Dù giá nhà vừa tiếp tục giảm trên diện rộng, nhiều chủ sở hữu bất động sản tại Úc vẫn đang bán ra với mức lợi nhuận đáng kể, nhờ đà tăng mạnh kéo dài trong nhiều năm qua. Theo dữ liệu mới từ PropTrack, trong tháng 6, Darwin là thủ phủ duy nhất của Úc ghi nhận giá nhà tăng, với mức tăng 0,2%, trong khi phần lớn các thị trường còn lại đều đi xuống.
Thị trường nhà ở Úc tiếp tục giảm tháng thứ ba liên tiếp
Chỉ số Giá nhà PropTrack cho thấy giá nhà trên toàn quốc đã giảm 0,3% trong tháng 6, đánh dấu tháng giảm thứ ba liên tiếp.
Các thành phố lớn là nhóm kéo thị trường đi xuống, với mức giảm trung bình 0,4%, trong khi khu vực vùng nông thôn tiếp tục duy trì mức giá ổn định và vượt trội so với đô thị.
Tuy vậy, so với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà trên toàn nước Úc vẫn cao hơn 5,8%.
Điều này có nghĩa là dù thị trường đang hạ nhiệt, không phải tất cả người bán đều chịu thiệt, đặc biệt trong bối cảnh nhà đầu tư rút lui, còn người mua nhà lần đầu có thêm lợi thế thương lượng.
Darwin là “ngoại lệ” giữa xu hướng giảm giá
Trong tháng 6, Sydney và Perth là hai thị trường giảm mạnh nhất, cùng giảm 0,5%.
Melbourne và Canberra giảm tiếp 0,4%, trong khi Brisbane, Adelaide và Hobart giảm nhẹ hơn, khoảng 0,2%.
Ngược lại, Darwin tăng 0,2%, trở thành thủ phủ có diễn biến tích cực nhất trong tháng.
Nếu xét trong vòng 12 tháng, Darwin hiện là thị trường nhà ở đứng thứ hai về mức tăng giá trong các thủ phủ, chỉ sau Perth.
Chuyên gia kinh tế cấp cao của REA Group và tác giả báo cáo, Anne Flaherty, cho rằng khả năng chi trả hợp lý đang giúp Darwin giữ được sức bật.
Bà nói với SBS News
“Darwin là một trong những thị trường vượt trội hơn so với phần còn lại trong 12 tháng qua.
“Chúng tôi đang thấy dấu hiệu các nhà đầu tư bắt đầu rút lui ở nhiều khu vực khác trên cả nước, nhưng Darwin có thể sẽ không chứng kiến mức sụt giảm tương tự, đơn giản là vì nhiều nhà đầu tư mua ở Darwin đang tìm kiếm tình trạng ‘positive gearing’, tức là thu nhập từ tiền thuê cao hơn so với chi phí đầu vào thấp.”
Hai yếu tố chính đang chi phối thị trường
Theo bà Flaherty, thị trường bất động sản hiện đang chịu tác động chủ yếu từ hai yếu tố lớn.
Thứ nhất là lãi suất.
Bà cho biết:
“Chúng ta đã có ba lần tăng lãi suất trong năm nay và có khả năng sẽ còn tăng thêm nếu lạm phát vẫn ở mức quá cao. Yếu tố quan trọng khác là ngân sách liên bang, vốn đã tác động đến niềm tin của người mua. Sự lo ngại đang ngày càng gia tăng.”
Những thay đổi lớn về chính sách thuế
Theo các cải cách mới vừa được thông qua:
- Chính sách negative gearing sẽ bị giới hạn chỉ áp dụng cho nhà xây mới từ ngày 1/7/2027, chấm dứt ưu đãi thuế đối với nhà đầu tư mua bất động sản cũ.
- Ưu đãi giảm 50% thuế lợi nhuận vốn (CGT) đối với bất động sản đầu tư mới sẽ được thay bằng cơ chế tính thuế dựa trên điều chỉnh theo lạm phát. Điều này có nghĩa thuế sẽ được tính trên mức lợi nhuận thực, thay vì được giảm một nửa như trước đây.
- Ngoài ra, chính phủ cũng siết chặt các kẽ hở liên quan đến quỹ tín thác gia đình (family trusts), bao gồm mức thuế tối thiểu 30% đối với một số khoản lợi nhuận vốn được phân phối qua cấu trúc này.
Bà Flaherty cho rằng những thay đổi này sẽ làm giảm mạnh nhu cầu từ nhà đầu tư trong năm 2026.
Giá nhà vùng nông thôn vẫn ở mức kỷ lục
Trong khi giá nhà tại các thành phố lớn bắt đầu giảm, phần lớn khu vực vùng nông thôn vẫn duy trì mức giá cao kỷ lục.
Ngoại trừ Queensland, giá nhà trung vị ở các khu vực nông thôn hiện vẫn cao hơn khoảng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bà Flaherty có nhận định:
“Nhìn về phía trước, khả năng chi trả nhiều khả năng sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt chi phối diễn biến của thị trường, trong đó tỷ lệ người mua tìm đến các khu vực có giá cả phải chăng hơn, chẳng hạn như các thị trường vùng, được dự báo sẽ tăng lên.
“Cho đến nay, tác động đầy đủ của ngân sách đối với nhu cầu của nhà đầu tư vẫn chưa thể hiện rõ.”
Chủ nhà vẫn đang thu lợi lớn
Dù dữ liệu ngắn hạn cho thấy giá nhà đang giảm, bức tranh dài hạn lại hoàn toàn khác.
Báo cáo Pain and Gain của Cotality cho thấy trong quý I/2026, có tới 96% giao dịch bán lại bất động sản vẫn mang lại lợi nhuận, mức cao nhất kể từ năm 2005.
Mức lợi nhuận trung vị đạt khoảng 377.000 AUD, phản ánh giá trị tích lũy trong nhiều năm chứ không phải biến động ngắn hạn của thị trường.
Theo bà Flaherty, nếu nhìn trong khung 5 năm:
- Brisbane tăng khoảng 85%
- Perth tăng 96%
- Adelaide tăng 81%
Bà nói:
“Chúng ta thường nói giá nhà đang giảm, nhưng nếu nhìn lại vài năm qua, phần lớn chủ nhà vẫn đang nắm giữ mức lợi nhuận rất lớn. Ngay cả khi giá có giảm trong ngắn hạn, mức giảm này vẫn khá nhỏ so với mức tăng tích lũy trước đó.
Ai hưởng lợi và ai chịu thiệt?
Theo bà Flaherty, người hưởng lợi rõ rệt nhất trong năm 2026 là người mua để ở và người mua nhà lần đầu, khi cạnh tranh từ nhà đầu tư giảm xuống.
Bà cho biết:
“Người mua cần nhận ra rằng vị thế của họ đang ngày càng mạnh hơn, và điều đó tạo cho họ thêm không gian để thương lượng. Bất động sản không còn được bán nhanh như trước, và đang có sự lệch pha giữa mức giá người mua sẵn sàng trả và mức giá người bán muốn chấp nhận.”
Thị trường hiện cũng ghi nhận thời gian bán nhà kéo dài hơn và khoảng cách giữa kỳ vọng của người mua và người bán ngày càng lớn.
Ở chiều ngược lại, nhóm chịu thiệt có thể là những người mua nhà trong thời gian gần đây nhưng buộc phải bán ra, đặc biệt tại các thị trường tăng trưởng yếu như Melbourne, nơi một số người bán có thể không còn lãi.
Triển vọng phía trước
Bà Flaherty dự báo giá nhà có thể tiếp tục giảm trong nửa cuối năm 2026.
“Nhưng nếu lãi suất được cắt giảm vào năm 2027, và tình hình sau ngân sách bắt đầu ổn định dần, đồng thời người dân cảm thấy tự tin hơn một chút, thì điều đó có thể dẫn đến sự phục hồi của giá nhà,” bà nói.
Dù vậy, bà nhấn mạnh yếu tố nền tảng của thị trường vẫn không thay đổi:
“Úc vẫn là một quốc gia đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở và tình trạng này sẽ không thể đảo ngược trong thời gian sớm.”
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
