ТРАНСКРИПТ
Нияз, расскажите, в чем конкретные особенности этой федеральной программы гарантий. Помогает ли она реально решить жилищный кризис?
С одной стороны, государство дает возможность first home buyers купить жилье, сэкономив дополнительные средства за счет того, что им не нужно оплачивать Lenders Mortgage Insurance. Эта гарантия действительно позволяет first home buyers быстрее выйти на рынок недвижимости.
По статистике, раньше накопление депозита занимало в среднем восемь лет, теперь же этот срок должен сократиться до примерно двух лет. Однако одновременно с этим появится большое количество дополнительных покупателей, которые будут eligible для участия в программе и также захотят купить жилье.
Ежегодно около 110 тысяч человек покупают свое первое жилье. Ранее в программе было ограничение — 50 тысяч мест. Сейчас это ограничение снято, и правительство ожидает, что благодаря изменениям около 30 тысяч человек получат доступ к расширенной версии программы.
Давайте возьмем чуть шире. С какими основными проблемами сталкиваются покупатели первого жилья в Австралии? Это прежде всего стоимость?
Есть несколько ключевых причин. Австралия — одна из самых дорогих стран мира, и по показателю affordability (доступности жилья) занимает второе место после Гонконга (согласно отчету Demographia International Housing Affordability, Сидней занимает второе место снизу по доступности жилья после Гонконга - ред.) То есть нельзя сказать, что цены в Нью-Йорке или Лондоне ниже, чем в Сиднее. Но если сравнить доход средней семьи с ценой на жилье, то по этому соотношению Австралия находится в числе худших стран.
Высокий уровень цен наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья. Людям становится сложно не только приобрести дом, но и снять его. При этом, арендуя жилье, мы фактически оплачиваем чей-то ипотечный кредит, поэтому многие стремятся накопить хотя бы минимальный депозит — 5%, чтобы “зацепиться” за рынок и купить свое первое жилье. Это может быть не лучший дом, но он дает возможность выплачивать кредит и в будущем использовать накопленный equity для покупки следующего, возможно инвестиционного, жилья.
Помимо минимального депозита в 5% по федеральной программе, необходимо оплатить государственные пошлины — stamp duty, которая составляет около $35 000 (за жилье максимальной стоимости по программе в Квинсленде - ред.)
Например, в Виктории максимальная стоимость недвижимости по программе — $950 000. В этом случае stamp duty составит $54 000, а депозит 5% — $47 500. В итоге общий первоначальный взнос — около $101 000. В Новом Южном Уэльсе, где максимальная стоимость недвижимости — $1,5 млн, stamp duty составит $65 000, а депозит 5% — $75 000. То есть всего нужно около $140 000. Раньше купить недвижимость по таким параметрам было невозможно, но рост цен вывел рынок за прежние барьеры. Поэтому для одних это ограничение, а для других — новые возможности.
Кто имеет право стать участником этой программы?
Например, если молодая семья из двух взрослых и одного dependent хочет купить недвижимость в Квинсленде за $1 млн, их семейный доход должен составлять около $200 000. Важно подчеркнуть, что речь идет об established property (вторичном жилье), а не о новом.
В Квинсленде действует закон, согласно которому при покупке нового жилья с 1 мая stamp duty не взимается — независимо от его стоимости. В Виктории семья с доходом $180 000 может купить жилье по максимальной стоимости $950 000, накопив депозит около $101 000.
В Сиднее цены выше, и максимальный threshold увеличен до $1,5 млн. При минимальном депозите $140 000 семья с доходом около $270 000 может позволить себе такую покупку. Однако нужно понимать, что сумма кредита в этом случае составит примерно $1,425 млн — это серьезная финансовая нагрузка для молодой семьи.
Могут ли покупатели воспользоваться сразу несколькими программами, то есть объединить федеральную с другими, действующими в штатах?
Да, это не взаимоисключающие, а взаимодополняющие программы. Если человек eligible для одной из них, это не значит, что он не может воспользоваться и другими. Например, в Квинсленде действует Stamp Duty Concession — льгота, которая полностью или частично освобождает от уплаты stamp duty, если жилье стоит ниже определенной суммы.
Кроме того, first home buyer-ы могут получить грант в размере $30 000. Если у них есть хотя бы 5% депозита, они могут купить жилье, воспользовавшись также federal guarantee scheme. Еще одна программа — Super Scheme, по которой first home buyer-ы могут использовать свои дополнительные (voluntary) пенсионные накопления (super contributions) для формирования депозита. Таким образом, существует четыре основные программы, и ими можно пользоваться одновременно.
Нияз, расскажите, пожалуйста, также, как снижение кредитных ставок влияет на рынок жилья сейчас.
Снижение процентных ставок по кредитам является катализатором повышения доступности жилья. Почему? Потому что большинство покупателей оформляют ипотеку. В этом году уже произошло три последовательных снижения ставок, и, как следствие, у заемщиков увеличилась borrowing capacity — максимальная сумма кредита, которую они могут получить.
Чем больше сумма кредита, тем больше покупателей выходит на рынок, что повышает спрос и, соответственно, подталкивает цены вверх. Средняя стоимость жилья в Австралии в 2025 году выросла примерно на 5% и сейчас составляет около $855 000. По прогнозу банка Westpac, в следующем году цены могут вырасти еще на 9%, достигнув в среднем $940 000.
Правильно ли я понимаю, что новая федеральная программа, наоборот, усилила дефицит предложения на рынке?
Не совсем корректно рассматривать эту программу изолированно от остальных государственных инициатив. Все они в совокупности стимулируют спрос, делая жилье доступным для большего числа семей.
В краткосрочной перспективе это, безусловно, может привести к росту цен. Однако в долгосрочной перспективе правительство утверждает, что эффект будет компенсирован за счет роста объема строительства.
Таким образом, больше семей смогут покупать жилье, строительная отрасль получит стимул к развитию, а в целом это должно способствовать смягчению жилищного кризиса в Австралии.
