Comprar una casa es probablemente una de las compras más importantes que hará una persona. Muchas personas piensan que es obligatorio que el vendedor divulgue asuntos que afectan el valor de la propiedad, particularmente si el comprador no tiene otro medio para conocer la historia completa de la casa.
Patricia Lane, profesora titular de la Universidad de Sydney, se hace una pregunta en The Conversation: Por ejemplo, si alguien fue asesinado en la casa, ¿tiene un comprador el derecho a que se le informe?
El abogado que actúa para un comprador probablemente les dirá que la ley contempla el término conocido en latín como caveat emptor, por el que se regula que es responsabilidad del comprador el conseguir información sobre la propiedad.
La profesora opina que en definitiva, depende de los compradores asegurarse de que la propiedad no se vea afectada por ningún defecto en el título, que puede ser utilizada para los fines que el comprador pretende, y que cualquier construcción en la propiedad es sólida.
Si en este proceso el vendedor oculta activamente un defecto conocido, entonces eso podría equivaler a fraude. Algunos ejemplos incluyen pintar para ocultar un daño grave por termitas o dar una respuesta deliberadamente falsa a una pregunta de un comprador sobre la propiedad.
Sin embargo, el comprador debería demostrar que el vendedor fue deliberadamente deshonesto o al menos imprudente, aunque esto puede resultar difícil de demostrar.
En NSW y algunos otros estados, los vendedores deben adjuntar al contrato un certificado del ayuntamiento local que establece si la tierra se ve afectada por cuestiones administrativas o reglamentarias. Esto incluye problemas como la zonificación, la subdivisión, contaminación en la tierra o los riesgos identificados de inundaciones o incendios forestales.
Cuando ciertos requisitos legales no se han divulgado, el comprador puede rescindir el contrato y recuperar su depósito si el asunto era tan importante que no hubieran seguido adelante con el contrato si lo hubiese sabido.
Sin embargo, en muchos estados, no hay obligación de divulgar asuntos relacionados con el título o el uso de la tierra. Si la propiedad es una propiedad comercial o de inversión, la Ley del Consumidor australiana ofrece remedios a los compradores que son inducidos a firmar contratos mediante una conducta engañosa por parte del vendedor o del agente del vendedor. Incluso si el vendedor está vendiendo en privado, un agente aún podría ser responsable si tergiversan la propiedad, o dicen medias verdades que dan una impresión engañosa.
Pero aún no existe una regulación general sobre hasta qué punto se deben revelar informaciones que puedan tener una importancia significativa para los compradores, pero que no constituyen defectos en el título y que no puedan descubrirse mediante una inspección razonable.
¿Hasta dónde se debería revelar toda la información?
Si, por ejemplo, algo terrible ha sucedido en una propiedad, como un asesinato u otros eventos violentos y perturbadores ¿se debe exigir a un vendedor que informe a los posibles compradores sobre esto? En algunos estados de EE. UU., los tribunales han sostenido que un vendedor debe revelar la historia de la casa donde se ha cometido un asesinato. Los agentes estadounidenses llaman a estas casas "propiedades estigmatizadas".
En Nueva Gales del Sur se dio el caso de una casa donde tres miembros de una familia fueron asesinados y más tarde fue vendida a compradores desprevenidos, que más tarde descubrieron la historia. Se negaron a proceder con el contrato, pero como los vendedores no estaban obligados a revelar la historia, los compradores perdieron su depósito. El agente inmobiliario que manejó la venta fue multado en última instancia por pasar por alto la historia de la casa. El agente también cubrió el costo del depósito perdido, aunque esto dependió de los hechos particulares del caso.
Estos horribles eventos son escasos, pero algunos compradores pueden ser particularmente sensibles y consideran que se les debe proporcionar información exhaustiva sobre la historia de la propiedad. ¿Sería necesario divulgar que una persona ha muerto en la propiedad, incluso si se trataba de personas mayores o de causas naturales?
Del mismo modo que los vendedores podrían no conocer los defectos estructurales de la propiedad, es posible que no sepan mucho sobre la historia de la propiedad.
Un propietario, por ejemplo, podría no tener información sobre lo que sucedió en la casa mientras los inquilinos vivían en ella. Sería injusto, entonces, responsabilizar al vendedor de cualquier posible disminución en el valor causado por hechos de este tipo.
Los agentes inmobiliarios generalmente son los responsables de vender la propiedad. Patricia Lane, opina que si existe algún deber de revelar información al respecto, tal vez esto tenga que recaer en el agente, y no en los dueños, y debería limitarse a proceder a una compensación en lugar de suspender la venta. Los compradores siempre pueden conseguir una rebaja, pero los vendedores pueden quedarse estancados con la propiedad sin tener la culpa si tienen que asumir la responsabilidad de divulgar todo sobre su historial.
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