ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองและภูมิภาคส่วนใหญ่ของออสเตรเลียยังคงสูงขึ้นเรื่อยๆ แต่ข้อมูลล่าสุดระบุว่าราคาบ้านในเมลเบิร์นสวนทางกระแสทั่วประเทศ ซึ่งผู้เชี่ยวชาญชี้ว่าเป็นผลพวงจากนโยบายของรัฐบาลท้องถิ่น โดยปัจจุบันค่าเช่าบ้านในเมลเบิร์นถูกกว่าเมื่อ 12 เดือนที่แล้ว
รายงานฉบับใหม่จากแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ Domain ระบุว่า โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าเช่าบ้านหรือห้องชุดในเมืองใหญ่ทั่วออสเตรเลียมีราคาเพิ่มขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงเดือนธันวาคม 2025
เมลเบิร์น ซึ่งได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ที่สุดในประเทศมาโดยตลอด ปัจจุบันเป็นเมืองหลวงที่มีค่าเช่าบ้านถูกที่สุด โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 580 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ เนื่องจากราคาบ้านที่ประกาศขายนั้นแตะระดับ "เพดานราคาที่คนทั่วไปสามารถจ่ายได้" แล้ว
รายงานระบุว่า ค่าเช่าบ้านในเมลเบิร์นลดลงร้อยละ 1.7 ตลอดทั้งปี นับเป็นเมืองเดียวของออสเตรเลียที่มีตัวเลขดังกล่าว
ค่าเช่าบ้านที่ถูกลงจะส่งผลกระทบต่อผู้เช่า เจ้าของบ้าน และนักลงทุนในรัฐวิกตอเรียในระดับที่แตกต่างกันไป ขณะที่ทั้งประเทศกำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและอัตราการว่างงานต่ำ
ราคาเช่าบ้านถูกลงเพราะอะไร
ค่าเช่าบ้านในเมลเบิร์นลดลงสิบดอลลาร์ต่อสัปดาห์ตั้งแต่เดือนมกราคมจนถึงเดือนธันวาคม 2025 ทำให้ผู้เช่าประหยัดค่าเช่า 520 ดอลลาร์ต่อปี
อย่างไรก็ตาม ราคาห้องพักในเมืองกลับแพงขึ้น โดยเพิ่มจากราคาเช่าเฉลี่ย 550 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ในเดือนธันวาคม 2024 เป็น 580 ดอลลาร์ในอีกหนึ่งปีต่อมา ซึ่งเทียบเท่ากับค่าเช่าบ้าน
โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาห้องพักต่อสัปดาห์ในเมลเบิร์นถูกกว่าซิดนีย์ที่มีราคาถึง 750 ดอลลาร์ บริสเบนและเพิร์ธ ทั้งสองเมืองราคาอยู่ที่ 650 ดอลลาร์ ดาร์วิน 598 ดอลลาร์และอยู่ในระดับเดียวกับแคนเบอร์รา มีเพียงโฮบาร์ตและแอดิเลดเท่านั้นที่มีราคาห้องพักถูกกว่า โดยอยู่ที่ 480 ดอลลาร์และ 525 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ตามลำดับ
นิโคลา พาวเวลล์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและเศรษฐศาสตร์ของโดเมน กล่าวกับสำนักข่าวเอสบีเอส ว่า อุปทานที่อยู่อาศัยในเมลเบิร์นนั้นแข็งแกร่งกว่าเมืองอื่นๆ
"ฉันคิดว่าตัวเลือกที่อยู่อาศัยให้เช่ามีให้ผู้เช่าเลือกมากกว่า" นิโคลากล่าว "หมายความว่าจากมุมมองของการตั้งราคาค่าเช่า เจ้าของบ้านจะต้องตั้งราคาอย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น"
เมื่อเดือนธันวาคม เมลเบิร์นมีอัตราห้องว่างสูงที่สุดในบรรดานครหลวงทั้งหมด โดยอยู่ที่ร้อยละ 1.6
นักลงทุนอสังหาฯ น้อยลง คนซื้อบ้านหลังแรกมากขึ้น
นโยบายของรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นก็มีส่วนทำให้ราคาเช่าบ้านต่างกันไปในแต่ละรัฐ
นิโคลาอธิบายว่า โครงการใหม่ระดับประเทศสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งอนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกทุกคนวางเงินดาวน์ได้ร้อยละ 5 ส่งผลให้ความต้องการเช่าลดลง เนื่องจากผู้เช่าต่างมองหาที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหลังแรกของตนเอง
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิกตอเรียเองก็ส่งผลกระทบถึงเจ้าของหรือผู้ที่กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ส่งผลให้เจ้าของอสังหาฯ เพื่อการลงทุนต้องจ่ายค่าธรรมเนียมสูงขึ้น
นิโคลากล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ส่งผลให้ผู้คนขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา และเลือกที่จะลงทุนในรัฐอื่น ๆ แทน
สัดส่วนการลงทุนในรัฐวิกตอเรียอยู่ในระดับต่ำที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ
"ปัจจุบันสัดส่วนของสินเชื่อที่ปล่อยให้แก่นักลงทุนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 34 เปอร์เซ็นต์ในรัฐวิกตอเรีย" นิโคลาเผย "ส่วนรัฐนิวเซาท์เวลส์อยู่ที่ร้อยละ 46 จะเห็นได้ว่าอัตราการลงทุนนั้นแตกต่างกันอย่างมาก"
ผลการวิจัยของสภาอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่า ปัจจุบันนักลงทุนหันเหความสนใจจากเมลเบิร์นเนื่องจาก "ระบบภาษีที่เข้มงวด" และหันไปเลือกรัฐที่มีค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่อนปรนกว่าแทน
แอนดรูว์ โลว์ค็อก รองผู้อำนวยการบริหารสภาอสังหาริมทรัพย์แห่งรัฐวิกตอเรีย กล่าวกับสำนักข่าวเอสบีเอสว่า การลงทุนภาคเอกชนที่แข็งแกร่งในด้านที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวก ช่วยพัฒนาคุณภาพชีวิตของคนเมลเบิร์นมาโดยตลอด
เขากล่าวว่ารัฐวิกตอเรียต้องสนับสนุนนักลงทุนอสังหาฯ ด้วย หากจะคงราคาเช่าบ้านให้เข้าถึงได้
"เมื่อการลงทุนลดลง การสร้างบ้านที่ตอบสนองความต้องการของชาววิกตอเรียทั้งในปัจจุบันและอนาคตจะยากขึ้น" แอนดรูว์กล่าว
"หากรัฐวิกตอเรียต้องการรักษาความสามารถในการแข่งขัน เราจำเป็นต้องส่งเสริมการลงทุนและสร้างเงื่อนไขให้เอื้อต่อการสร้างบ้านมากขึ้น"
ตัวเลขทั่วประเทศ
นิโคลาคาดการณ์ว่าค่าเช่าในเมลเบิร์นจะคงที่ เนื่องจาก "เพดานความสามารถในการจ่าย" ซึ่งหมายถึงจำนวนเงินสูงสุดที่ประชากรสามารถจ่ายได้นั้นได้ถึงจุดสูงสุดแล้ว
"เราไม่เห็นสัญญาณใด ๆ ที่บ่งชี้ว่าค่าเช่าจะพุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหัน" เธอกล่าว
จากรายงานการเช่าประจำเดือนธันวาคมของ Domain พบว่าบ้านที่มีค่าเช่าต่อสัปดาห์แพงที่สุดในออสเตรเลียอยู่ในซิดนีย์ โดยมีราคาอยู่ที่ 800 ดอลลาร์
ตามมาด้วยเมืองดาร์วิน แคนเบอร์รา และเพิร์ธ ซึ่งค่าเช่าบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 700 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์
ค่าเช่าห้องพักเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยตั้งแต่เดือนธันวาคม 2024
ซิดนีย์มีค่าเช่าห้องพักรายสัปดาห์เฉลี่ยสูงที่สุดที่ 750 ดอลลาร์ ตามมาด้วยบริสเบนและเพิร์ธที่ 650 ดอลลาร์ตามลำดับ
"โดยรวมแล้ว การแข่งขันในตลาดเช่ายังคงค่อนข้างสูง แต่ฉันคิดว่าความสามารถในการจ่ายเป็นปัจจัยที่จำกัดว่าค่าเช่าจะสูงขึ้นได้มากแค่ไหนและเร็วแค่ไหน"นิโคลากล่าว
"เราต้องไม่ลืมว่าออสเตรเลียยังอยู่ในตลาดที่ผู้ให้เช่าเป็นผู้ได้เปรียบ ซึ่งหมายความว่าอัตราห้องว่างยังต่ำกว่าร้อยละสองในทุกเมืองใหญ่"
จะทำอย่างไรให้เมืองต่างๆ ทั้งน่าอยู่และมีค่าครองชีพไม่สูงในเวลาเดียวกัน
จากการจัดอันดับเมืองต่างๆ ในออสเตรเลียโดยใช้เกณฑ์ เช่น การดูแลสุขภาพ การศึกษา และโครงสร้างพื้นฐาน เมลเบิร์นอยู่ในอันดับแรก ตามดัชนีความน่าอยู่ระดับโลกปี 2025 ของ Economist Intelligence Unit
ในปี 2025 เมลเบิร์นได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ที่สุดอันดับสี่ของโลก ตามมาด้วยซิดนีย์ที่อยู่อันดับหก และแอดิเลดอันดับเก้า
เคท เรย์เนอร์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมืองจากศูนย์ศึกษาช่วงชีวิต มหาวิทยาลัยเมลเบิร์น อธิบายว่าเหตุใดเมลเบิร์นจึงได้รับการจัดอันดับสูงเช่นนี้
"เมลเบิร์นจัดการพื้นที่สาธารณะ การเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ และความปลอดภัยในพื้นที่สาธารณะได้ดีมาก" เธอบอกกับเอสบีเอส
"มลพิษทางอากาศลดลง และโดยทั่วไปค่าครองชีพก็ไม่ถึงกับจ่ายไม่ไหว"
เธออธิบายว่าเมลเบิร์นมีที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทและกระจุกตัวต่างกันไป ซึ่งคุมให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่สูงจนเกินไป เนื่องจากผู้คนยังโยกย้ายหรือลดระดับที่อยู่อาศัยได้คล่องตัว
เคทกล่าวว่า นอกจากจะมีที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบแล้ว รัฐวิกตอเรียยังอนุมัติการสร้างบ้านใหม่มากกว่ารัฐอื่นๆ ในออสเตรเลียอีกด้วย
จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งออสเตรเลียปี 2025 พบว่า รัฐวิกตอเรียได้อนุมัติสร้างบ้านใหม่ 5,215 หลังในเดือนพฤศจิกายน จากทั้งหมด 18,406 หลังทั่วประเทศ ตามมาด้วยรัฐนิวเซาท์เวลส์ 4,848 หลัง และรัฐควีนส์แลนด์ 4,558 หลัง
เมลเบิร์นเป็นตัวอย่างให้เมืองอื่นๆ ได้ไหม
เคทชี้ว่า ค่าครองชีพสูงเป็นอุปสรรคต่อคุณภาพชีวิต ซึ่งทำให้รัฐบาลต้องพยายามอย่างหนักเพื่อสร้างสมดุลระหว่างพื้นที่ที่น่าอยู่และความคุ้มค่า
"คุณต้องการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกและโครงสร้างพื้นฐาน แต่ในขณะเดียวกันก็ไม่ควรทำให้ผู้คนต้องย้ายออกไปเพราะราคาที่สูงขึ้น" เธอกล่าว
เธอกล่าวว่าเมืองทุกเมือง ไม่ใช่แค่เมลเบิร์นเท่านั้น จำเป็นต้องลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยความหนาแน่นปานกลางให้มากขึ้น เพื่อให้เมืองเจริญเติบโตต่อไปและรักษาระดับค่าเช่าให้เหมาะสม
"ลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพราะนั่นคือที่ที่มีความต้องการมากที่สุด ที่ที่มีปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยรุนแรงที่สุด และนั่นคือเส้นทางที่ชัดเจนและตรงที่สุดที่จะช่วยให้คนที่เสี่ยงเป็นคนไร้บ้านหรือมีปัญหาเรื่องที่อยู่อย่างรุนแรง มีเสถียรภาพด้านที่อยู่อาศัย" เธอกล่าว
เคทเสริมว่า การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ทุกครั้งย่อมมาพร้อมกับความจำเป็นในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เพื่อไม่ให้ผู้คน "ถูกจำกัด" อยู่แต่ในเขตชานเมืองรอบนอกและพื้นที่กำลังพัฒนา
ติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่ เว็บไซต์ หรือ เฟซบุ๊ก และ Instagram
