익스플레이너: 주택시장 하락, 경기침체로 이어질까?

호주의 주택 가격이 하락세로 돌아서면서, 부동산 시장의 충격이 소비와 고용을 넘어 호주 경제 전체를 침체에 빠뜨릴 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

수년 동안 집값이 빠르게 오르면서 자산 가치 상승을 경험했던 호주인들.

하지만 이제 집값이 반대로 움직이기 시작하면서, 그 여파가 부동산 시장에만 머물지 않을 수 있다는 경고가 나오고 있습니다.

호주의 대표적인 부동산 개발업체인 나이절 새털리는 주택시장 침체가 소비 위축으로 이어질 경우 호주가 “전면적인 경기침체”에 빠질 수 있다고 경고했습니다.

하지만 호주중앙은행은 이런 우려에 선을 긋고 있습니다.

주택시장 침체가 경제의 일부 영역을 둔화시키겠지만, 현재로서는 경기침체를 예상하고 있지는 않다는 입장입니다.

그렇다면 우리들은 이 부분에 대해서 어떻게 받아들여야 할까요?

경제학자 사울 이슬레이크 역시 중앙은행의 전망에 대체로 동의합니다.

집값 하락이 경제성장을 둔화시키는 요인이 될 수는 있지만, 집값 하락만으로는 경기침체가 발생할 가능성은 크지 않다는 겁니다.

AMP의 수석 경제학자 셰인 올리버 역시 경기침체를 기본 시나리오로 보고 있지는 않습니다.

하지만 주택 가격 하락이 계속되고 경제 전반이 약해진다면 위험은 상당히 커질 수 있다고 경고합니다.

그렇다면 집값 하락은 왜 우리의 소비에 영향을 미치는 걸까요?

경제학자들이 말하는 이른바 ‘부의 효과’ 때문입니다.

집값과 같은 자산의 가치가 오르면 사람들은 자신이 더 부유해졌다고 느끼고 소비를 늘리는 경향이 있습니다.

반대로 자산 가치가 떨어지면 소비를 줄일 가능성이 커집니다.

과거 중앙은행의 분석에 따르면 집값이 10% 하락할 경우 소비 지출은 약 6개월 뒤 0.8% 감소하고, 장기적으로는 1.6%까지 줄어들 수 있다고 합니다.

이것이 중요한 이유는 가계 소비가 호주 경제 활동의 상당 부분을 차지하기 때문입니다.

올리버는 특히 금리가 높고 경제가 이미 약해진 상황에서는 집값 하락에 따른 소비 감소가 경기침체를 촉발할 수도 있다고 설명합니다.

하지만 이슬레이크는 집값과 소비의 관계가 그렇게 단순하지는 않다고 지적합니다.

대부분의 호주인에게 자신이 실제로 거주하는 집의 가치는 당장 현금으로 바꿀 수 없는, 이른바 ‘종이 위의 부’에 가깝다는 겁니다.

집을 팔지 않는 한 가격이 떨어졌다고 해서 실제 현금 손실이 발생하는 것은 아니기 때문입니다.

중앙은행의 사라 헌터 부총재보 역시 집값 하락이 소비에 미치는 영향은 상대적으로 작다고 말합니다.

다만 최근 집을 구입한 사람들에게는 상황이 조금 다를 수 있습니다.

특히 우려되는 것은 주택의 가치보다 주택담보대출이 더 많은 상황입니다.

예를 들어 1년 전에 100만 달러를 주고 집을 샀는데 현재 집값이 80만 달러로 떨어졌고, 대출금이 그보다 많다면 상당한 부담을 느낄 수 있습니다.

물론 이런 손실이 실제로 확정되는 것은 집을 팔아야 할 때입니다.

그렇다면 주택시장 침체가 더 심각한 상황으로 번질 가능성은 어떨까요?

최근 발표된 국민계정에 따르면 호주 경제는 올해 6월 분기까지 1년 동안 2.1% 성장했습니다.

고용도 여전히 증가하고 있고, 실업률 역시 약 4.5% 수준입니다.

이슬레이크는 상당수 호주 가계가 재정적인 어려움과 압박을 느끼고 있는 것은 사실이라고 인정했습니다.

하지만 경제적 어려움과 경기침체는 같은 의미가 아니며, 현재 호주가 경기침체 직전에 있다고 보기는 어렵다고 강조했습니다.

그렇다면 앞으로 어떤 지표를 지켜봐야 할까요?

셰인 올리버는 우선 집값 하락 속도가 더 빨라지는지를 봐야 한다고 말합니다.

그다음으로 가계 소비가 약해지고, 구인 공고가 줄어들며, 결국 실업률이 상승하는지가 중요한 신호가 될 수 있다고 말합니다.

이슬레이크 역시 고용과 구인 광고, 그리고 기업들의 경기 전망을 중요한 지표로 꼽습니다.

즉 두 경제학자 모두 호주가 경기침체에 빠지려면 집값 하락만으로는 부족할 가능성이 크다고 말합니다.

예를 들어 앞으로 6개월에서 9개월 동안 금리가 두세 차례 더 인상된다면 위험은 크게 높아질 수 있습니다.

여기에 해외 경기 둔화나 금융시장 충격과 같은 외부 악재가 더해질 경우 경기침체 가능성은 더욱 커질 수 있습니다.

다만 경제 상황이 크게 악화된다면 중앙은행이 대응에 나설 여지도 있습니다.

물가 상승을 억제하는 데 집중하던 통화정책의 우선순위를 경기와 고용으로 전환하고, 필요하다면 금리 인하에 나설 수 있다는 겁니다.

현재로서는 호주 경제가 경기침체를 향해 가고 있다고 단정하기는 어렵습니다.

하지만 주택 가격 하락이 소비와 고용 악화로 이어지는지가 앞으로의 핵심 변수가 될 전망입니다.

그리고 이슬레이크는 부동산업계에서 나오는 지나치게 비관적인 전망에 대해서는 신중하게 받아들일 필요가 있다고 지적했습니다.

부동산 업계 관계자들이 자신들의 이해관계에 따라 상황을 더 심각하게 이야기하고 있을 가능성도 있다는 겁니다.

결국 호주 경제의 향방을 결정할 것은 집값 자체의 하락 폭보다는, 그 충격이 소비와 고용, 그리고 가계의 금융 상황으로 얼마나 빠르게 확산되느냐가 될 것으로 보입니다.

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