और किराये की कमी दोनों हो सकती है।

संपत्ति निवेश के दीर्घकालिक लाभ

पीटर कौलिज़ोस का कहना है कि नेगेटिव गियरिंग एक व्यापार है जो निवेशक शुरुआती नुकसान के बावजूद भविष्य में संपत्ति बेचते समय पूंजीगत लाभ से संभावित लाभ कमाते हैं।

उनका कहना है कि नेगेटिव गियरिंग निवेशक के लिये एक ऐसा बंदोबस्त है जो वह भविष्य में संपत्ति बेचते समय पूंजीगत लाभ से संभावित लाभ के लिए करते हैं।

"यहां तक कि अगर आपके पास $500,000 मूल्य की एक निवेश संपत्ति है और आपने अंततः उसका भुगतान कर दिया है, तो आप शायद वृद्धावस्था पेंशन के लिए पात्र नहीं होंगे या यदि आप हैं, तो आपको इसका केवल एक हिस्सा मिलेगा। इसलिए, वे सरकारी खजाने पर बोझ कम डालेगें।”

ऑस्ट्रेलियाई वित्तीय वर्ष 30 जून को समाप्त होता है, और पिछले वित्तीय वर्ष के लिए टेक्स रिटर्न 1 जुलाई से 31 अक्टूबर के बीच दाखिल किया जाना चाहिए।

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