살다 보면 크고 작은 법률문제로 어려움을 겪는 경우 종종 있으실 겁니다. 그럴 때마다 어떻게 해결해야 할지 막막하고 답답한 분들 많으실 텐데요. 이민 생활에서 느끼게 되는 정보에 대한 장벽, SBS 한국어 프로그램이 한인 전문가와 함께 힘이 돼 드립니다.
진행자(유화정 PD): 전문가 대담을 통해 알아보는 호주 생활법률정보, 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께합니다. 장 변호사님 안녕하세요?
장지훈: 안녕하십니까? 장지훈 변호사입니다. 최근 Victoria 주에서 소위 second wave라 하여 다시 확진자가 급격하게 많이 발생돼 다시 lockdown까지 조치를 취하면서, 타 주에 계신 청취자 분들의 걱정과 염려가 다시 고조되고 있습니다. 힘든 코로나 19 사태를 함께 이겨내고자 이렇게 인사를 드립니다.
진행자: 저희가 지난 시간에는 코로나 19로 인하여 사회적 거리두기 뿐만 아니라 여러 가지 규제로, 타 주나 해외에 있는 당사자들과 중요 문서에 서명을 하고 싶어도 직접 대면을 할 수 없어서 어려움이 있는 경우 비대면, 즉 화상통화 등을 통해 서명을 할 수 있는 방법에 대해 자세히 알아봤는데요. 오늘은 어떤 주제를 다루게 되나요?
장지훈: 오늘은 코로나 팬데믹 사태 하에서 상업 리스 세입자들의 리스 계약서가 연장되었을 시점에 만약, 렌트비 인상을 주장하는 건물주 측과 문제가 발생하게 될 경우, 연방 정부 및 주정부가 발효한 특별법을 통하여 세입자로서 찾으실 수 있는 권리 및 대처법을 알아보도록 하겠습니다.
진행자: 코로나 팬데믹 사태에서 기존의 상업 리스 세입자가 건물주 측과 문제가 발생할 시에 세입자로서 찾으실 수 있는 권리와 대처법에 대해서는 저희가 지난 5월 방송에서도 자세히 알아본 기억이 있는데요.
장지훈: 네. 말씀하신 대로 지난 5월에 코로나 팬데믹 사태에서 상업 리스 세입자들의 보호받을 수 있는 사항들을 알아보았었습니다. 오늘은 특별히, ‘상업리스 계약서가 연장되었을 시에도 연방 정부 및 주정부가 발효한 특별법으로 보호를 받을 수 있는 것이냐’고 궁금하실 청취자 분들을 위해서 오늘 이 부분에서 어떻게 적용할 수 있는지 함께 살펴보겠습니다.
우선 방송을 통해서는 일반적인 법 테두리 안에서 일반적인 법률정보를 다루고 있다는 점을 알려드리고, 특히 각 주마다 약간씩 다를 수가 있으므로, 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 변함없이 당부드립니다.
진행자: 오늘도 이해를 돕는 ‘노워리 변호사’의 가상의 시나리오가 준비됐죠?
장지훈: 네, 현실성을 더 높여 드리기 위해서 준비했습니다. ‘노워리’ 변호사와의 이야기를 가상의 시나리오로 각색해 함께 들어보도록 하겠습니다.
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코로나 19 팬데믹 사태 이후, take away 음식점으로의 발 빠른 사업용도 변경을 통해 극도로 어려운 상황을 불굴의 의지로 이겨내고 있는 나황당 씨.
코로나 19 팬데믹 기간에 즈음해 임대료를 6개월 동안 25% 삭감을 목표로 건물주 무대포 씨 측과 펼쳐온 협상은 어느 정도 무르익어가고 있었습니다.
이런 가운데 나황당 씨는 take away로 어느 정도 살아남을 수 있다고 보고, 기존의 상업용 건물 임대차 계약이 3년 + 3년 기간의 조건이라, 과감하게 추가로 3년을 더 연장하겠다는 입장을 표명했습니다.
반면 건물주 무대포 씨는 3년 연장하려 할 경우에는 기존 계약서 명시대로 임대료 시세에 맞춰야 하므로, 임대료 인상이 불가피하다는 입장을 통보한 겁니다 .
나황당 씨는 코로나 팬데믹 기간에는 임대료 인상이 법적으로 허용되지 않는 것으로 이해하고 있었는데, 계약 연장을 빌미로 임대료를 인상하려 하자 커다란 부담감을 느끼며 계약 기간 연장을 후회하게 됩니다.
이럴 경우 어떤 선택을 할 수 있을까요?
"노워리" 변호사에게 자문을 구합니다.
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진행자: 네. 나황당 씨. 코로나 19의 위기 가운데도 불굴의 의지로 잘 견뎌내고 계신데요. 기존의 상업 리스 계약서 연장을 하신 후 건물주로부터 렌트비 인상 통보를 받으셨어요. 연방 정부 및 주정부가 발효한 코로나 특별법을 통하여 세입자로서 권리를 찾으실 수 있는지 궁금합니다.
장지훈: 처음 연방 정부 및 주정부가 발효한 특별법 즉, Code of Conduct와 Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2020 (NSW)라는 법들이 나왔을 때, 새로 적용되는 특별법이라 여러 과정을 통하여 겨우 정착이 된 것 같습니다. 그중의 하나가 코로나 팬데믹 기간에는 렌트비 인상을 금지한다는 것이었습니다.
진행자: 네. 코로나 특별법하에서 렌트비 인상을 금지한다는 세입자의 권리에 대해서는 지난 5월 방송에서도 강조가 됐는데요. 하지만 나황당 씨의 경우와 같이 기존의 상업 리스 계약이 연장되었을 시에도 렌트비 인상 금지법이 해당이 되는지는 구체적으로 알아보지 못했던 같아요.
장지훈: 네. 우선 상업 리스 계약서는 당연히 해당 리스 기간이 명시되어야 합니다. 때로는 리스 기간이 3년 또는 5년 이렇게 단기로 끝나는 경우가 있는 반면, 3 + 3 또는 5+5 이렇게 첫 번째 리스 term이 마치게 되면 추가로 리스 term 기간을 연장을 할 수 있는 계약서 조건이 있게 됩니다.
진행자: 3+3 또는 5+5 저도 들어본 것 같습니다. 단기가 아니라 추가로 연장을 할 수 있다는 것이지요.
장지훈: 네 그렇습니다. 세입자에게 우선권을 주는 개념인데요. 우선 3년을 잘하고 있다면, 추가로 3년을 하고 있는 것이 좋을 것이고, 비즈니스를 하시는 분들 중에는 처음부터 리스 기간을 길게 만들면 추후에 비즈니스를 다른 사람에게 팔 경우에도 리스 기간이 길면 길수록 비즈니스 매매 시에 좋아 보일 것으로 생각하여 단기 3년보다는 최소한 3+3을 하는 경우가 많습니다.
진행자: 나황당 씨는 3년+3년 조건의 계약서를 갖고 있었던 것이고, 이러한 계약서를 갖고 연장을 한 것이군요?
장지훈: 그렇습니다. 보통 표준 계약서처럼, 통상 계약서 연장을 하는 경우에는 option to renew라는 표현을 씁니다. 이러한 권리를 기존 계약서 기간이 종료되기 전, 6개월 전부터 늦어도 3개월 전까지 꼭 건물주 측에게 문서로 통보를 하여야 법적으로 유효한 통보로 인정을 받게 됩니다.
진행자: 나황당 씨는 기존 계약서 기간이 종료되기 전, 그러니까 적어도 3개월 전에는 확실히 재계약 의사를 통보했다고 볼 수 있겠네요.
장지훈: 네. 만약 이 기간을 벗어나 늦게 통보를 하면 연장을 못한 것이라 계약서에서 명시된 기간 종료일이 마지막으로 있을 수 있는 날짜가 되고 맙니다. 연장이 되는 기간에는 렌트비가 인상되는 것이 적용될 가능성이 높죠.
진행자: 매년 렌트비가 오르는 것이 통상 이루어지는 것이니까 이해는 되는데요. 하지만, 코로나 팬데믹 기간에는 코로나 특별법으로 렌트비를 인상할 수가 없다고 우리가 알고 있지 않습니까?
장지훈: 바로 이 부분이 나황당 씨와 건물주 측 무대포 씨와의 분쟁의 요점입니다. 코로나 특별법으로 렌트비 인상을 할 수가 없는데, 어떻게 건물주측 무대포 씨는 렌트비를 인상할 수 있냐 하는 것이죠. 아마도 무대포 씨는 상업 리스가 연장된 것은 새로운 계약서로 보아야 한다고 생각하는 것 같습니다. 즉 기존의 계약서가 끝나고 전혀 다른 신규 계약서로 보아야 한다고 보는 것이지요.
진행자: 그럼 만약 단기로 끝나는 계약서 같은 경우에는 계약이 종료된 이후에는 코로나 특별법으로는 렌트비 인상을 피할 수가 없는 것인가요?
장지훈: 네. 그렇습니다. 기존의 계약서가 끝나는 경우이니까 어렵겠습니다. 하지만 나황당 씨는 3년 + 3년 계약서를 연장을 한 것입니다. 그것도 6개월 또는 늦어도 3개월 전에 미리 통보를 하였을 것이고요. 기존의 계약서가 연장이 된 것이지요.
진행자: 그렇다면 나황당 씨의 경우는 코로나 특별법 하에서는 렌트비 인상은 어렵겠네요.
장지훈: 렌트비 인상은 할 수가 없는 경우라 볼 수 있습니다. 물론 기존의 계약서에서 렌트비 인상을 목적으로 즉 valuation이라고 렌트비 시세를 알아보아서 그 결과에 따라 렌트비를 인상하는 것이 코로나 19 전에 이루어졌던 보편적이 모습이었으나, 코로나 특별법 이후에는, 이렇게 적용되기가 어렵게 된 것이지요. Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2020 (NSW) 즉, 리테일 및 그 외 상업 리스 (COVID-19) 규정법은 Retails Leases Act 1994 리테일 리스 법에 속한 법으로 발효된 특별법으로, 이러한 입법된 법은 쌍방이 맺은 계약서보다 상위법으로 적용되는 것입니다.
진행자: 코로나 특별법으로 나황당 씨가 렌트비 인상을 피하실 수 있다니까 다행입니다만 반면 건물주 입장에서 보면 불합리하지 않나 하는 생각도 들지 않을까요?
장지훈: 코로나 특별법의 취지는 건물주 측에게만 불리하게 만든 법이 아닙니다. 건물주 측은 정부로부터 Land Tax 감면도 받을 수 있으므로, 소위 말하는 상생을 하기 위하여 만든 법의 취지를 갖고, 또한, 해당 코로나 특별법이 코로나 팬데믹 기간 동안에만 적용되는 것이니까 일시적인 기간 동안에 서로 불필요한 분쟁을 피하는 것이 좋을 것 같습니다.
진행자: 모두에게 힘든 코로나 19 기간에 서로 조금씩 양보를 하면서 잘 이겨내는 것이 위기를 함께 벗어날 수 있는 지혜라고 보여집니다.
장지훈: 네. Victoria 주에 계신 많은 동포 분들께서 다시 록다운lockdown을 맞이하여 커다란 실망과 어려움이 있을 것 같습니다. 타 주에 계신 다른 동포 분들도 마찬가지로 힘드시겠지만, 끝까지 잘 이겨 내시기 바랍니다. 마지막으로, 반드시 주위의 변호사님들의 도움을 받으셔서, 각 주마다 조금씩 다르게 적용되는 코로나 특별법으로 본인들의 귀한 권리를 꼭 찾으시기 바랍니다.
진행자: 오늘은 코로나 팬데믹 사태 하에서 상업 리스 세입자들의 리스 계약서가 연장되었을 시점에 만약 렌트비 인상을 주장하는 건물주 측과 문제가 발생하게 된다면, 연방 정부 및 주정부가 발효한 코로나 특별법을 통해 세입자로서 찾으실 수 있는 권리 및 대처법에 대해 자세히 알아보았습니다. 도움 말씀에 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사였습니다. 진행에 유화정입니다.
멜버른 광역권에 거주하는 사람은 ‘자택 머물기’ 명령을 지켜야 합니다. 음식이나 생필품 구입, 일, 공부, 운동, 돌봄을 위해서만 집을 나설 수 있습니다. 멜버른 주민에게는 공공장소에서 마스크 착용을 권고합니다.
호주에서는 다른 사람과 적어도 1.5미터 이상 떨어져 있어야 합니다. 여러분이 사는 주와 테러토리의 조치와 모임 인원 규정을 확인하세요.
감기나 독감 등의 증상이 있다면 집에 머물거나 의사 혹은 ‘코로나바이러스 건강 정보’ 핫라인 1800 020 080으로 연락해 검사를 받으세요.
