Hàng loạt tập đoàn phát triển bất động sản và nhà thầu xây dựng tại Úc đang nối đuôi nhau rơi vào trạng thái phá sản hoặc bị quản chế tài chính. Thực trạng này đẩy hàng nghìn người mua nhà vào cảnh hoang mang tột độ, đồng thời đặt ra một dấu hỏi lớn: Tại sao một quốc gia đang khủng hoảng thiếu hụt nhà ở trầm trọng lại chứng kiến sự sụp đổ hàng loạt của các doanh nghiệp xây dựng?
Mới đây, thị trường bất động sản Úc chấn động trước thông tin Bathla Group – một trong những tập đoàn phát triển nhà ở giá rẻ lớn nhất Sydney – chính thức rơi vào trạng thái tiếp quản tự nguyện (voluntary administration). Đơn vị này hiện đang gánh khoản nợ khổng lồ lên tới khoảng 3,4 tỷ đô la Úc từ các tổ chức cho vay tư nhân.
Sự sụp đổ của Bathla đã lập tức đóng băng quá trình thi công của hơn 2.000 căn hộ, đồng thời đe dọa trực tiếp đến kế hoạch triển khai khoảng 14.000 ngôi nhà trong tương lai. Hệ lụy diễn ra vô cùng nhanh chóng: Hơn 200 trong tổng số 350 nhân viên của Bathla đã bị cho nghỉ việc tạm thời trong lúc các quản lý viên nỗ lực tìm kiếm một thỏa thuận giải cứu.
Nhưng điều gì đẩy Bathla vào khủng hoảng?
Công bố tài chính và cáo bạch thông tin từ công ty cho thấy câu trả lời:
Dù phần lớn các dự án của tập đoàn này tập trung ở khu vực phía Tây Sydney, làn sóng chấn động từ Bathla đang lan rộng ra toàn bộ nền kinh tế Úc.
“Từng gặt hái thành công nhờ mô hình kinh doanh tập trung vào sản lượng lớn với chi phí thấp, Bathla giờ đây đối mặt với khủng hoảng khi cơ quan quản lý xây dựng bang New South Wales (NSW) tiến hành hơn 40 đợt kiểm tra tại các công trường và bắt buộc doanh nghiệp này phải khắc phục hàng loạt lỗi vi phạm nghiêm trọng tại một dự án lớn.”
“Ước tính có tới 1.000 khách hàng đã đặt cọc tiền mua nhà tại các dự án hiện đang bị ngưng trệ của tập đoàn này.”
Bức tranh ảm đạm của ngành xây dựng
Trường hợp của Bathla không phải là hiện tượng đơn lẻ mà là đỉnh điểm của một làn sóng phá sản rộng lớn. Theo số liệu công bố, tính đến niên độ tài chính kết thúc ngày 30 tháng 6 năm 2026, đã có 3.472 doanh nghiệp xây dựng Úc bị sụp đổ. Con số này chiếm tới một phần tư (24,5%) tổng số vụ phá sản doanh nghiệp trên toàn quốc.
Điểm sáng duy nhất – nếu có thể coi là tin tốt – là số lượng nhà thầu phá sản đã giảm nhẹ lần đầu tiên kể từ đợt tăng vọt bùng phát trong thời kỳ đại dịch COVID-19. Mặc dù vậy, các nghiên cứu chuyên sâu chỉ ra rằng tỷ lệ phá sản trong ngành xây dựng vẫn duy trì ở mức cao vượt trội so với các ngành nghề khác.
Thực trạng này đang giáng một đòn mạnh vào nỗ lực giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của Chính phủ Liên bang Úc. Mục tiêu xây dựng 1,2 triệu ngôi nhà mới vào năm 2029 đang dần trở nên xa vời. Các dự báo chính thức công bố gần đây cho thấy mục tiêu này có thể bị trễ đến tháng 12 năm 2030. Riêng bang NSW – thị trường nhà ở lớn nhất cả nước – dự kiến sẽ chậm tiến độ tới ba năm, khó có thể hoàn thành mục tiêu trước tháng 3 năm 2032. Nhu cầu về nhà ở của người dân chưa bao giờ hạ nhiệt, nhưng thị trường lại thiếu đi một hệ thống xây dựng đủ năng lực để đáp ứng một cách ổn định, bền vững và quy mô.
Mối lo ngại từ thị trường tín dụng tư nhân
Tác động lan truyền từ các vụ sụp đổ không chỉ dừng lại ở người mua nhà hay các nhà thầu phụ. Việc Bathla nợ nần chồng chất các tổ chức tín dụng phi ngân hàng (hay còn gọi là các công ty tín dụng tư nhân) đã phản ánh một thực tế: Ngành xây dựng đang phụ thuộc nặng nề vào các nguồn tài chính thay thế sau khi các ngân hàng truyền thống siết chặt rủi ro.
Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán và Đầu tư Úc (ASIC), bà Sarah Court, đã bày tỏ sự quan ngại sâu sắc về tình trạng này.
“Cơ quan quản lý doanh nghiệp đang theo dõi sát sao "nhất là qua sự sụp đổ gần đây của Bathla, vốn nổi bật với nhiều diễn biến đáng lo ngại trong lĩnh vực tín dụng tư nhân."
“Rất nhiều người dân Úc đang gián tiếp đầu tư vào tín dụng tư nhân thông qua các quỹ hưu trí (superannuation), điều đó có nghĩa là "đây không phải là một vấn đề lề đường hay vô hại," bà Court nhận định.
Cơn bão hoàn hảo đè bẹp các nhà thầu
Một chuỗi các yếu tố bất lợi đang tạo thành "cơn bão hoàn hảo" tàn phá ngành xây dựng:
Bão giá vật tư và hợp đồng trọn gói: Chi phí xây dựng nhà ở hiện đã tăng 51% so với thời điểm trước đại dịch COVID-19. Các nhà thầu lỡ ký kết các hợp đồng đơn giá cố định (fixed-price contracts) đành phải gánh chịu toàn bộ tổn thất khi chi phí leo thang ngoài tầm kiểm soát, biến nhiều dự án trở thành khoản lỗ nặng nề.
Áp lực từ lãi suất và chính sách: Thị trường chứng kiến ba lần tăng lãi suất trong năm nay, cộng với các điều chỉnh đối với ưu đãi thuế nhà ở trong ngân sách liên bang, đã khiến tâm lý nhà đầu tư sụt giảm đáng kể.
Cuộc chiến giành giật nhân công: Tình trạng thiếu hụt thợ tay nghề cao (tradies) ngày càng nghiêm trọng khi ngành xây dựng nhà ở phải cạnh tranh trực tiếp với các dự án xây dựng trung tâm dữ liệu (data center) – nơi sẵn sàng trả mức lương cao ngất ngưởng.
Rào cản từ thủ tục và rủi ro chính sách
Các yếu tố vĩ mô như biến động giá cả do xung đột vũ trang ở Trung Đông là điều chính phủ khó kiểm soát. Tuy nhiên, giới chức trách ngày càng nhận thức rõ vai trò của mình trong việc loại bỏ các rào cản mang tính cấu trúc.
Báo cáo dự thảo của Ủy ban Năng suất (Productivity Commission) công bố vào tháng 7 đã chỉ ra hàng loạt quy định bất cập: quy hoạch sử dụng đất hạn chế, quy trình phê duyệt chậm chạp và thiếu thống nhất, sự phối hợp yếu kém về hạ tầng then chốt, cùng hệ thống pháp lý phức tạp.
Sự chồng chéo quy định đặc biệt gây gián đoạn lớn cho các nhà thầu nhỏ. Các nghiên cứu cho thấy có tới 63% số vụ phá sản doanh nghiệp xây dựng tập trung ở nhóm các nhà thầu quy mô nhỏ này. Thêm vào đó, Bộ quy chuẩn Xây dựng Quốc gia (National Construction Code) liên tục cập nhật và thay đổi phức tạp khiến các đơn vị nhỏ lẻ không đủ nguồn lực để tuân thủ.
Lựa chọn an toàn của các nhà thầu
Trước những rủi ro bủa giăng ở mảng nhà ở, nhiều doanh nghiệp xây dựng năng động đang chủ động chuyển hướng sang mảng hạ tầng và công trình thương mại – tiêu biểu như dự án Big Housing Build của tiểu bang Victoria hay các công trình phục vụ Thế vận hội Olympic tại Queensland. Mảng công nghiệp công cộng mang lại điều kiện hợp đồng dễ thở hơn và ít chịu ảnh hưởng bởi sự biến động bất ổn của thị trường.
Như một hệ quả tất yếu, khi nhà ở trở thành phân khúc rủi ro nhất trên thị trường, các nhà thầu giỏi sẽ có quyền lựa chọn. Chừng nào các rào cản cấu trúc chưa được tháo gỡ, nền kinh tế Úc sẽ còn tiếp tục chứng kiến cảnh các nhà thầu quay lưng với mảng xây dựng nhà ở – kéo theo đó là những tiêu đề báo chí u xám về các vụ phá sản tiếp theo.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
