اگر استرالیا کمبود مسکن دارد، چرا بسیاری از سازندگان مسکن ورشکست می‌شوند؟

بزرگترین ورشکستگی اخیر، متعلق به گروه باتلا، یک شرکت ساختمان سازی در سیدنی است که یکی از بزرگترین سازندگان خانه‌های مقرون‌به‌صرفه در استرالیا بوده است.

با بدهی حدود ۳.۴ میلیارد دلاری به وام‌دهندگان خصوصی، انحلال داوطلبانه شرکت باتلا، ساخت بیش از ۲۰۰۰ آپارتمان را به حالت تعلیق درآورده و در عین حال ساخت ۱۴۰۰۰ خانه دیگر را به خطر انداخته است.

آمار منتشر شده در هفته گذشته نشان می‌دهد که ۳۴۷۲ شرکت ساختمانی استرالیایی در سال مالی منتهی به ۳۰ جون ۲۰۲۶ ورشکست شده‌اند: این یعنی یک چهارم (۲۴.۵ درصد) از کل ورشکستگی‌های شرکت‌ها در سطح ملی.

اما تنها خبر خوب شاید این باشد که تعداد ورشکستگی‌های مربوط به ساختمان سازان استرالیایی برای نخستین بار از زمان افزایش شدید این گونه ورشکستگی ها در طول همه گیری کووید، اندکی کاهش یافته است..

استرالیا در دستیابی به هدف ۱.۲ میلیون خانه جدید دولت فدرال تا سال ۲۰۲۹، بیشتر عقب مانده است.

پیش‌بینی‌های رسمی منتشر شده در ماه گذشته نشان می‌دهد که این هدف تا دسامبر ۲۰۳۰ محقق نخواهد شد.

ایالت نیو ساوت ولز یعنی بزرگترین بازار مسکن استرالیا ممکن است تا مارچ ۲۰۳۲ به اهداف خود نرسد، که سه سال از یک هدف پنج ساله دیرتر است.

هیچ کمبود تقاضا برای خانه‌های جدید وجود ندارد. چیزی که استرالیا کم دارد، یک سیستم ساخت و ساز است که بتواند آنها را به طور قابل اعتماد، پایدار و در مقیاس بزرگ ارائه دهد.

اثرات موجی مالی باتلا

روز دوشنبه، بیش از ۲۰۰ نفر از ۳۵۰ کارمند شرکت باتلا از کار برکنار شدند و این در حالی است که مدیریت این شرکت همچنان تلاش می کنند تا این شرکت را از غرق شدن نجات دهند.

در حالی که بیشتر پروژه‌های ساختمانی این شرکت در غرب سیدنی است، فروپاشی باتلا به دلیل تأثیرات مالی گسترده‌تر آن در سراسر استرالیا مورد توجه قرار گرفته است.

و این امر در حالی رخ می دهد که خریداران خانه نیز در بی‌خبری مانده‌اند.

مانند هر فروپاشی شرکتی، شرایط خاصی در مشکلات فعلی باتلا دخیل است. مدل تجاری آن بر حجم بالای ساخت و ساز کم‌هزینه متکی بود.

سازمان تنظیم مقررات ساختمان ایالت نیوساوت ولز نیز در ماه‌های اخیر بیش از ۴۰ بازرسی از سایت‌های باتلا انجام داده و به این شرکت دستور داده است که نقص‌های جدی را در یک پروژه بزرگ برطرف کند.

باتلا ممکن است تا ۱۰۰۰ مورد ودیعه از خریداران برای خانه‌هایی که اکنون متوقف شده‌اند، دریافت کرده باشد. اما خریداران خانه تنها افرادی نیستند که تحت تأثیر این امر قرار گرفته‌اند.

«تحولات نگران‌کننده» در اعتبار خصوصی

باتلا علاوه بر بدهی به پیمانکاران فرعی، به فهرست طولانی از وام‌دهندگان غیربانکی - که به عنوان شرکت‌های اعتباری خصوصی نیز شناخته می‌شوند - بدهکار است.

این نشان دهنده وابستگی شدید صنعت ساخت و ساز به تامین مالی جایگزین است، زیرا بانک‌ها میزان مواجهه خود را با وام‌های پرخطر کاهش داده‌اند.

روز جمعه، سارا کورت، رئیس کمیسیون اوراق بهادار و سرمایه‌گذاری استرالیا، گفت که این نهاد ناظر شرکتی از نزدیک «چندین تحول نگران‌کننده در بخش اعتبار خصوصی، به ویژه با فروپاشی اخیر باتلا» را دنبال می‌کند.

کورت خاطرنشان کرد که بسیاری از استرالیایی‌ها از طریق صندوق‌های بازنشستگی خود در معرض اعتبار خصوصی قرار دارند - به این معنی که «این یک مسئله فرعی نیست».

باتلا یک مورد منحصر به فرد نیست. صنعت ساخت و ساز در کشور به صورت گسترده‌تر تحت فشار است. این فشارها از هزینه‌های بالاتر، حاشیه سود کمتر و خطرات رو به افزایش متنوع هستند.

ارقام منتشر شده در ماه گذشته نشان می‌دهد که هزینه‌های ساخت خانه اکنون ۵۱ درصد بیشتر از قبل از دوران کووید است.

برای سازندگانی که حاشیه سود کمی دارند، افزایش هزینه‌ها می‌تواند برخی از پروژه‌ها را غیراقتصادی کند.

با افزایش غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌ها، سازندگانی که در قراردادهای قیمت ثابت گرفتار شده‌اند، ضررهایی را متحمل می‌شوند که نمی‌توانند تحمل کنند. این عامل اصلی افزایش ورشکستگی سازندگان در طول کووید بود.

و این در حالی است که کاهش قیمت خانه و جو ضعیف بازار به این معنی است که برخی از پروژه‌ها دیگر از نظر مالی دوام نمی‌آورند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران و خریداران از سه افزایش نرخ بهره در سال جاری، هزینه‌های بالاتر و تغییرات اخیر بودجه فدرال در امتیازات مالیات مسکن که مسکن را برای سرمایه‌گذاران کمتر جذاب کرده است، وحشت دارند. احتمال افزایش بیشتر نرخ بهره نیز احتمالاً باعث توقف پروژه‌ها می‌شود، زیرا بازار منتظر بهبود شرایط است.

در همین حال، کمبود مداوم متخصصان وجود دارد. علاوه بر این، سازندگان خانه اکنون با سازندگان مراکز داده برای متخصصان رقابت می‌کنند که باعث افزایش حقوق شده است.

و اکنون جای تعجب نیست که ورشکستگی‌های ساختمانی علیرغم تقاضای زیاد برای مسکن، به سطوح قبل از کووید بازگشته است.

تغییر ساختاری لازم است

دولت‌ها نمی‌توانند تمام مشکلاتی را که با آن مواجه هستیم، مانند افزایش قیمت‌ها ناشی از جنگ خاورمیانه، حل کنند.

اما دولت‌های فدرال، ایالتی و محلی به طور فزاینده‌ای نقش خود را در ایجاد موانع ساختاری برای ساخت خانه‌های بیشتر تشخیص می‌دهند.

پیش‌نویس گزارش کمیسیون بهره‌وری که در ماه جولای منتشر شد، بسیاری از مشکلاتی را که باید به آنها رسیدگی کنیم، از جمله مقررات محدودکننده استفاده از زمین، مصوبات کند و متناقض، هماهنگی ضعیف در زیرساخت‌های کلیدی و مقررات پیچیده، شناسایی کرد. همه اینها هزینه‌ها و تأخیرها را افزایش می‌دهد.

گزارش سال ۲۰۲۵ نشان داد که مقررات بیش از حد به ویژه برای سازندگان کوچک که برای رعایت الزامات ملی، ایالتی و محلی که با هم تداخل دارند، مشکل دارند، سخت است. این مهم است زیرا تحقیقات ما همچنین نشان داد که تقریباً دو سوم (۶۳ درصد) از فروپاشی شرکت‌های ساختمانی در بین سازندگان کوچک متمرکز شده است.

قانون ملی ساخت و ساز چالش دیگری است. حتی با وجود اینکه برخی ایالت‌ها تغییرات قانون سال ۲۰۲۵ را به تعویق انداخته‌اند، قوانین ملی همچنان پیچیده و مرتباً به‌روز می‌شوند - و این امر رعایت مقررات را برای سازندگان کوچک دشوار می‌کند.

چه چیزی امن‌تر از خانه‌ها است؟

برخی از سازندگان با چرخش به سمت پروژه‌های زیرساختی و تجاری، مانند پروژه بزرگ مسکن ویکتوریا یا پروژه‌های ساختمانی المپیک کوئینزلند، به این وضعیت واکنش نشان می‌دهند. این پروژه‌ها می‌توانند شرایط قابل مدیریت‌تری را ارائه دهند و کمتر در معرض نوسانات بازار قرار گیرند.

و همه اینها در حالی رخ می دهد که تا زمانی که این وضعیت تغییر نکند، احتمالاً شاهد فاصله گرفتن بیشتر سازندگان استرالیایی از ساخت خانه‌هایی خواهیم بود که به طور فوری به آنها نیاز داریم - و همچنین تیترهای بیشتری در مورد ورشکستگی یک ساختمان ساز دیگر خواهیم دید.

لیندال برایانت، مدرس ارشد مرکز عدالت دانشگاه فناوری کوئینزلند در دانشکده اقتصاد و امور مالی است. او در حال انجام تحقیقات مالی در مورد خطرات مالی در عرضه مسکن برای موسسه تحقیقات مسکن و شهرسازی استرالیا است. او همچنین از کمک هزینه شورای تحقیقات تعاونی ساختمان ۴.۰ - یک طرح تحقیقاتی به رهبری صنعت که توسط دولت استرالیا تأمین مالی می‌شود - بودجه دریافت کرده است. این کمک هزینه با همکاری کمیسیون ساختمان و لوله‌کشی (ویکتوریا)، سازندگان اصلی ویکتوریا و موسسه هولمزگلن تأمین مالی شده است.

آماندا بول مدرس دانشکده تجارت و حقوق در دانشگاه فناوری کوئینزلند است. او پیش از این به عنوان بخشی از کمک هزینه شورای تحقیقات تعاونی ساختمان ۴.۰، از Master Builders Victoria، کمیسیون ساختمان و لوله کشی (ویکتوریا) و Homeslglen بودجه دریافت کرده است.

برنامه فارسی رادیو اس‌بی‌اس در روزهای شنبه و سه شنبه ساعت ۳ بعد از ظهر از طریق رادیو، به صورت آنلاین، کانال شماره ۳۰۲ تلویزیون‌های دیجیتال و از طریق اپ رایگان SBS Audio قابل دسترس است. برای شنیدن برنامه های زنده و پادکست های ما اپ SBS Audioرا از APP Store یا Google Play دانلود کنید. همچنین می‌توانید به اس بی اس فارسی از طریق اسپاتیفای، اپل پادکستز یا گوگل پادکستز گوش کنید.