Thị trường bất động sản Úc đang đứng trước một ngưỡng cửa lịch sử khi Chính phủ Albanese chuẩn bị công bố lộ trình ngân sách vào ngày 12 tháng 5 tới.
Sau nhiều năm tranh cãi và những lời hứa "đã bị chôn vùi", các cải cách mạnh mẽ đối với chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing tax) và thuế lợi vốn (capital gains tax) đã chính thức quay trở lại chương trình nghị sự.
Tuy nhiên, lần này không phải là một sự xóa bỏ hoàn toàn mà là một cuộc tái cấu trúc có tính toán, nhắm trực tiếp vào việc giải quyết cuộc khủng hoảng nguồn cung nhà ở đang nhức nhối.
“Bình mới rượu cũ”?
Thông tin xác nhận từ các nguồn tin chính phủ cho thấy, cả hai biện pháp cải cách thuế then chốt vẫn nằm trong danh mục ưu tiên khi nội các hoàn thiện kế hoạch ngân sách tuần này.
Đây được xem là một bước đi táo bạo, thể hiện quyết tâm cải cách trong nhiệm kỳ thứ hai của Chính phủ Albanese.
Điểm khác biệt lớn nhất trong lần trở lại này chính là sự thay đổi về mục tiêu: Chính phủ muốn duy trì các ưu đãi thuế nhưng chỉ ưu tiên áp dụng cho những nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn vào các công trình xây dựng mới.
Thay vì triệt tiêu động lực của nhà đầu tư, chiến lược mới tập trung vào việc hướng dòng tiền từ thị trường mua bán nhà cũ sang việc kiến tạo nguồn cung mới. Điều này phản ánh nỗ lực cân bằng giữa việc kiểm soát giá nhà và việc đảm bảo ngành xây dựng không bị đình trệ.
Bài toán từ những con số biết nói
Sự cần thiết của cuộc cải cách này xuất phát từ một thực trạng mất cân đối trầm trọng. Theo báo cáo "Switching Gears" của Viện McKell — một tổ chức tư vấn có tầm ảnh hưởng lớn — hiện có tới 93% các khoản vay đầu tư bất động sản được đổ vào thị trường nhà ở hiện hữu. Trong khi đó, chỉ có vỏn vẹn 7% các khoản trợ cấp khấu trừ đầu tư thua lỗ được dành cho các dự án nhà ở mới.
Hệ quả là, thay vì thúc đẩy việc xây thêm nhà, chính sách thuế hiện hành lại đang trở thành "nhiên liệu" tiếp tay cho sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà đầu tư và những người mua nhà lần đầu trên cùng một quỹ nhà ở hạn hẹp.
Dữ liệu lịch sử chỉ ra rằng, 30 năm trước, giá nhà chỉ gấp khoảng 3,2 lần thu nhập trung bình của người dân. Con số này hiện đã tăng vọt lên mức 6,5 lần, khiến "giấc mơ Úc" về quyền sở hữu nhà ở trở nên xa vời đối với tầng lớp trung lưu và người lao động trẻ.
Siết chặt khấu trừ đầu tư thua lỗ (Negative Gearing) và tái định hình thuế lợi vốn (Capital Gaing Tax)
Kế hoạch cải cách dự kiến sẽ đi theo lộ trình thu hẹp phạm vi áp dụng của chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ. Thay vì cho phép khấu trừ trên diện rộng, các nhà đầu tư sở hữu bất động sản cũ có thể sẽ phải đối mặt với các quy định khắt khe hơn, trong khi những người đầu tư vào nhà mới sẽ tiếp tục được hưởng lợi.
Đây là cách tiếp cận "san phẳng sân chơi", giúp những người mua nhà để ở có thêm cơ hội cạnh tranh với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Song song với đó, thuế lợi vốn — loại thuế đánh trên lợi nhuận từ việc bán tài sản như bất động sản hay cổ phiếu — cũng nằm trong tầm ngắm. Hiện nay, các nhà đầu tư cá nhân tại Úc nắm giữ tài sản trên 12 tháng đang được hưởng mức giảm thuế lên tới 50%. Đây là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư thuộc thế hệ Baby Boomer (tức là chào đời trong khoảng từ 1946-1964) nhưng lại bị các chuyên gia chỉ trích là yếu tố đẩy giá nhà hiện có lên cao.
Viện McKell đã đề xuất một mô hình "ngắt mạch" đầy sáng tạo:
Giữ nguyên mức giảm trừ 50% thuế lợi vốn CGT (Lợi nhuận từ bán tài sản) đối với nhà nguyên căn mới (House).
Tăng mức ưu đãi giảm trừ thuế CGT lên 70% đối với các căn hộ liền kề mới (townhouse - nhà phố) nhằm khuyến khích mật độ đô thị hóa.
Giảm dần các ưu đãi đối với các loại hình bất động sản không đóng góp vào việc tăng nguồn cung mới.
Cần lưu ý rằng, mọi sự thay đổi đối với thuế lợi vốn sẽ không áp dụng cho nhà ở gia đình, vốn là khu vực luôn được bảo vệ để đảm bảo an sinh xã hội.
Viện nghiên cứu McKell dự đoán đề xuất này sẽ giúp xây dựng thêm tới 130.000 ngôi nhà vào năm 2030.
Phản ứng trái chiều từ thị trường
Sự trở lại của các chính sách này ngay lập tức vấp phải những ý kiến trái chiều. Có ý kiến cảnh báo rằng bất cứ ai cho rằng việc hạn chế khấu trừ đầu tư thua lỗ sẽ không ảnh hưởng đến nhà đầu tư, thì đều là "phớt lờ điều hiển nhiên".
Thị trường đang dấy lên những lo ngại về một làn sóng bán tháo hoặc sự sụt giảm dòng vốn đầu tư nếu các quy định mới được thực thi quá cứng nhắc.
Tuy nhiên, ở phía ngược lại, những người ủng hộ cho rằng đây là liều thuốc cần thiết để hạ nhiệt thị trường. Việc chuyển dịch dòng vốn vào xây dựng mới không chỉ giúp giải quyết cơn khát nhà ở mà còn tạo ra việc làm trong ngành xây dựng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững hơn.
Giải mã nỗi lo tăng giá thuê nhà
Một trong những luận điểm phổ biến nhất của phe phản đối cải cách là kịch bản "thảm họa" cho người thuê nhà. Nhiều người dẫn chứng lại giai đoạn giữa thập niên 1980, khi chính phủ thời bấy giờ tạm thời bãi bỏ negative gearing, khiến tiền thuê nhà tại một số thành phố tăng vọt tới 30%. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế đương đại cho rằng bối cảnh hiện nay đã hoàn toàn khác.
Giáo sư Rachel ViforJ từ Đại học Curtin nhận định trên news.com rằng những dự báo về việc tiền thuê nhà bị "kích nổ" là thiếu cơ sở thực tiễn. Theo các nghiên cứu gần đây, việc cắt giảm các ưu đãi thuế có thể làm giảm nguồn cung cho thuê, dẫn đến việc tăng giá, nhưng biên độ chỉ dao động trong khoảng từ 0,55% đến 4,1%. Ngay cả khi cả hai biện pháp cải cách thuế được thực hiện song hành, mức tăng khó có thể đạt tới con số hai chữ số như những lời đồn đoán mang tính hù dọa trên thị trường.
Sự chuyển dịch trong tâm thế xã hội
Có một thực tế không thể phủ nhận: thái độ của công chúng đối với các đặc quyền thuế của giới đầu tư đã thay đổi sâu sắc. Khi giá nhà tăng không ngừng, việc sở hữu nhà trở thành đặc quyền của những người có thu nhập cao, khiến phần đông dân số rơi vào trạng thái bất an.
Theo dữ liệu khảo sát từ Viện Australia, có tới 50% người dân ủng hộ việc cắt giảm các ưu đãi thuế cho nhà đầu tư, trong khi chỉ có 28% phản đối. Thay vì duy trì các khoản giảm thuế để khuyến khích cá nhân mua nhà cho thuê, một nửa số người được hỏi mong muốn chính phủ tập trung ngân sách vào việc xây dựng nhà ở công cộng và nhà ở cộng đồng. Điều này cho thấy xã hội đang sẵn sàng hơn cho những thay đổi đau đớn nhưng cần thiết để cân bằng lại thị trường.
Cuộc chiến xung quanh negative gearing và thuế lợi tức vốn không đơn thuần là một câu chuyện về thuế suất. Đó là cuộc đối đầu giữa tư duy đầu tư bất động sản kiểu cũ và tầm nhìn về một xã hội mà ở đó, ngôi nhà là nơi để ở chứ không chỉ là một công cụ tối ưu hóa thuế.
Kỳ vọng vào một tương lai công bằng hơn
Nếu các đề xuất này được thực thi như lộ trình mà Đảng Lao động từng phác thảo, ngân sách chính phủ có thể tiết kiệm được khoảng 565 triệu đô la Úc trong ngắn hạn và lên tới 32,1 tỷ đô la trong vòng một thập kỷ.
Quan trọng hơn cả giá trị tài chính là giá trị xã hội: sự công bằng cho thế hệ trẻ.
Chính phủ Albanese đang đặt cược vào một chiến lược dài hạn. Bằng cách khuyến khích xây dựng mới và hạn chế đầu cơ trên các tài sản cũ, mục tiêu cuối cùng là đưa giá nhà trở lại mức phù hợp với khả năng chi trả của đại chúng. Dù con đường phía trước còn nhiều thách thức về mặt chính trị và kinh tế, nhưng ngân sách tháng 5 tới đây chắc chắn sẽ là cột mốc định hình lại hoàn toàn diện mạo của thị trường bất động sản Úc trong nhiều thập kỷ tới.
Cải cách thuế không bao giờ là một cuộc dạo chơi dễ chịu, đặc biệt là với một lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản. Nhưng trước áp lực từ cuộc khủng hoảng nhà ở, việc giữ nguyên trạng đã không còn là một lựa chọn khả dĩ.
Câu hỏi hiện tại không còn là "có cải cách hay không", mà là "cải cách sẽ được thực hiện quyết liệt đến mức nào" để vừa bảo vệ nền kinh tế, vừa trả lại giấc mơ sở hữu nhà cho người dân Úc.
Xin lưu ý: Những thông tin trên chỉ mang tính tổng quát, tham khảo, không thể thay thế tư vấn chuyên môn, không có mục đích quảng cáo cho bất cứ tổ chức, các nhân nào. Mọi chi tiết về trường hợp của quý vị, xin liên hệ với cơ quan hữu trách hoặc chuyên gia trong lĩnh vực liên quan.
READ MORE
Dịch vụ hữu ích
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
Phần "Transcript" do AI tạo ra. Đọc thêm về việc SBS sử dụng AI: https://www.sbs.com.au/aboutus/sbs-guiding-principles-for-use-of-ai/
