Giá bất động sản các nơi đang giảm. Cuộc suy thoái nhà ở thứ chín của Úc trong 30 năm đã đến, nhưng phân tích cho thấy nó sẽ không kéo dài. Giá cần phải giảm 22,8%, mới xóa bỏ những thành quả đạt được trong ba năm qua.
Thị trường nhà ở Úc đang giảm nhưng nếu nhìn vào lịch sử, theo phân tích mới từ Domain, đó chỉ là chuyện thường tình.
Sau những thay đổi trong ngân sách của chính phủ, về chính sách khấu trừ thuế lãi vay và thuế thu nhập từ vốn, cùng với 3 lần tăng lãi suất liên tiếp trong năm nay, giá trị nhà ở trên khắp các thủ phủ đã bắt đầu giảm.
Mỗi khi điều đó xảy ra, cả người mua và người bán đều tự hỏi: giá có thể giảm thêm bao nhiêu nữa? Người bán nên chờ đợi và người mua nên tận dụng cơ hội ngay bây giờ? Khi nào là đáy?
30 năm suy thoái thị trường nhà ở, có thể cho chúng ta biết điều gì về thị trường này?
Dưới đây là những gì đã xảy ra trong 8 lần gần đây nhất và những dấu hiệu đáng chú ý trong kiếp thứ 9 hiện nay.
Phân tích mới của Domain cho thấy, câu trả lời cho câu hỏi đó có thể được hé lộ trong dữ liệu lịch sử, từ 30 năm qua.
Liệu đây chỉ là một cuộc suy thoái khác nữa không?
Thị trường đã bước vào chu kỳ suy thoái thứ 9 trong ba thập niên qua, nhưng Phúc trình Dự báo năm tài chính 2027 của Domain, đã tìm thấy một mô hình nhất quán: mỗi 1 trong 8 chu kỳ suy thoái trước đó, đều được theo sau bởi sự phục hồi, cuối cùng đẩy giá lên mức cao mới.
Theo phân tích, để giá nhà trên toàn bộ các thủ phủ giảm trở lại, mức thấp trước đó vào tháng 3 năm 2023, chúng cần phải giảm khoảng 22,8%.
Dự báo hiện tại của họ cho thấy, giá nhà ở Sydney có thể giảm tới 7% và Melbourne tới 8% trong năm tài chính tiếp theo, thế nhưng không đủ để xóa bỏ những thành quả đạt được trong 3 năm qua.
Phân tích nhấn mạnh rằng, điều nổi bật trong 8 chu kỳ suy thoái gần đây nhất của Úc, không phải là bản thân sự sụt giảm; mà là mức độ kiềm chế của chúng.
Trong mỗi chu kỳ, mức giảm hàng năm tồi tệ nhất đều dưới 8%.
Các chu kỳ tăng trưởng cũng rất đáng chú ý, với việc Úc trải qua 9 giai đoạn tăng trưởng riêng biệt kể từ năm 1995, kéo dài trung bình chưa đầy ba năm, nhưng mang lại mức tăng trưởng trung bình 32,3%.
Đợt tăng giá gần đây nhất, kéo dài 3 năm và hiện đang kết thúc, đã chứng kiến giá nhà tăng 29,6%.
Bản phân tích của Domain cho biết.
"Trong khi sự suy giảm gần đây diễn ra trong bối cảnh, chính sách của chính phủ được tập trung cao độ, dữ liệu của ba thập niên cho thấy sự suy thoái thị trường nhà ở đã xảy ra trong mọi thiết lập chính sách, và luôn luôn bị chi phối bởi lãi suất, nguồn cung, điều kiện tín dụng và sự thay đổi niềm tin. Trong suốt giai đoạn đó, Úc đã ghi nhận 8 đợt suy thoái hoàn toàn, mỗi đợt đều được theo sau bởi sự phục hồi, không chỉ đảo ngược thua lỗ mà còn đẩy giá lên mức cao mới”, bản phân tích của Domain.
Thế nhưng sự suy giảm này, sẽ kéo dài bao lâu?
Mặc dù bạn có thể cần một nhà tiên tri để dự đoán mức đáy thấp nhất, phân tích lịch sử của Domain cho thấy mọi thứ có thể bắt đầu đi lên vào năm tới.
"Các đợt suy thoái thường ngắn và được kiểm soát, trung bình giảm 2,9% trong khoảng 8 tháng. Ngược lại, các đợt tăng giá kéo dài hơn và mạnh mẽ hơn đáng kể, mang lại mức tăng trưởng trung bình 32% trong gần 3 năm”, bản phân tích của Domain.
Trưởng Kinh tế gia về nhà ở của Domain là Nicola Powell cho biết, nhịp điệu cơ bản của thị trường không thay đổi.
"Suy thoái có thể diễn ra nhanh chóng trong thời gian thực, nhưng trong lịch sử, chúng thường ngắn và nông, và không làm mất đi những thành quả đã đạt được trước đó. Khi chu kỳ lãi suất đảo chiều, nhu cầu đã bị trì hoãn sẽ nhanh chóng quay trở lại, thúc đẩy giai đoạn tăng trưởng tiếp theo”, Nicola Powell .
Thế nhưng làm thế nào để biết, khi nào thị trường đang trên đà tăng trưởng? Người mua và người bán nên chú ý đến điều gì?
Theo nhà kinh tế cao cấp Anne Flaherty của REA Group, lãi suất là tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất.
Bà nói với SBS News
"Một khi chúng ta thấy rằng, lãi suất đã đạt đỉnh và sự đồng thuận áp đảo là động thái tiếp theo sẽ giảm, điều đó thường báo hiệu một điểm đảo chiều. Tình trạng thiếu nguồn cung và xây dựng chậm ở hầu hết các thủ phủ, đang giữ vững niềm tin vào quỹ đạo trung hạn của thị trường”, Anne Flaherty.
Ngoài ra tỷ lệ bán đấu giá thành công, là một thước đo quan trọng khác.
Theo nghiên cứu của Cotality tuần này, hiện tại tỷ lệ này đang ở mức gần 40% tại các thành phố thủ đô, có nghĩa là ít ngôi nhà được đưa ra đấu giá, đã tìm được người mua”.
Tỷ lệ giao dịch thành công trên 60%, thường được xem là dấu hiệu của một thị trường cân bằng.
"Khi chúng ta bắt đầu thấy tỷ lệ giao dịch thành công tăng lên, đó là dấu hiệu cho thấy người mua và người bán đang hòa nhau hơn và cũng là dấu hiệu cho thấy nhu cầu của người mua đang phục hồi. Đó cũng là lúc chúng ta bắt đầu thấy nhiều người đến xem nhà mở cửa và nhiều người tìm kiếm và hỏi mua bất động sản hơn", Anne Flaherty.
Bà lưu ý rằng, thông thường phải mất nhiều thời gian hơn để sự quan tâm đó, chuyển thành sự tăng trưởng giá thực tế.
Mùa xuân có thể là thời kỳ kiểm tra thực sự tiếp theo, vì mùa đông thường là thời kỳ yên tĩnh hơn, đối với các bất động sản được rao bán.
Đến lúc đó - và khi những dư âm từ ngân sách liên bang lắng xuống - sẽ có một cái nhìn rõ ràng hơn, về tình hình nhu cầu của người mua.
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
