Việc cho thuê một phòng trong nhà, nhận sinh viên ở cùng, cho thuê ngắn hạn qua Airbnb hoặc sử dụng một phần nhà ở để kinh doanh đều có thể phát sinh nghĩa vụ thuế. Trong một số trường hợp, những hoạt động này còn ảnh hưởng đến quyền miễn thuế lợi tức vốn, hay Capital Gains Tax (CGT), khi bán nhà. Dưới đây là những điểm chủ nhà nên kiểm tra trước khi nộp hồ sơ khai thuế năm nay.
Thông tin khách mời: Chuyên viên thuế trịnh Hữu Lộc có 22 năm làm việc tại Sở Thuế Vụ Úc (ATO). Ông hiện là Giám đốc của công ty Loc Trinh & Associates tại Sunshine, Melbourne.
Xin mời bấm vào audio để nghe toàn bộ nội dung
1. Vì sao ATO chú ý đến bất động sản cho thuê?
Các sai sót liên quan đến bất động sản cho thuê thường xuất phát từ ba vấn đề chính:
- Không khai đầy đủ tiền cho thuê đã nhận.
- Khấu trừ những khoản chi không đủ điều kiện.
- Không phân bổ chi phí giữa thời gian cho thuê và thời gian chủ nhà sử dụng bất động sản.
ATO có thể đối chiếu thông tin trong hồ sơ khai thuế với dữ liệu từ nhiều nguồn như người quản lý bất động sản, các nền tảng đặt phòng, ngân hàng, hồ sơ vay mua nhà và cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai. Vì vậy, chủ nhà không nên cho rằng ATO sẽ không biết về khoản thu được trả bằng tiền mặt hoặc qua một nền tảng trực tuyến.
Trong năm 2026, ATO cũng đã ban hành hướng dẫn cập nhật về cách đánh giá thu nhập và chi phí liên quan đến bất động sản cho thuê. Các nguyên tắc cơ bản không thay đổi quá nhiều, nhưng việc xác định khoản nào được khấu trừ và phải phân bổ ra sao được giải thích rõ hơn. hướng dẫn mới phản ánh những thay đổi trong cách người dân cho thuê bất động sản hiện nay.
2. Cho thuê nguyên căn: Không phải khoản chi nào cũng được khấu trừ ngay
Đối với một căn nhà được cho thuê toàn bộ, chủ nhà thường có thể yêu cầu khấu trừ một số chi phí liên quan trực tiếp đến việc tạo ra thu nhập cho thuê. Tuy nhiên, thời điểm và cách yêu cầu khấu trừ sẽ tùy thuộc vào từng loại chi phí.
Một số lỗi thường gặp gồm:
- Khấu trừ cả phần tiền gốc của khoản vay thay vì chỉ phần tiền lãi đủ điều kiện.
- Khai toàn bộ chi phí cả năm dù căn nhà chỉ được cho thuê trong một khoảng thời gian.
- Xem chi phí cải tạo, nâng cấp là chi phí sửa chữa thông thường.
- Tính khấu hao không đúng đối với tài sản và công trình.
Chẳng hạn, sửa một hạng mục bị hư hỏng do hao mòn có thể được xử lý khác với việc thay mới hoặc nâng cấp toàn bộ hạng mục đó. Vì vậy, chủ nhà nên giữ lại hợp đồng, hóa đơn và mô tả công việc để kế toán xác định đúng cách khai.
3. Cho thuê một phòng trong nhà vẫn phải khai thu nhập
Nếu cho thuê một phòng trong căn nhà mình đang ở, chủ nhà vẫn phải khai khoản tiền cho thuê đã nhận.
Một phần của các chi phí chung như điện, gas, internet, bảo hiểm, council rates hoặc tiền lãi vay có thể đủ điều kiện khấu trừ. Tuy nhiên, chủ nhà không được tự động khai toàn bộ mà phải phân bổ hợp lý, thường dựa trên:
- Diện tích được người thuê sử dụng.
- Những khu vực dùng chung trong nhà.
- Thời gian căn phòng được cho thuê.
Cách tính cần phù hợp với hoàn cảnh thực tế và có hồ sơ chứng minh. Việc cho thuê một phần căn nhà cũng có thể ảnh hưởng đến quyền miễn CGT khi bán nhà sau này, vì vậy hồ sơ nên được lưu giữ ngay từ thời điểm bắt đầu cho thuê.
4. Cho sinh viên ở cùng: Chia sẻ chi phí hay cho thuê?
Nhiều gia đình nhận sinh viên hoặc du học sinh vào ở và cho rằng khoản tiền nhận được chỉ là để phụ tiền điện, nước và sinh hoạt phí.
Tuy nhiên, tên gọi của khoản tiền không phải là yếu tố duy nhất quyết định cách xử lý về thuế. ATO có thể xem xét bản chất của sự sắp xếp: số tiền được thu, tần suất thanh toán, các điều kiện đi kèm và liệu hoạt động đó trên thực tế có phải là cho thuê phòng hay không.
Nếu chỉ là sự chia sẻ chi phí sinh hoạt thực sự, cách xử lý có thể khác. Nhưng nếu chủ nhà cung cấp chỗ ở để đổi lấy khoản thanh toán định kỳ, khoản tiền đó có thể được xem là thu nhập cho thuê. Không có nguyên tắc chung rằng “thu ít thì không cần khai”.
5. Airbnb và Stayz: Đăng tin chưa chắc đã đủ
Mọi khoản thu từ Airbnb, Stayz và các nền tảng tương tự đều cần được xem xét khi khai thuế. Phí dịch vụ của nền tảng cùng một số chi phí liên quan trực tiếp đến khách thuê có thể được khấu trừ, nhưng chỉ trong phạm vi đủ điều kiện.
Một khái niệm quan trọng là bất động sản phải “genuinely available for rent”, tức thực sự sẵn sàng để cho thuê. Chỉ đăng tin trên mạng chưa chắc đã đáp ứng yêu cầu này.
ATO có thể đặt câu hỏi nếu chủ nhà:
- Chỉ mở lịch đặt phòng trong vài ngày.
- Đưa ra mức giá cao bất hợp lý khiến hầu như không ai có thể thuê.
- Chỉ chấp nhận một nhóm người quen hoặc một nhóm khách rất hạn chế.
- Thường xuyên chặn lịch để dành nhà cho gia đình sử dụng.
Nếu căn nhà vừa được chủ nhà sử dụng, vừa được cho khách thuê, chi phí phải được phân bổ theo thời gian và mục đích sử dụng. Chủ nhà nên lưu lịch đặt phòng, thời gian khóa lịch, hóa đơn, phí nền tảng và những ngày gia đình sử dụng nhà.
6. Nhà nghỉ dưỡng không được mặc nhiên khấu trừ chi phí cả năm
Đối với holiday house, ATO sẽ xem căn nhà có thực sự được đưa ra thị trường cho thuê hay chủ yếu được giữ lại cho gia đình nghỉ dưỡng.
Nếu gia đình sử dụng căn nhà trong một phần của năm, chủ nhà thường phải loại trừ các chi phí liên quan đến khoảng thời gian sử dụng riêng. Các khoản khấu trừ cũng có thể bị giới hạn nếu điều kiện quảng cáo hoặc cho thuê cho thấy căn nhà không thực sự sẵn sàng cho công chúng thuê.
ATO đã công bố hướng dẫn riêng về nhà nghỉ dưỡng, bao gồm cách phân bổ chi phí giữa hoạt động cho thuê và sử dụng cá nhân.
7. Làm việc tại nhà khác với kinh doanh tại nhà
Một người thỉnh thoảng làm việc tại nhà cho công ty thường có hoàn cảnh khác với người sử dụng một phần ngôi nhà làm cơ sở kinh doanh.
Các hoạt động như mở tiệm nail, làm tóc, massage, dạy học, làm kế toán hoặc dùng nhà làm kho hàng cho hoạt động bán hàng trực tuyến có thể được xem là kinh doanh tại nhà. Người kinh doanh có thể yêu cầu khấu trừ nhiều loại chi phí hơn, nhưng đổi lại, quyền miễn CGT đối với căn nhà có thể bị ảnh hưởng.
ATO cho biết việc cho thuê hoặc sử dụng một phần căn nhà để kinh doanh có thể khiến chủ nhà không còn được hưởng toàn bộ quyền miễn CGT dành cho nơi cư trú chính.
8. Cho thuê một phòng không có nghĩa là mất toàn bộ quyền miễn CGT
Đây là một trong những hiểu lầm phổ biến nhất.
Việc cho thuê một phần căn nhà không nhất thiết khiến chủ nhà mất toàn bộ quyền miễn CGT khi bán. Trong nhiều trường hợp, chỉ một phần lợi nhuận có thể bị tính thuế.
Mức ảnh hưởng sẽ tùy thuộc vào các yếu tố như:
- Diện tích được sử dụng để tạo thu nhập.
- Thời gian cho thuê hoặc kinh doanh.
- Cách chủ nhà và người thuê sử dụng các khu vực trong nhà.
- Phần nhà đó có mang tính chất cơ sở kinh doanh hay không.
ATO cho biết khi tính quyền miễn CGT toàn phần hay một phần đối với nhà có cho thuê phòng, người nộp thuế cần xem xét cả diện tích sàn và thời gian sử dụng để tạo thu nhập.
9. Phát hiện đã khai sai thì nên làm gì?
Nếu nhận ra đã bỏ sót thu nhập hoặc yêu cầu khấu trừ không đúng trong những năm trước, người nộp thuế nên chủ động kiểm tra lại hồ sơ và trao đổi với kế toán hoặc chuyên viên thuế.
Cá nhân thông thường có hai năm để yêu cầu điều chỉnh, tính từ ngày sau khi ATO gửi thông báo thuế, nhưng một số trường hợp có thời hạn dài hơn. ATO cũng có thể tiến hành xem xét ngoài thời hạn thông thường trong những hoàn cảnh nhất định. Người nộp thuế có thể chủ động sửa hồ sơ khai thuế thay vì chờ đến khi ATO liên hệ.
Những quan niệm như “chỉ cho thuê vài tháng”, “nhận tiền mặt”, “cho người quen thuê”, “tiền thuê chỉ đủ trả mortgage” hoặc “không có lời” đều không tự động giúp chủ nhà được miễn nghĩa vụ khai báo.
Bất động sản cho thuê có thể mang lại thêm thu nhập, nhưng cách sử dụng căn nhà dù chỉ thay đổi trong một thời gian ngắn cũng có thể ảnh hưởng đến hồ sơ khai thuế và nghĩa vụ CGT sau này. Việc lưu chứng từ đầy đủ, phân bổ chi phí hợp lý và xin tư vấn trước khi cho thuê hoặc kinh doanh tại nhà sẽ giúp chủ nhà tránh những sai sót khó sửa về sau.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
