Puntos destacados:
- Un análisis reciente de la empresa inmobiliaria Ray White identificó 10 áreas regionales con altas tasas de desocupación en las que el valor de las viviendas ha registrado un crecimiento "astronómico" en la última década.
- El precio promedio de viviendas en Point Nepean asciende ahora a 1,31 millones de dólares, mientras que en la zona de Lorne-Anglesea esa cifra se eleva a 1,57 millones de dólares.
- De las 10 áreas que destacó el estudio, la tasa de casas vacías más alta se registró en la isla Moreton, frente a la costa sureste de Queensland, con una población de menos de 300 habitantes y una tasa de casas vacías del 66 por ciento.
A lo largo de las costas, zonas regionales y destinos turísticos del país hay lugares donde la mayoría de las casas permanecen vacías durante la mayor parte del año, esperando el regreso de sus propietarios o de turistas que las alquilan para unas vacaciones de corta duración en verano.
A nivel nacional, había algo más de un millón de viviendas vacías la noche del censo de 2021, alrededor del 10 por ciento, pero menos que el casi 11 por ciento registrado en el censo anterior de 2016.
Sin embargo, hay zonas del país en las que el número de casas vacías se dispara al mismo ritmo que el valor de las viviendas.
Si bien es difícil saber exactamente cuántas de las propiedades desocupadas de esa noche del censo eran casas de vacaciones, se sabe que el 10 de agosto de 2021 fue un martes por la noche en invierno.
Un análisis reciente de la empresa inmobiliaria Ray White identificó 10 áreas regionales con altas tasas de desocupación en las que el valor de las viviendas ha registrado un crecimiento "astronómico" en la última década, "desafiando" la lógica convencional de que las altas tasas de casas vacías reflejan un crecimiento muy lento del mercado.
De las 10 áreas que destacó el estudio, la tasa de casas vacías más alta se registró en la isla Moreton, frente a la costa sureste de Queensland, con una población de menos de 300 habitantes y una tasa de casas vacías del 66 por ciento.
La isla Moreton, frente a la costa sureste de Queensland, tiene una población de menos de 300 habitantes . Source: Getty / Reinhard Dirscherl//Bullstein bild
Sin embargo, hay ejemplos menos extremos. En las Highlands de Tasmania la tasa de ocupación fue del 58 por ciento, con un crecimiento del 157 por ciento en 10 años.
Tanto la región de Point Nepean como la de la zona entre Lorne y Anglesea, en Victoria, registraron tasas de casas vacías superiores al 55 por ciento, con un crecimiento del 99,9 y el 103,4 por ciento en 10 años, respectivamente.
El precio promedio de viviendas en Point Nepean asciende ahora a 1,31 millones de dólares, mientras que en la zona de Lorne-Anglesea esa cifra se eleva a 1,57 millones de dólares.
En la costa sur de Nueva Gales del Sur, la franja de 15 km entre la bahía de Callala y Currarong tenía una tasa casas vacías del 48 por ciento, pero una tasa de crecimiento del 126,8 por ciento en 10 años, con un precio promedio de vivienda ahora de 1,15 millones de dólares.
Source: SBS / Madeleine Wedesweiler
"El uso de los datos sobre viviendas desocupadas como indicador de la concentración de viviendas vacacionales revela que los mercados regionales operan con principios económicos totalmente diferentes a los de la inversión residencial metropolitana", dijo Rader.
Nicola Powell, jefa de investigación y economía de Domain, coincidió en que los dos lugares estaban unidos por su estilo de vida y por el atractivo de las casas de vacaciones.
Los destinos "clásicos" costeros o ubicados en medio de la naturaleza han aumentado en los últimos años, ya que los australianos "buscan cada vez más propiedades para vivir que ofrezcan un buen estilo de vida", especialmente tras la pandemia de la COVID-19 en 2020 y el paso al trabajo remoto e híbrido, afirmó.
"Creo que esto impulsó permanentemente la demanda de viviendas en áreas pintorescas y de menor densidad", dijo Powell. "Si nos fijamos en estas regiones, se pueden encontrar tanto residencias que son casas de vacaciones para los dueños como también casas de alquiler a corto plazo".
Powell dijo que la escasez de viviendas disponibles para comprar también mantenía altos los precios de las propiedades en esas áreas.
"El limitado stock y la alta proporción de viviendas desocupadas realmente alimentan esta situación", dijo.
¿Qué otras consideraciones hay?
Rader advirtió que las casas de vacaciones pueden tener costos de mantenimiento "enormes" incluso antes de que el comprador haya pasado un verano en una de estas casas.
"Las regiones con viviendas desocupadas cuentan con infraestructuras diseñadas para poblaciones estacionales en lugar de permanentes. Los propietarios de casas de vacaciones se enfrentan a retrasos en la conexión al servicio, opciones de proveedores limitadas y cargos más altos, debido a las limitaciones de capacidad en los períodos pico", dijo.
Rader afirmó que los recientes cambios normativos diseñados para responder a las presiones de asequibilidad en el mercado inmobiliario también podrían reducir el potencial de ingresos por alquiler para los inversores en viviendas vacacionales, como la tasa del 7,5 por ciento que Victoria aplica a las plataformas de estancias cortas y a los ayuntamientos que aplican recargos tarifarios a las propiedades de Airbnb.
En el caso de un lugar remoto como la isla Moreton, dijo que los materiales de construcción y los comerciantes requerían el transporte en ferry, lo que aumentaba considerablemente los costos de mantenimiento.
Sin embargo, quizás la preocupación más importante sea que muchas áreas con altas tasas de casas vacías se enfrentaban a riesgos ambientales superiores a los que enfrentaban la mayoría de las inversiones residenciales tradicionales y, por lo tanto, a primas de seguro más altas.
El informe de Ray White decía que las propiedades en las zonas costeras a menudo podían atraer primas de seguro entre un 20 y un 30 por ciento por encima de los promedios regionales. Las primas de la isla Moreton, por ejemplo, suelen superar entre un 30 y un 40 por ciento a las de las alternativas continentales, según el análisis de Ray White.
Powell también dijo que la investigación de Domain indicaba que los australianos tenían en cuenta factores como los incendios forestales y las inundaciones fluviales al comprar una vivienda, y que el impacto en los precios aumentaba a medida que aumentaban esos factores de riesgo.
Sin embargo, dijo que la erosión costera —la pérdida de tierra a lo largo de la costa debido a factores como el aumento del nivel del mar— no parecía tener el mismo impacto en los precios.
¿Está reventando la burbuja?
Powell dijo que "siempre va a haber" un elemento de demanda de viviendas en estos principales lugares de vacaciones.
Pero queda por ver si el crecimiento de los precios en estas áreas es sostenible. El año pasado, desde Glamorgan hasta Spring Bay, en Tasmania, experimentaron una disminución anual del 6,5 por ciento, con un aumento del 0,4 por ciento en las tierras altas centrales de Tasmania.
Si bien tanto la región entre Lorne y Anglesea como Point Nepean tuvieron un crecimiento elevado en 10 años, ambos tuvieron un crecimiento anual "modesto" del 3,8 por ciento. Según Rader, esto sugiere que los mercados premium están alcanzando "límites naturales de revalorización".
Dado que el cambio climático sigue intensificando riesgos como el aumento del nivel del mar y la prolongación de las temporadas de incendios forestales, Rader dijo que la viabilidad a largo plazo de las viviendas en estos lugares pintorescos, pero vulnerables, también estaba cada vez más amenazada.
Sin embargo, Rader señaló que, incluso con un precio máximo, "si hay una casa hermosa, encantadora y de nueva construcción, se siguen alcanzando precios [altos]".
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