새로워진 SBS 라디오앱 을 지금 다운로드하세요. SBS 라디오 앱으로 한국어 프로그램을 청취하는 방법을 알아볼까요?
진행자(조은아 PD): 살다 보면 크고 작은 법률문제로 어려움을 겪는 경우 종종 있으실 겁니다. 그럴 때마다 어떻게 해결해야 할지 막막하고 답답한 분들 많으실 텐데요. 이민 생활에서 느끼게 되는 정보에 대한 장벽, SBS 한국어 프로그램이 한인 전문가와 함께 힘이 돼 드립니다. 전문가 대담을 통해 알아보는 호주 생활법률정보, 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께합니다.
장 변호사님 안녕하세요?
장지훈: 안녕하십니까? 장지훈 변호사입니다. 코로나19 백신이 곧 나오게 될 것이라는 희망적인 소식이 들리는 가운데 여전히 예측불허한 현실 속에서도 견뎌내고 계시는 호주의 모든 청취자 분들께 오늘도 힘든 코로나19 상황을 함께 이겨내고자 이렇게 인사를 드립니다.
진행자: 네, 지난 시간에는 코로나19 로 인해 한국이나 타국에서 호주로 들어오지 못하는 경우에도 호주에 본인 명의로 등록된 부동산 매매 시 전자 신원확인 및 전자서명을 통해 찾으실 수 있는 권리 및 대처법을 알아봤는데요, 오늘은 어떤 주제를 다루게 되나요?
장지훈: 네, 코로나19의 영향을 여전히 받고 있지만 새로운 비즈니스 기회가 생기거나 또는 기존의 리스가 종료돼 장소를 옮겨야 하는 경우 새로운 상업리스 계약을 체결해야 할 텐데요, 오늘은 코로나19 영향하에 새로운 상업리스 계약을 체결하고자 하실 경우 찾으실 수 있는 권리 및 대처법을 알아보도록 하겠습니다.
진행자: 네, 저희 방송을 통해 여러 차례 코로나19로 인해 도입된 소매 및 상업리스 관련 코로나 특별법을 소개해 드렸는데요, 오늘 이 시간을 통해서도 방송을 들으시는 청취자 분들께 유익한 정보가 제공되는 시간이 됐으면 합니다.
장지훈: 우선 방송을 통해서는 일반적인 법 테두리 안에서 일반적인 법률정보를 다루고 있다는 점을 알려드리고, 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 변함없이 당부 드립니다.
진행자: 오늘도 이해를 돕는 ‘노워리 변호사’의 가상의 시나리오가 준비됐죠?
장지훈: 네, 현실성을 더 높여 드리기 위해서 준비했습니다. ‘노워리’ 변호사와의 이야기를 가상의 시나리오로 각색해 함께 들어보도록 하겠습니다.
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올해 초 갑작스럽게 닥친 코로나19사태로 지금 생각하면 어떻게 올 한 해가 지나갔나 싶을 정도로 정신없이, 하지만 나름 잘 견디고 있는 것도 기적이라고 생각하는 나생존 씨..
이런 와중에도 연말까지 추가 연장된 소매 및 상업리스 코로나 특별법으로 인한 렌트비 삭감에 어느 정도 숨을 쉴 수가 있었습니다. 상업리스 계약 종료를 앞두고 있는 나생존 씨는 기존의 넓은 장소보다는 작은 장소를 물색하다 운 좋게 적절한 장소를 찾게 되어 곧 이전을 준비하게 되었습니다.
코로나19로 계약서 조항의 중요성을 체험한 나생존 씨는 새로운 상업리스 계약을 할 때 꼼꼼하게 계약 조항을 살펴보고 서명을 하리라 마음의 준비부터 하게 되었습니다.
나생존 씨, 평소에 언제든지 전화를 하면 받아주는 “노워리” 변호사에게 자문을 구합니다.
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진행자: 나생존 씨, 이름처럼 힘든 코로나19 사태에서도 아주 잘 견디고 있습니다. 기존의 상업리스 계약이 종료돼 새로운 장소로 이전하기 위해 새로운 상업리스 계약을 앞두고 있는데요, 계약서 조항의 중요성을 이미 경험하신 나생존 씨는 이제 새로운 상업리스 체결 시 계약 조항을 꼼꼼하게 살피리라 단단히 마음을 먹은 것 같습니다.
장지훈: 네, 그렇습니다. 대부분의 사업주들은 자기 소유 건물에서 사업을 하기보다는 세입자로서 소매 상업리스 또는 일반 상업리스 계약서를 체결해 사업을 하는 경우가 많습니다.
진행자: 호주 동포뿐만 아니라 호주에서 사업하는 분들 대부분의 경우가 그렇지 않을까 생각되는데요.
장지훈: 네 그렇습니다. 나생존 씨는 코로나 19 상황 속에서 사업을 해 오면서 계약 조항에 있었으면 좋았을 텐데라고 생각했던 부분이 있었거나, 또는 계약 조항에는 없었지만 소매 상업리스 코로나 특별법으로 다행스럽게 넘어간 경험을 했기 때문에 이번에는 신규 상업리스 조항을 제대로 알고 서명을 하겠다는 것이지요.
진행자: 네, 소매 상업리스 코로나 특별법들이 10월까지 유효하다가 연말 이후로 연장되었는데, 새로운 상업리스에도 적용이 되나요?
장지훈: 네. 중요한 질문을 하셨습니다. 처음 소매 상업리스 코로나 특별법이 나왔을 때 신규 리스 계약에는 해당이 안된다고 밝혔었습니다. 따라서 나생존 씨가 새로 계약을 체결할 경우에는 소매 상업리스 코로나 특별법이 적용되지 않습니다.
진행자: 그렇다면 신규 리스 계약서에서는 가능하면 나생존 씨에게 필요한 계약 조건을 넣을 수 있도록 더 신경을 써야 할 것 같네요.
장지훈: 네, 그렇습니다. 우선 계약서라는 것이 문서 자체도 중요하지만, 계약을 맺게 되는 시장 분위기도 중요하거든요. 경기가 좋을 때는 계약서 조건 및 조항이 건물주에게 유리하게 돌아가는 분위기가 있는 반면, 코로나 19로 인해 건물주가 세입자를 구하기 힘든 상황이라면 나생존 씨와 같은 세입자에게 오히려 유리한 계약 조건 및 조항으로 신규 상업리스 계약서를 체결할 수 있는 기회가 될 수도 있다고 봅니다.
진행자: 시장 분위기에 따라 상황이 역전될 수 있다는 말씀이신데요, 코로나19 상황하에 세입자로서 구체적으로 어떤 계약 조건 및 조항을 생각할 수 있을까요?
장지훈: 네, 소위 말하는 불가항력에 의한 면책이 있는지 살펴봐야겠습니다. 불가항력 조항이란 예를 들어 자연재해 등으로 인해 계약 의무를 이행하지 못하는 경우 적용될 수 있는 조항인데요, 코로나 19 처럼 팬데믹 같은 경우에도 불가항력 조항에 포함을 할 수 있도록 건물주 측과 협상을 하면 좋을 것 같습니다.
진행자: 이러한 불가항력 조항이 있으면, 나생존 씨는 면책 그러니까 계약을 이행하지 않아도 빠져나갈 근거가 마련되는 것이겠네요.
장지훈: 네. 그렇습니다. 건물주 측에서는 이러한 조항을 넣는 것보다 경우에 따라서는 계약 조건 차원에서 처음 일년 동안 렌트비를 받지 않겠다는 식으로 제안을 할 수도 있습니다.
진행자: 처음 일년 동안 렌트비를 받지 않더라도 세입자를 구하고자 하는 건물주 측의 파격적인 계약 조건이네요.
장지훈: 네, 건물주 입장에서는 상업리스 비즈니스 성격상, 한 번 공실이 발생하면, 게다가 연쇄적으로 여러 군데 함께 공실이 생기면, 새로운 세입자를 찾는 것이 매우 어렵다는 것을 아는 지라, 그러한 파격적인 계약 조건을 요즘 많이 접하게 됩니다.
진행자: 한 번 계약이 체결되면 보통 렌트 기간이 3년 또는 5년 정도니까 우선 세입자가 발을 들여 놓게 하려는 것이군요?
장지훈: 네, 그렇습니다. 한 번 계약을 하면 3년 또는 5년은 기본인 경우가 많으므로, 계약서에 서명을 하기 전 더 많은 고민과 검토를 한 후 서명을 하셔야 합니다.
진행자: 소매 상업리스 코로나 특별법에 제시된 몇몇 혜택과 유사한 조건을 나생존 씨가 신규 계약서에 넣으면 좋겠다는 생각이 드는데요.
장지훈: 소위 말하는 pandemic clause 라고 부르는 경우인데요. 소매 상업리스 코로나 특별법을 그대로 똑같이 적용하지 못하더라도, 만약 코로나 19와 유사한 사태가 발생하면 렌트비 삭감을 하거나 그 기간에 렌트비를 내지 못하더라도 강제 퇴거를 할 수 없도록 하는 조항을 포함하도록 협상을 할 수가 있습니다.
진행자: 신규 계약서 체결 전에 나생존 씨가 이런 부분을 꼼꼼히 잘 살펴야 할 것 같네요 .
장지훈: 나 생존씨가 체결할 신규 소매 상업리스 계약서는 소매 상업리스 코로나 특별법에 적용되지 않는 만큼 건물주 측과 합의가 이뤄져야할 텐데요, 계약 체결을 위한 협상 과정을 통해 가능하면 세입자에게 유리한 계약 조건이나 조항을 얻어내는 것이 나생존 씨의 코로나19 위기관리법이 되지 않을까 싶습니다.
진행자: 네, 알겠습니다. 오늘은 코로나 19 사태가 계속되고 있는 가운데 신규 상업리스 계약서를 체결하고자 하실 경우 찾으실 수 있는 권리 및 대처법을 알아 보았습니다.
도움 말씀에 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사였습니다. 진행에 조은아입니다.
