Các khoản vay đầu tư bất động sản tại Úc giảm mạnh nhất kể từ tháng 9 năm 2022, sau khi chính phủ Lao động công bố những thay đổi về thuế nhà đất. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo khoảng trống mà nhà đầu tư để lại chưa chắc sẽ được lấp đầy bởi người mua nhà lần đầu, trong khi nguồn cung nhà thuê có nguy cơ tiếp tục thắt chặt.
Các nhà đầu tư đang dè dặt hơn với thị trường nhà ở, nhưng giới chuyên gia cho rằng điều này có thể không mang lại kết quả tích cực như chính phủ nhận định.
Số liệu mới của Cục Thống kê Úc, ABS, về hoạt động cho vay cho thấy các nhà đầu tư đã rút khỏi thị trường nhà ở với tốc độ mạnh trong quý tháng Sáu.
Mức sụt giảm các khoản vay đầu tư là lớn nhất kể từ tháng 9 năm 2022.
Bộ trưởng Ngân khố Jim Chalmers hôm thứ Sáu cho rằng số liệu cho vay là một “tín hiệu đáng khích lệ”, cho thấy những thay đổi của chính phủ Labor đối với chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ, hay negative gearing, và mức giảm thuế lợi tức vốn đang phát huy tác dụng như dự kiến. Theo ông, thị trường đang “chuyển dịch theo hướng có lợi cho người mua nhà lần đầu”, ngay cả trước khi các thay đổi chính thức có hiệu lực.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng việc nhà đầu tư rút lui chưa tạo ra làn sóng người mua nhà lần đầu như các cải cách thuế bất động sản của chính phủ liên bang kỳ vọng.
Không bất ngờ nhưng chưa phản ánh toàn cảnh
Theo số liệu được ABS công bố hôm thứ Sáu, số khoản vay dành cho nhà đầu tư giảm 8,6% trong quý tháng Sáu. Trong khi đó, số khoản vay dành cho người mua nhà lần đầu giảm 2,9%.
Nhà nghiên cứu bất động sản độc lập Cameron Kusher cho biết số liệu cho vay mới nhất của ABS không gây bất ngờ và phản ánh phản ứng tức thời thường thấy trước những thay đổi về chính sách.
Ông nói xét cả số lượng lẫn giá trị, các khoản vay dành cho nhà đầu tư ghi nhận mức giảm lớn nhất trong quý. Điều này không quá bất ngờ khi tính đến những thay đổi về thuế vừa được công bố.
Cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở đều giảm mức độ tham gia thị trường, nhưng mức sụt giảm ở nhóm nhà đầu tư lớn hơn nhiều.
Xu hướng này phù hợp với số liệu cho vay do các ngân hàng lớn công bố. CBA và NAB đều ghi nhận số hồ sơ vay mua nhà giảm 15% trong quý vừa qua, trong khi Westpac ghi nhận mức giảm 20%.
Những thay đổi về thuế được công bố trong ngân sách tháng Năm nhưng phải đến ngày 1 tháng 7 năm 2027 mới chính thức có hiệu lực. Do đó, mức sụt giảm trong quý vừa qua là phản ứng trước thông báo chính sách chứ chưa phải tác động thực tế của chính sách.
Ông Kusher dự đoán hoạt động vay vốn của nhà đầu tư sẽ còn giảm mạnh hơn trong thời gian tới.
Ông cho rằng mức giảm có thể lớn hơn trong quý tiếp theo, khi số liệu phản ánh trọn vẹn tác động của một quý trong môi trường chính sách mới.
Cả ông Kusher và chuyên gia kinh tế Luc Redman thuộc Real Estate Group đều cho rằng các nhà đầu tư chưa hoàn toàn rút khỏi thị trường mà chỉ đang thay đổi chiến lược.
Họ vẫn quan tâm đến bất động sản nhà ở, nhưng loại hình bất động sản được nhắm đến đã thay đổi. Nhà đầu tư hiện chú ý nhiều hơn đến những bất động sản có tốc độ tăng tiền thuê hoặc tỷ suất lợi tức cho thuê cao.
Ông Redman nói với SBS News rằng những dấu hiệu ban đầu sau khi ngân sách được công bố cho thấy nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến căn hộ, vốn thường có lợi tức cho thuê cao hơn và giá mua ban đầu thấp hơn. Trước đây, họ có xu hướng tìm kiếm nhà riêng có triển vọng tăng giá vốn tốt hơn.
Tasmania và Lãnh thổ Thủ đô Úc, ACT, là hai khu vực không ghi nhận sự sụt giảm về mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Theo ông Kusher, đây có thể là dấu hiệu cho thấy họ đang chuyển sang những bất động sản có lợi tức cho thuê tốt so với giá mua.
Ông Kusher nhận định sự sụt giảm đầu tư mới có thể tạo hiệu ứng dây chuyền đối với thị trường cho thuê. Nguồn cung nhà thuê có thể thắt chặt, từ đó giúp chủ nhà có nhiều khả năng tăng giá thuê hơn. Tuy nhiên, ông lưu ý hiện chưa có bằng chứng cho thấy điều này đã xảy ra.
Cả hai chuyên gia đều thận trọng trước việc kết luận rằng nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường lâu dài.
Ông Redman cho rằng tình trạng này nhiều khả năng sẽ không kéo dài mãi. Khi lợi tức cho thuê trở lại mức hấp dẫn hơn, các nhà đầu tư được dự đoán sẽ quay lại thị trường ở một trạng thái cân bằng mới.
Theo ông, trong ngắn hạn, tỷ lệ giao dịch của người mua nhà để ở có thể sẽ cao hơn, cho đến khi lợi tức cho thuê tái cân bằng và niềm tin của nhà đầu tư phục hồi.
Bên cạnh đó, tình trạng thiếu hụt nhà ở mang tính cơ cấu đồng nghĩa giá nhà về lâu dài vẫn sẽ tiếp tục tăng, dù có thể ở mức vừa phải hơn so với tốc độ tăng gần đây.
Ông Kusher cho rằng cần theo dõi số liệu trong ít nhất hai đến ba quý trước khi có thể đưa ra bất kỳ kết luận có ý nghĩa nào. Báo cáo quý tiếp theo sẽ cung cấp tín hiệu rõ hơn về hành vi của nhà đầu tư, bởi đây là lần đầu tiên số liệu phản ánh đầy đủ ba tháng trong môi trường mới.
Người mua nhà lần đầu có thực sự được hưởng lợi?
Lập luận làm cơ sở cho các thay đổi về thuế dựa trên quan điểm rằng việc đẩy nhà đầu tư ra khỏi thị trường sẽ tạo thêm cơ hội cho người mua nhà lần đầu.
Tuy nhiên, theo ông Kusher, các số liệu hiện chưa chứng minh điều đó. Ông cho rằng có thể đang xảy ra hai vấn đề.
Thứ nhất, người mua nhà lần đầu không trực tiếp thay thế toàn bộ số nhà đầu tư rút lui, bởi họ là một nhóm người mua nhỏ hơn. Thứ hai, cũng như các nhà đầu tư, người mua nhà lần đầu hiện có thể đang giữ tâm lý chờ xem diễn biến.
Ông nói có một quan niệm cho rằng nếu không có nhà đầu tư thì vị trí đó sẽ được thay thế bằng người mua nhà lần đầu, nhưng thực tế không phải lúc nào cũng như vậy. Không phải tất cả những người đang thuê nhà đều có đủ điều kiện để mua nhà.
Nhà đầu tư chiếm khoảng 40% thị trường nhà ở, trong khi người mua nhà lần đầu chưa bao giờ là một nhóm lớn đến mức đó.
Theo ông Kusher, nếu chính phủ muốn hạn chế nhà đầu tư và khuyến khích người mua nhà lần đầu, mức tăng trong các khoản vay của người mua nhà lần đầu khó có thể bù đắp sự suy giảm của các khoản vay đầu tư. Số liệu hiện nay cho thấy đúng xu hướng này.
Ông cũng lưu ý một số người mua nhà lần đầu có thể rơi vào “cái bẫy” cố gắng lựa chọn thời điểm tham gia khi thị trường đang giảm. Tuy nhiên, việc xác định chính xác lúc thị trường chạm đáy là điều vô cùng khó khăn.
Ông Kusher cho rằng tác động lớn nhất của những thay đổi về thuế cho đến nay là làm suy giảm tâm lý và niềm tin đối với thị trường nhà ở.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
