با وجود نشانههایی از کاهش قیمت مسکن، کارشناسان هشدار میدهند که تلاش برای خرید در پایینترین نقطه بازار معمولاً آسان نیست.
اطلاعات عنوان شده در این گزارش، عمومی و کلی است. این اطلاعات نیازها یا شرایط خاص شما را در نظر نمی گیرد. بنابراین شما باید پیش از هر گونه تصمیمگیری مشاوره تخصصی دریافت کنید.
بیش از دو سال است که مری لاتم هر آخر هفته را به بازدید از خانههای عرضهشده برای فروش در مناطق غرب داخلی سیدنی اختصاص داده است.
این زن ۳۷ ساله طی دو سال گذشته تقریباً هر هفته از املاک واقع در منطقه کانادا بی بازدید کرده و در ابتدا، قیمتهای بسیار بالا مانع از خرید او شده بود.
اما اکنون او با نگرانی متفاوتی روبهرو است.
با هشدار بانکهای بزرگ درباره احتمال کاهش قیمت مسکن، مری نگران است که خرید در شرایط فعلی باعث شود فرصت خرید یک ملک ارزانتر در آینده را از دست بدهد.
پس از ماهها پیشبینیهای متفاوت، بانکهای بزرگ استرالیا اکنون بیش از پیش بر سر چشمانداز ضعیفتر بازار مسکن به توافق رسیدهاند.
بانک ایانزد (ANZ) اکنون پیشبینی میکند قیمت خانهها در شهرهای بزرگ استرالیا در سال ۲۰۲۶ حدود ۲.۱ درصد کاهش یابد؛ تغییری چشمگیر نسبت به پیشبینی قبلی این بانک که از رشد ۲.۸ درصدی حکایت داشت. در همین حال، بانک نَب (NAB) نیز پیشبینی کرده است ارزش املاک پس از آنکه پیشتر انتظار افزایش داشت، حدود ۲ درصد افت خواهد کرد.
بانک وستپک (Westpac) نیز گزارش داده است که درخواستها برای وام مسکن سرمایهگذاری در سه هفته پس از بودجه ماه مه، ۲۰ درصد کاهش یافته است؛ نشانهای دیگر از اینکه تغییر شرایط بازار ممکن است از هماکنون بر رفتار خریداران تأثیر گذاشته باشد.
اما در حالی که نگرانی از کاهش بیشتر قیمتها باعث شده خریداران بیش از پیش محتاط شوند، اقتصاددانان میگویند مشکل اصلی برای کسانی که خرید را به تعویق میاندازند این است که بازار به ندرت نشانهای روشن از رسیدن به پایینترین سطح خود ارائه میکند.
پیچیدگی بازارهای مسکن
تیم لاولس، مدیر تحقیقات شرکت دادههای املاک کوتالیتی (Cotality)، به اسبیاس گفت که اگرچه بسیاری از خریداران چرخههای بازار مسکن را به شکل یک منحنی واضح و منظم تصور میکنند، اما واقعیت معمولاً بسیار پیچیدهتر و مبهمتر است.
او گفت: «تشخیص دقیق نقطه اوج و کف بازار، احتمالاً بیش از آنکه به مهارت در تحلیل بازار مربوط باشد، به شانس بستگی دارد.»
او گفت که بازارها معمولاً از طریق دورههایی از تغییرات تدریجی حرکت میکنند و به کند شدن اخیر بازار سیدنی اشاره کرد؛ جایی که ابتدا شتاب رشد قیمتها کاهش یافت، سپس قیمتها تقریباً ثابت شدند و در نهایت وارد دورهای از افتهای پیوستهتر شدند.
چگونه میتوان فهمید که شرایط بازار در حال تثبیت شدن است؟
لاولس گفت هیچ شاخص واحدی نمیتواند تصویر کاملی ارائه دهد و خریداران باید مجموعهای از معیارها را زیر نظر داشته باشند؛ از جمله ارزش خانهها و اینکه آیا سرعت کاهش قیمتها در حال کند شدن است یا نه، حجم آگهیهای فروش و میزان موجودی بازار، نرخ موفقیت حراجها، مدت زمانی که املاک در بازار باقی میمانند و میزان تخفیفی که فروشندگان حاضر به ارائه آن هستند.
اما کامرون کوشر، اقتصاددان مستقل حوزه املاک، به اسبیاس گفت که شاخصهای اقتصادی معمولاً پیش از آنکه قیمتها به طور کامل بهبود یابند تغییر میکنند. با این حال، کاهش نرخ موفقیت حراجها و طولانیتر شدن زمان فروش املاک میتواند نشانهای از افزایش فاصله میان انتظارات قیمتی خریداران و فروشندگان باشد.
او گفت: «به احتمال زیاد، تورم شروع به کاهش میکند، عرضه و معاملات در بازار جان تازهای میگیرد و اعتماد مصرفکنندگان نیز بهبود پیدا میکند.»
صبر بیش از حد میتواند پرهزینه باشد
مگ الکینز، دانشیار اقتصاد دانشگاه آرامآیتی، میگوید خریداران معمولاً بیش از اندازه نگران پرداخت مبلغی بالاتر از ارزش واقعی ملک هستند. به گفته او، تحقیقات اقتصاد رفتاری نشان میدهد مردم بیشتر از آنکه به خرید خانه مناسب اهمیت دهند، از این میترسند که مبادا بیش از حد هزینه کرده باشند.
او گفت: «خرید خانه معمولاً بزرگترین تصمیم مالی زندگی افراد است و به همین دلیل، بسیاری از ما مدام در تصمیم خود تردید میکنیم.»
الکینز افزود که تصمیمگیری برای خرید مسکن صرفاً به قیمت محدود نمیشود و عواملی مانند محل زندگی، سبک زندگی، اهداف بلندمدت و کیفیت زندگی نیز تعیین میکنند که یک ملک تا چه اندازه برای خریدار ارزشمند است.
او گفت: «همیشه ترس از جا ماندن وجود دارد. همانطور که ممکن است افراد فرصت خرید با تخفیف را از دست بدهند، ممکن است پایینترین نقطه بازار را هم از دست بدهند.»
به گفته او، «بسیاری از ما وقتی به گذشته نگاه میکنیم، تصور میکنیم که نشانهها واضح بودهاند، اما واقعیت این است که تشخیص کف بازار معمولاً فقط پس از وقوع آن امکانپذیر میشود.»
به جای کمالگرایی، بر حفظ امنیت مالی تمرکز کنید
کارشناسان میگویند خریداران نباید بیش از حد درگیر پیدا کردن پایینترین قیمت ممکن باشند. آنچه اهمیت بیشتری دارد، داشتن توان مالی کافی برای حفظ ملک در بلندمدت است.
به گفته اقتصاددانان، خریداران بهتر است به جای تلاش برای زمانبندی دقیق بازار، خانهای را انتخاب کنند که بتوانند هزینههای آن را در سالهای آینده نیز مدیریت کنند؛ از جمله با وام گرفتن کمتر از حداکثر توان خود، داشتن پسانداز احتیاطی و در نظر گرفتن مدت زمانی که قصد دارند مالک آن خانه باشند.
مگ الکینز هشدار داد که با وجود ابهام درباره مسیر نرخ بهره و فشارهای ناشی از هزینههای زندگی، فشار آوردن بیش از حد به منابع مالی میتواند خطرناک باشد.
کامرون کوشر نیز گفت مسکن معمولاً یک سرمایهگذاری بلندمدت است و اگر کسی قصد داشته باشد خانهای را پنج تا ۱۰ سال نگه دارد، افتی محدود در قیمتها احتمالاً تأثیر چندانی بر نتیجه نهایی نخواهد داشت.
تیم لاولس هم معتقد است که برای بیشتر مالکان، نوسانات بازار در گذر زمان هموار میشود و اهمیت کمتری پیدا میکند.
برای لاتم، این توصیهها هنوز نتوانستهاند اضطراب او را کاملاً برطرف کنند. با این حال، پس از دو سال صبر، او کمکم در حال بازنگری در نگرش خود است.
او میگوید: «اطلاعات زیادی وجود دارد و هر کس انگار روایت متفاوتی ارائه میدهد. اقتصاددانها یک چیز میگویند، مشاوران املاک چیز دیگری، و بعضی وقتها این حرفها با دادههایی که خودم میبینم مطابقت ندارد.
