بازار مسکن استرالیا در حال تغییر است و نشانههای این تغییر بیش از همه در رفتار فروشندگان دیده میشود. دادههای جدید نشان میدهد شمار املاکی که در پایتختهای استرالیا از حراج به فروش خصوصی منتقل شدهاند، بین فوریه و ژوئیه تقریباً دو برابر شده است؛ روندی که کارشناسان آن را نشانهای از حرکت بازار به سمت شرایطی مطلوبتر برای خریداران میدانند. تغییر رفتار فروشندگان، افزایش تمایل به فروش خصوصی و شرایطی که باعث شده قدرت بیشتری در اختیار خریداران قرار گیرد، از محورهای اصلی این گزارش است. همچنین دیدگاه کارشناسان درباره مسیر آینده بازار مسکن، قیمتها و نرخ بهره و تأثیر این عوامل بر تصمیم خریداران و فروشندگان بررسی میشود.
خلاصه:
- .فروشندگان بیشتری بهجای حراج، به فروش خصوصی روی آوردهاند
- تعداد املاکی که از ابتدا بهصورت فروش خصوصی عرضه میشوند نیز افزایش یافته است
تعداد املاکی که در پایتختهای استرالیا از فروش از طریق حراج به فروش خصوصی تغییر روش دادهاند، بین ماههای فوریه و جولای تقریباً دو برابر شده است.
دادههای جدید منتشرشده از سوی پلتفرم دومین (Domain) نشان میدهد که شمار بیشتری از فروشندگان ملک، بهجای برگزاری حراج، به سمت فروش خصوصی یا توافق مستقیم با خریدار روی آوردهاند.
این پلتفرم معاملات ملکی همچنین از افزایش تعداد آگهیهایی خبر داده که از ابتدا بهصورت فروش خصوصی عرضه شدهاند.
بر اساس دادههای جدید وبسایت دومین، فروشندگان ملک در واکنش به کاهش رونق بازار مسکن، بیش از گذشته از روش سنتی حراج فاصله گرفتهاند. کارشناسان نیز معتقدند استرالیا اکنون بهطور مشخص وارد «بازار خریداران» شده است؛ بازاری که در آن قدرت چانهزنی بیشتر در اختیار خریداران است.
این پلتفرم آنلاین املاک همچنین افزایش چشمگیری را در تعداد آگهیهایی ثبت کرده که در ابتدا برای فروش از طریق حراج عرضه شده بودند اما بعداً به فروش خصوصی (private treaty) تغییر کردهاند.
در سیدنی، ملبورن، بریزبن، آدلاید و کانبرا، میانگین سهم فروشهایی که از طریق حراج انجام میشوند، از ۲۹.۶ درصد در ماه فوریه به ۶۰.۸ درصد در ماه جولای رسیده است.
همزمان، تعداد آگهیهایی که از ابتدا برای فروش خصوصی (private treaty) عرضه شدهاند نیز افزایش یافته است؛ روندی که نشان میدهد فروشندگان بیش از گذشته از اتکا به نتیجه حراج فاصله گرفته و برای دستیابی به بهترین قیمت ممکن برای ملک خود، روشهای دیگری را دنبال میکنند.
نیکولا پاول، مدیر بخش اقتصاد و پژوهش مؤسسه دومین (Domain)، در گفتوگو با اس بی اس نیوز گفت این تغییر در رفتار فروشندگان، بازتاب شرایطی است که نشان میدهد بازار مسکن در سراسر کشور در حال کاهش رونق است.
او گفت: «بسیاری از فروشندگان در حال محک زدن بازار هستند و متوجه شدهاند که دیگر تعداد خریداران و میزان تقاضا مانند گذشته نیست.»
پس از رشد چشمگیر بازار مسکن استرالیا در دوران پس از همهگیری کرونا و چندین دهه افزایش نسبتاً مستمر قیمتها، بازار املاک این کشور در فصل زمستان با افت گستردهای روبهرو شده است.
دادههای شرکت تحلیل بازار مسکن کوتالیتی (Cotality) نشان میدهد که با وجود آغاز روند کاهشی در بازارهای سیدنی و ملبورن از ابتدای سال، قیمت مسکن در سطح ملی در ماه مارس به اوج رسید و از آن زمان تاکنون ۳.۶ درصد کاهش یافته است.
پاول معتقد است بازار مسکن در فصل بهار احتمالاً با سرعتی کمتر از معمول فعالیت خواهد کرد. شرکت دومین نیز پیشبینی کرده است که قیمت املاک تا پایان سال همچنان به روند نزولی خود ادامه دهد.
او گفت: «فکر میکنم خریداران به دنبال این خواهند بود که در ازای پولی که پرداخت میکنند، ارزش بیشتری دریافت کنند.»
سهماهه دوم سال ۲۰۲۶ نخستین دوره کاهش مستمر ارزش کلی بازار مسکن در استرالیا از سال ۲۰۲۲ تاکنون بوده است. بر اساس گزارش اداره آمار استرالیا (ABS)، ارزش بازار مسکن در این دوره ۰.۳ درصد، معادل ۳۴.۱ میلیارد دلار استرالیا، کاهش یافته است.
شانان ویتنی، همبنیانگذار گروه معتبر املاک BresicWhitney در سیدنی، در گفتوگو با اس بی اس نیوز گفت که فاصله گرفتن از فروش از طریق حراج لزوماً به نفع فروشندگان نیست.
او گفت: «در فرآیند حراج، قیمتگذاری معمولاً بیشتر با سطح واقعی قیمتها در بازار همخوانی دارد تا زمانی که ملک بهصورت عادی برای فروش عرضه میشود.»
ویتنی افزود: «فکر میکنم طی سه یا چهار ماه آینده، فروشندگان بیشتری در سیدنی دوباره به فروش از طریق حراج روی خواهند آورد؛ اما مدتی زمان میبرد تا فعالان بازار با شرایط جدید این چرخه سازگار شوند.»
ویتنی معتقد است بازار املاک پس از ماهها تعدیل قیمت، اکنون از مرحله نخست این دوره عبور کرده و به سمت ثبات پیش میرود. به گفته او، در چنین شرایطی طبیعی است که فروشندگان ترجیح دهند ملک خود را بهجای حراج، از طریق فروش خصوصی عرضه کنند؛ روشی که ممکن است احساس کنترل و اطمینان بیشتری به آنها بدهد. او معتقد است بازار سیدنی اکنون در حال متعادل شدن است.
او گفت: «فروشندگانی که واقعاً قصد فروش دارند، اکنون شناخت و درک بسیار دقیقتری از وضعیت بازار پیدا کردهاند و قیمتگذاری آنها نیز بیشتر با شرایط بازار هماهنگ شده است. بنابراین انتظار داریم نرخ فروش موفق در حراجها طی چهار ماه آینده افزایش پیدا کند و بهبود یابد.»
ویتنی به فروشندگانی که قیمت موردنظرشان با شرایط بازار همخوانی ندارد توصیه کرد موقعیت خود را دوباره ارزیابی کنند و شاید فروش ملک را برای مدت ۱۲ ماه تا سه سال به تعویق بیندازند.
در مقابل، شرایط کنونی بازار فرصت مناسبی برای خریداران فراهم کرده است. با این حال، ویتنی معتقد است که به تعویق انداختن خرید به امید کاهش بیشتر قیمتها، لزوماً تصمیم درستی نیست.
او همچنین گفت با وجود اینکه بازار همچنان ضعیف است، وضعیت معاملات اکنون در مقایسه با ابتدای سال بهتر شده است.
او گفت: «اکنون شاهد مشارکت و حضور بسیار بیشتر خریداران هستیم؛ خریدارانی که وقتی قیمتها را در سطوح منطقی و قابلقبول میبینند، تمایل بیشتری به ورود به بازار دارند و در حال حاضر شاهد فروش سریعتر املاک نسبت به شش ماه پیش هستیم.»
تداوم هزینههای بالای وامگیری و تورم سرسختانه از جمله عوامل اصلی هستند که توان مالی خریداران را تحت فشار قرار دادهاند. همزمان، افزایش تعداد آگهیهای فروش در فصل پاییز و زمستان باعث شد میانگین ملی نرخ فروش موفق در حراجها به حدود ۴۶ درصد کاهش پیدا کند.
پاول گفت: «تعداد آگهیهای فروش افزایش یافته، گزینههای بیشتری نسبت به گذشته در اختیار خریداران قرار دارد و بهویژه در بازارهایی مانند سیدنی و ملبورن، شرایط کاملاً به نفع خریداران است.»
اقتصاددانان میگویند وقتی کمتر از ۶۰ درصد از املاک در حراج به فروش میرسند، فشار برای افزایش قیمت مسکن هم کاهش پیدا میکند.
مؤسسات مالی بزرگ، از جمله کامنولث بانک (Commonwealth Bank)، پیشبینی کردهاند که قیمت مسکن از اوج خود تا پایینترین سطح، بین ۸ تا ۱۰ درصد کاهش یابد و انتظار میرود بازار در اوایل سال ۲۰۲۷ به کف خود برسد.
ویتنی گفت فعالان بازار از هماکنون خود را با شرایط جدید وفق دادهاند و این تغییرات در قیمتگذاری و معاملات نیز دیده میشود. به گفته او، سرعت بالای انتشار اطلاعات باعث شده تغییرات و چرخههای بازار مسکن نسبت به گذشته بسیار سریعتر اتفاق بیفتند.
انتظار گسترده این است که بانک مرکزی استرالیا (RBA) در نشست پایان ماه جاری، برای چهارمین بار در سال جاری نرخ بهره را افزایش دهد. در صورت افزایش نرخ بهره و رسیدن نرخ نقدی به ۴.۶ درصد، انتظار میرود اعتماد خریداران بیش از پیش کاهش پیدا کند.
اگر بانک مرکزی استرالیا این ماه دوباره نرخ بهره را افزایش دهد، احتمالاً عرضه املاک در بازار نیز تحت فشار قرار میگیرد؛ چرا که با کندتر شدن بازار، ممکن است تعداد فروشندگانی که ملک خود را برای فروش عرضه میکنند کاهش یابد.
ویتنی گفت: «دورهای که بازار به نفع خریداران است، طولانیتر خواهد شد و شرایط برای آنها مساعدتر میشود.»
برنامه فارسی رادیو اسبیاس در روزهای شنبه و سه شنبه ساعت ۳ بعد از ظهر از طریق رادیو، به صورت آنلاین، کانال شماره ۳۰۲ تلویزیونهای دیجیتال و از طریق اپ رایگان SBS Audio قابل دسترس است. برای شنیدن برنامه های زنده و پادکست های ما اپ SBS Audio را از APP Store یا Google Play دانلود کنید. همچنین می توانید به اس بی اس فارسی از طریق اسپاتیفای، یا اپل پادکستز گوش کنید.
