آخرین قسط وام مسکن دیمیان هول زمانی سررسید می شود که او ۸۰ ساله باشد. او که اکنون ۵۲ سال دارد، حدود ده سال پیش اولین خانه اش را خرید و در سال ۲۰۲۴، درست پیش از رسیدن به ۵۰ سالگی، آن را با یک وام ۳۰ ساله جدید تامین مالی مجدد کرد. او یکی از گروه رو به رشد استرالیایی هایی است که اولین خانه خود را در سنین بالاتر می خرند.
او یکی از گروه رو به رشد استرالیایی هایی است که اولین خانه خود را در سنین بالاتر می خرند. بر اساس داده های یکی از بزرگ ترین کارگزاری های وام مسکن کشور، آزی هوم لونز، افراد بالای ۴۰ سال، سال گذشته نزدیک به یک پنجم خریداران اولین خانه (۱۸.۷ درصد) را تشکیل می دادند؛ این رقم در سال ۲۰۰۵ تنها ۵.۵ درصد بود. در مقابل، سهم افراد زیر ۲۰ سال از خریداران اولین خانه از حدود یک چهارم در سال ۲۰۰۵ به کمتر از نیم درصد در سال ۲۰۲۵ کاهش یافته است.
راهکارهایی که مشکل را جابه جا می کنند، نه حل
با دشوارتر شدن دسترسی جوانان استرالیایی به بازار مسکن، بیشتر راهکارهای پیشنهادی به جای افزایش عرضه مسکن، بر گسترش دسترسی به اعتبار متمرکز شده اند: طرح دولتی «۵ درصد پیش پرداخت»، وام های ضامن خانوادگی که امکان وام گرفتن تا ۱۰۰ درصد قیمت خرید را فراهم می کنند، و وام های مسکن با سررسید ۴۰ ساله که برخی وام گیرندگان را تا سال های پایانی زندگی شان درگیر بازپرداخت می کند.
جیمز گراهام، اقتصاددان حوزه مسکن در دانشگاه سیدنی، می گوید بدون افزایش چشمگیر عرضه مسکن، گسترش صرف دسترسی به اعتبار راه حلی پایدار نیست: «این یک بازی گربه و موش است؛ قیمت ها بالا می رود، پس اعتبار وام مسکن را تغییر می دهیم و همین قیمت ها را باز هم بالاتر می برد. مردم صرفاً برای خرید خانه های گران تر بیشتر وام می گیرند، بدون آنکه واقعاً وضع بهتری پیدا کنند.» بانک مرکزی استرالیا (RBA) نیز پیش بینی کرده بود طرح ۵ درصدی پیش پرداخت، فشار صعودی بیشتری بر قیمت مسکن وارد کند؛ تا مارچ، ارزش وام های جدید خریداران اولین خانه نسبت به پیش از گسترش این طرح در اکتبر، حدود ۱۱ درصد افزایش یافته بود که عمدتاً ناشی از بزرگ تر شدن میانگین اندازه وام ها بود.
هزینه های پنهان خرید دیرهنگام
به گفته گراهام، خرید اولین خانه در ۴۰ یا ۵۰ سالگی پیامدهایی فراتر از حمل بدهی وام مسکن تا دوران بازنشستگی دارد؛ زمان کمتری برای انباشت دارایی مسکن باقی می ماند و توانایی جابه جایی افراد با تغییر شرایط زندگی شان کاهش می یابد. بسیاری ممکن است در خانه هایی که قرار بود گام نخست باشند، برای همیشه باقی بمانند؛ دور از خانواده، دور از مشاغل مورد نظرشان یا دور از امکانات درمانی.
خرید دیرهنگام و وام های بزرگ تر می تواند بخش مراقبت از سالمندان را نیز تحت تاثیر قرار دهد، چون بسیاری از سالمندان استرالیایی به طور سنتی برای تامین هزینه دوران بازنشستگی یا مراقبت سالمندی، به فروش خانه و دارایی حاصل از آن متکی بوده اند. نگرانی دیگر، فشار مالی بلندمدت ناشی از وام مسکن است که بر اساس پژوهش سال ۲۰۱۹ موسسه تحقیقات مسکن و شهری استرالیا (AHURI)، می تواند به کاهش رفاه بازنشستگان و برداشت از صندوق بازنشستگی (سوپرانوئیشن) برای تسویه بدهی مسکن منجر شود؛ این روند در نهایت فشار بیشتری بر نظام مستمری (Age Pension) وارد می کند، چرا که خانه اصلی از آزمون دارایی برای دریافت مستمری معاف است و تسویه وام مسکن از محل سوپرانوئیشن می تواند واجد شرایط شدن فرد برای مستمری را تسهیل کند.
تام آلوز، مدیرعامل AHURI، می گوید: «جمعیت استرالیا در حال سالخوردگی است، پس با اتکای بیشتر مردم به نظام مستمری، فشار مالی بر دولت هم افزایش می یابد. نظام سوپرانوئیشن اجباری برای رفع همین مشکل طراحی شده؛ اگر مردم برای تسویه وام مسکن از آن استفاده کنند و درآمد کافی از سوپرانوئیشن نداشته باشند، مسلماً مشکل ساز خواهد بود.»
بر اساس پژوهش AHURI، بدهی وام مسکن در میان افراد ۵۵ تا ۶۴ ساله حتی در دهه ۱۹۹۰ هم نادر بود، اما بین سال های ۱۹۹۶ و ۲۰۱۳ سهم افراد این گروه سنی که هنوز وام مسکن داشتند از کمتر از ۲۰ درصد به ۴۵ درصد رسید. نظام بازنشستگی استرالیا، از جمله مستمری سالمندی، بر این فرض بنا شده که اکثر بازنشستگان مالک بی قید و شرط خانه خود هستند و اهداف رایج پس انداز سوپرانوئیشن نیز عموماً همین فرض را مبنا قرار می دهند، در حالی که سوزان تورپ، متخصص امور مالی بازنشستگی در دانشگاه موناش، می گوید این مدل ها امکان وجود بدهی های مسکن (مثلاً ۱۵۰ هزار دلار) در زمان بازنشستگی را در نظر نمی گیرند. با این حال، در نظرسنجی ماه ژانویه گروه لون مارکت از ۱۰۲۰ نفر، ۵۸ درصد گفته بودند قصد دارند پیش از بازنشستگی مالک بی قید و شرط خانه خود شوند.
گسترش وام های ۴۰ ساله
تعداد کمی از وام دهندگان استرالیایی اکنون وام مسکن با سررسید ۴۰ ساله ارائه می دهند که قدرت وام گیری را افزایش می دهد اما هزینه بهره کل وام را نیز به شدت بالا می برد. ریچارد براون، کارگزار وام مسکن در حومه اپینگ سیدنی، می گوید بسیاری از مشتریانش با وجود این معایب، مشتاق حداکثر کردن قدرت وام گیری خود هستند: «مردم می خواهند به پولی که برای خرید ملک مورد نظرشان لازم دارند دسترسی داشته باشند و اهمیتی نمی دهند این پول چگونه تامین می شود.»
سباستین واتکینز، مدیرعامل و یکی از بنیان گذاران گروه کارگزاری وام مسکن لندی، هشدار می دهد اتکا به نوآوری هایی مانند طولانی تر شدن سررسید وام، مشکل اصلی یعنی گران بودن مسکن را نادیده می گیرد: «نمی توانیم صرفاً با دادن زمان بیشتر برای بازپرداخت وام، به طولانی تر شدن زمان پس انداز مردم پاسخ دهیم.» او پیش بینی می کند در یک یا دو دهه آینده، وام مسکن معمول استرالیایی «بزرگ تر، دیرتر در زندگی گرفته شده و به شکلی پویاتر مدیریت شود» و شاهد سررسیدهای طولانی تر، وام گیری خانوادگی یا چندنسلی و محصولاتی باشیم که با تغییر درآمد و شرایط خانوادگی وام گیرنده تطبیق می یابند. ژاپن در دهه ۱۹۸۰، در اوج گرانی مسکن، تجربه وام های ۱۰۰ ساله بین نسلی را آزموده بود؛ پژوهشگران بعدها نتیجه گرفتند این وام ها کمک چندانی به مقرون به صرفه شدن مسکن نکردند.
وقتی بدهی از دوران کاری فراتر می رود
به گفته واتکینز، وام دهندگان هنگام بررسی متقاضیان مسن تر معمولاً به دنبال یک «استراتژی خروج» معتبرند که نشان دهد وام در دوران بازنشستگی قابل مدیریت خواهد بود؛ از جمله بررسی موجودی پیش بینی شده صندوق بازنشستگی و سایر دارایی های متقاضی، یا احتمال کوچک تر کردن خانه (فروش و خرید ملکی ارزان تر).
هول که اولین خانه اش را در ۴۲ سالگی خرید، می گوید بانک پیش از تایید نهایی وامش، موجودی صندوق بازنشستگی او را نیز درخواست کرد: «تقریباً همه چیز تمام شده بود که موجودی سوپرانوئیشن مرا خواستند؛ آن جا فهمیدم چون سن من از سن بازنشستگی فراتر می رود، دارند بررسی می کنند که آیا سوپرانوئیشن کافی برای تسویه وام دارم یا نه.» او می گوید احتمالاً می تواند باقی مانده وامش را با یک پرداخت یک جا از سوپرانوئیشن، هنگام رسیدن به سن بازنشستگی تسویه کند و از آن پس برای دریافت مستمری سالمندی اقدام خواهد کرد.
نبود راه حل ساده
به گفته آلوز، راه حل یکتایی برای این چالش وجود ندارد و دولت ها باید سیاست بازنشستگی و مسکن را همزمان و در کنار هم در نظر بگیرند؛ از جمله تنظیم مجدد قواعد مستمری سالمندی برای انعکاس بهتر تفاوت میان مالکان خانه و مستاجران، و گسترش گزینه های مسکن مقرون به صرفه برای سالمندان. در نگاهی کلی تر، او می گوید تسهیل مالکیت خانه در سنین پایین تر و افزایش عرضه مسکن استیجاری مقرون به صرفه می تواند تعداد استرالیایی هایی را که با فشار مسکن وارد بازنشستگی می شوند کاهش دهد. تورپ نیز تاکید می کند پرسش اساسی درباره پیوند سیاست مسکن با سیاست سوپرانوئیشن و بازنشستگی هنوز پاسخ روشنی ندارد.
برنامه فارسی رادیو اسبیاس در روزهای شنبه و سه شنبه ساعت ۳ بعد از ظهر از طریق رادیو، به صورت آنلاین، کانال شماره ۳۰۲ تلویزیونهای دیجیتال و از طریق اپ رایگان SBS Audio قابل دسترس است. برای شنیدن برنامه های زنده و پادکست های ما اپ SBS Audioرا از APP Store یا Google Play دانلود کنید. همچنین میتوانید به اس بی اس فارسی از طریق اسپاتیفای، اپل پادکستز یا گوگل پادکستز گوش کنید.
