이민 생활에서 느끼게 되는 정보에 대한 장벽, SBS 라디오 한국어 프로그램이 한인 전문가들과 함께 해결해 드립니다. 매달 첫째 주 수요일은 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께 호주 생활 법률 정보 알아봅니다.
진행자(유화정 PD): 저희가 지난달에는 시민권 또는 영주권이 없으신 외국인 신분으로서 호주에서 신규 부동산 주택에 투자할 시에 법적으로 요구되는 절차에 대하여 함께 알아보았는데요, 많은 Facebook 청취자분들께서 뜨거운 관심을 보여주셨습니다. 이번 달 2월에는 어떤 주제를 갖고 이야기를 나누어 볼까요?
장지훈: 네, 예정된 방송 내용으로서, 많은 동포분들께서 점점 어려워지는 호주 경기로 인하여, 특히 상가 건물주의 소위 말하는 갑질로 인하여 발생되는 분쟁으로 고생을 하시는 분들이 있으리라 생각됩니다. 상가 건물주와의 임대계약서로 분쟁이 발생될 시에 법적으로 어떤 보호를 받으실 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
진행자: 최근 발생한 코로나 바이러스 사태로 중국에서 오는 관광객들이 호주로 입국하는 것을 금지하는 조치까지 발효됐습니다. 앞으로 어둡다는 호주 경기에 찬 물을 끼얹은 격인데요, 가뜩이나 어려운 시기에 임대 계약서로 인한 분쟁까지 발생하면 사업을 하시는 동포분들께서는 상당한 곤란을 겪으시리라 봅니다. 오늘 방송을 통해 유익한 정보 얻으시고 올바른 권리를 찾으시면 좋겠습니다.
장지훈: 오늘 더 심층적으로 들어가기 전에 이 방송 내용은 일반적인 법률 정보를 다루고 있고 이곳 NSW주에 해당하는 경우이기 때문에 개개인에 따른 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀, 변함없이 당부를 드리는 것뿐만 아니라, 저희 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 알려드립니다. 또한, 일반적인 법 테두리 안에서 일반적인 법률정보를 다룬다는 점을 알려드립니다.
진행자: 오늘도 가상의 시나리오가 준비됐나요?
Ji Hoon Chang, a lawyer from David Chang Legal Source: SBS Korean
장지훈: 네, 현실성을 더 높여드리기 위해서 많은 청취자분들의 사연을 ‘노워리 변호사와의 가상의 시나리오로 각색해 준비했습니다.
지난 10년 동안의 호주이민생활을 통해 열심히 정직하고 성실하게살면뭔가를이룰 수 있을 것이라는 신념 하나로 살아온 나성실 씨. 그는 그 신념을 바탕으로 인생의 동반자, 나 억울 씨와 함께 작년 하반기에 카페를 인수해서 많은 단골손님을 확보하는 등 어려운 불경기에도 불구하고 매출이 늘어가자 부부는 하루하루 감사하며 기쁜마음으로살아가고 있었습니다.
임대계약서가 5 년 + 5 년즉, 첫 5년을 마치고 추가로 5년을 연장할 수 있는지라, 계약서대로 계약 종료일이 되기 3개월 전에 연장하겠다고 건물주에게 통보를 하기도 하였습니다.
매일 한결같이 카페가 잘 번창하는 것을 지켜보고 있던 건물주, 최 갑질 씨는 건물 유지를 위해 고정적으로 나가는 outgoings 지출비용이 lease 임대계약서에 명시된 것보다 점차 많아지자 은근슬쩍 나성실 씨, 나 억울 씨에게 부담이 되도록 올리기 시작했습니다.
나성실, 나 억울 씨는 평소 때보다 더 내라고 하는 outgoings에 이건 아니다 생각하다가도 좋은 게 좋은 것이니, 괜한 잡음을 만들 필요 없이 차라리 그만큼 돈을 더 벌겠다고 생각하고 꾹 참으면서, 가끔씩 보는 최 갑질 씨에게 항상 웃는 얼굴까지 보이기까지 하였습니다. 나성실 씨, 나 억울 씨 부부는 천사표였던 겁니다.
최 갑질 씨는 요즘 상업용 건물에 관심이 많은 사람들이 많아서인지 매주 한 명꼴로 사겠다고 하는 사람을 보고하니, 이 참에 나성실 씨나 억울 씨 카페 자리를 좀 손 좀보고 더 비싸게 팔고자 하는 생각을 갖게 됩니다. 공사 편의를 위해 카페 자리를 다비 우려하는 최 갑질 씨, outgoings을 올렸을 때도 별말없던나성실 씨, 나 억울 씨 부부를 쉽게 보았는지 최 갑질 씨는 demolition 즉 건물 철거를 해야 하니 카페 자리를 비워 달라고 Notice를 보냅니다.
Notice를받은나성실 씨 부부, demolition이 “철거”라는 의미를 확인하고, 갑자기 이국땅에서 철거민 신세가 되는 거 아닌가 하는 충격을 받고 일을 도저히 할 수가 없었습니다. 한국도 아니고 이곳 호주에서 이게 무슨 날벼락인가 싶어, 사전 약속도 없이 무조건 lease 임대계약서를 찾아서 노워리 변호사에게 찾아갑니다. 과연 어떤 조언을 받을 수 있을까요?
진행자: 나성실 씨, 나 억울 씨 부부, 정말 요즘 한국에서 말하는 소위 갑질을 당한 것이 아닌가 생각되네요. 렌트비 외에 지출비용, outgoings에다 철거 통보까지 이게 모두 합법적으로 가능한 것인가요?
장지훈: 아마도 많은 청취자분들께서 한국의 뉴스를 통하여 쉽게 접하는 이른바 조물주 위에 건물주라는 그들의 갑질 논란이 바로 이게 아닌 게 생각이 드실 겁니다. 합법이냐 아니냐는 건물주와 세입자가 계약한 lease 계약서와 이곳 NSW 주는 Retail Leases Act를 보시고 판가름하셔야겠습니다. 이 점 오늘 함께 알아보겠습니다.
진행자: 개인 간의 계약서인 lease 계약서와 입법된 법, Retail Leases Act을 갖고 나성실 씨 부부의 권리를 찾아야겠군요.
장지훈: 네, 입법된 법으로, 이곳 NSW에서 Retail Leases Act가 나성실, 나 억울 씨가 최 갑질 씨 같은 건물주로부터 어떤 보호를 받아 볼 수 있는지 우선 살펴보겠습니다.
진행자: 이름만큼이나 성실하게 카페를 꾸려온 나성실 씨 부부는 계약기간을 연장하고자 계약 만료 3개월 전에 건물주에게 연장 통보를 했는데요…
장지훈: 네, 그렇습니다. 통상 계약서를 읽어 보시면, 계약이 만료되는 시점으로부터 적어도 3개월 전까지는 연장 통보를 할 수 있다는 것을 발견하시게 될 것입니다. 이 기회를 놓치시면 연장을 하고 싶어도 건물주가 거부할 시에는 세입자로서는 별 방법없이 그대로 임대가 끝나게 되게 됩니다. 연장을 하시게 되면, 개념상 새로운 계약서가 만들어진다고 생각하시고, 또한 새로운 계약서의 조항을 변경할 수 있는 기회가 되므로, 주변의 변호사님들의 조력으로 꼭 진행하시면 좋을 것 같습니다
진행자: 나성실 씨 사연에서 건물주 최갑질 씨의 갑질 행위를 좀 구체적으로 들여다보죠. 우선 outgoings 지출비용 부터 짚어볼까요. 계약했던 것 보다 outgoings를 더 내라고 할 경우 나성실씨 부부와 같은 경우 어떤 보호를 받을 수 있나요?
장지훈: 처음에 계약을 맺기 전에 변호사에게 도움을 받아서 진행하실 것이라 생각됩니다. 이 때, Lease 중에서 Lessor’s Disclosure Statement 라고 하여 건물주는 새로 들어오게 될 세입자에게 반드시 밝혀야 하는 정보 중에서 바로 outgoings 부분도 도대체 얼마정도 지불하여야 하는지 밝혀야 합니다. 물론 estimate 즉, 추정치 로 밝히게 되죠.
진행자: 그렇겠죠. 세입자는 계약기간내에 렌트비 외에 추가 지출이 얼마인지 예측은 해야 하니까요.
장지훈: 네. 그렇습니다. Outgoings를 법에서 구체적으로 요구되는 것이 다음과 같습니다. 세입자에게 미리 Lessor’s Disclosure Statement에서 공개하지 않은 금액 외에는 세입자가 지불하지 않는다는 것이 우선 큰 골자입니다. 더 나아가, 만약 추정치 estimate 인 경우에도 합리적인 근거를 밝히지 않았다면 추가로 세입자에게 outgoings 지출비용을 떠 넘길 수가 없게 법에서 보호하고 있습니다.
진행자: 나성실 씨, 나 억울 씨가 lease 계약서에서 추정치 estimate에 대한 합리적인 근거를 밝혔는지 확인을 하기도 하겠지만, Retail Leases Act 법 상, 추가로 인상된 outgoings 가 나왔다고 나성실 씨, 나 억울 씨에게 떠 넘길 수가 없는 것이네요.
장지훈: 네, 건물주, 최 갑질 씨가 청구한 outgoings 지출비용에 대하여서는 분명히 제한 선이 있었던 것이지요. 추가로 갑질을 못하게 끔 만든 제 한 선이라고 볼 수가 있습니다.
진행자: Demolition 철거라는 단어가 세입자 입장에서는 신경이 쓰이는 것이라 다행히 lease 계약서에 항목이 있어도 심리적으로 적지 않은 압박이 될 것 같아요.
장지훈: 그렇습니다. 그래서 더욱더 lease 계약서를 받아보시고, 가까운 변호사들님의 도움을 받으셔서 만약 Demolition 조항이 있다면 어떤 결과를 초래하게 되어 본인 비즈니스의 위기관리 차원에서 계약을 맺으시기 전에 충분히 이해가 되셔야 하는 이유이지요.
진행자: 그런데, 최 갑질 씨처럼 그렇게 쉽게 세입자에게 철거를 요구할 수 있나요?
장지훈: 네, 한국에서는 비일비재한 건물주의 갑질 중의 하나라고 뉴스에서 접하죠. 이곳 호주에서는 그러한 갑질이 어렵습니다.
진행자: 나성실, 나 억울 씨의 카페 자리는 건물에서 차지하는 면적의 일부이고, 굳이 카페를 비워야 하는 것도 아닌데, 공사를 해야 하니 무조건 방을 빼라 이거는 잘못된 것 아닌가요? 우선 카페를 내쫓고 크게 공사 없이 단장해서 다른 세입자를 불러들여서 월세를 올려 받겠다는 속셈인데요.
장지훈: 네, 정확히 보셨습니다. Retail Leases Act는 이러한 건물주의 갑질을 못하도록 세입자를 보호하고 있다고 보셔도 무방합니다. 우선, 건물 전체뿐만 아니라 건물 일부를 공사를 할 경우에 발생하는 demolition 철거에도 해당이 됩니다. Demolition으로 인하여 lease 계약이 종료되기 위하여서는, 건물 주 측이 세입자 측에게 디테일하게 어떤 demolition인지 설명을 하되, 합리적으로 현실적인 시점 내에 demolition을 위한 진실된 제안을 나타낼 수 있는 충분한 디테일한 demolition의 설명이어야 합니다. Demolition 명목 만으로는 세입자에게 나가 달라고 못하는 거죠.
Retail Leases Act에 따르면, 최 갑질 씨는 나성실 씨, 나 억울 씨 카페 전체를 다 비워주지 않고는 현실적으로 해당 demolition을 할 수 없다는 것을 밝혀주어야 합니다. 얼럴뚱땅 demolition 명목 하에 멀쩡한 lease 계약서를 아무리 demolition이라는 이유로 종료시킬 수는 없습니다. 또한, demolition으로 인한 보상에 대한 조항이 있으므로, 개개인이 겪고 있는 상황마다 적용 여부가 달라질 수가 있으니까 더욱더 주위 변호사님들의 조력을 받으시면 좋겠습니다.
진행자: 나성실 씨와 나 억울 씨는 갑질에서 보호를 받을 수 있는 것이네요. 그런데, Demolition이라는 것은 단순히 철거라는 의미를 떠나서 어떤 것 까지 포함이 되나요? Renovation 도 포함이 되는지요?
장지훈: demolition은 repair 보수, renovation 개조 보수 , reconstruction 재건 등 을 포함합니다.
진행자: repair 보수, renovation 개조 보수 , reconstruction 재건을 하게 되는 경우에 demolition에 대한 법 조항이 적용할 수 있으니, 나성실 씨와 나 억울 씨는 최 갑질 씨로부터 보호를 받을 수 있는 근거가 분명히 있다는 것도 큰 위안이 되겠습니다.
장지훈: Retail Leases Act는 이 외에도, 혹여 지금 Lease 계약서를 새로 받게 되어 진행하시거나, 공교롭게 나성실 씨, 나 억울 씨의 경우와 비슷한 경우라면 가까운 변호사분들께 문의하시고, 미리 본인들의 권리를 챙기시면 좋겠습니다.
진행자: 네. 오늘은 소위 갑질을 하는 상가 건물주와의 분쟁이 발생될 시에 법적으로 어떤 보호를 받으실 수 있는지 함께 알아보았습니다. 다음 달 3월에는 어떤 주제가 준비될까요?
장지훈: 중국으로부터 발생된 코로나 바이러스로 인하여 많은 동포분들께서 앞으로 호주 경기가 점점 더 어려워지는 것이 아니냐 우려를 하고 계시리라 생각이 듭니다. 기존의 상가 임대를 하시는 가운데, 아직까지 임대 기간이 남아있지만 계약을 잘 정리하여, 임대 계약서에서 해방되기를 바라시는 청취자 분들도 계시리라 생각이 듭니다. 이런 경우에, 임대 계약서를 포기하고 나오는 “Surrender of Lease” 하는 절차에 대하여 함께 알아보고, 법적으로 어떤 권리를 행사할 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
끝으로 호주 생활법률 정보는 일반적인 법률정보를 다룬 내용이며, 이곳 NSW주에 적용되는 내용이니까요. 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 저희 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 알려드립니다.
진행자: 개인적인 문제에 대한 자문을 받으시라는 것 다시 한번 강조해 드렸습니다. 혹시 법적인 부분에서 궁금하신 점이 있으신 분들은 저희 페이스북, Korean SBS호주 생활 법률 정보의 포스트 밑에 댓글로 관련 사항을 올려주시면 이에 대해서도 알아보는 시간 마련하도록 하겠습니다. 호주 생활법률정보 다음 달 3월에는 불가피하게 임대 계약 기간이 남아있는 상가 임대 계약서에서 어떤 경우에 Surrender of Lease를 통하여 해결할 수 있으며, 법적으로 어떠한 권리를 찾을 수 있는지 함께 알아보겠습니다. [인사]
상단의 팟캐스트를 클릭하시면 전체 내용을 들으실 수 있습니다.
