要点：
- 慈善机构澳洲圣公会最新发布的租房可负担性报告警告称，住房危机正呈现出长期化趋势；
- 在全澳范围内仅有一处房源，仍在领取求职者补助人群的承受范围之内。
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在南澳大利亚州阿德莱德（Adelaide）东北郊，一间面积不足10平方米、每周租金125澳元的合租房单间，成为了一个颇具象征意义的存在——它是当下全澳唯一一处领取求职者补助（JobSeeker）的人能够负担得起的出租房。
专注老年护理与社区服务的慈善机构澳洲圣公会（Anglicare Australia）在其2026年《租房可负担性快照》（rental affordability snapshot）报告中指出，对于一名无赡养负担、领取最高两周817.50澳元补助的单身人士而言，“几乎不存在任何可负担住房”。
按照国际通行标准，住房支出若超过家庭预算的30%，即被视为进入财务压力区间。
对于领取求职者补助（JobSeeker）、能源补贴（energy supplement）以及最高额度联邦租金援助（Commonwealth Rent Assistance）的人来说，其每周可承受的租金上限仅为135.75澳元。
而现实是——“几乎没有任何房源符合这一门槛”。
圣公会住房事务负责人罗布·斯托克斯（Rob Stokes）直言，这些数据所揭示的，是一种“生活现实的根本性转变”。
“曾经的澳大利亚梦，是拥有一套属于自己的房子，靠近亲友、通勤方便，”他说，“而如今，人们若能找到一处不会立刻将自己拖入财务困境的租房，已经算是幸运。”
圣公会已持续近二十年追踪租房可负担性问题。
斯托克斯表示，这一问题不仅没有缓解，反而“持续升级，并不断蔓延”。
他批评，围绕住房“供需关系”的反复争论正在陷入空转，政策层面亟需更具力度的结构性调整，以确保所有澳大利亚人能够获得基本的居住保障。
一间房的象征意义
南澳这处被圣公会称为“全澳唯一可负担房源”的物业，位于阿德莱德费尔维尤公园（Fairview Park）社区，是一栋建于1966年的三居室住宅中的一间分租房。
房间面积为9.29平方米，租客需与他人共用浴室、卫生间及洗衣设施，并且不允许携带宠物。
挂牌信息显示，租金为每周125澳元，可能包含停车位使用权。
从历史数据来看，这一房产本身也见证了市场的巨大变化：2002年，该物业成交售价为11.7万澳元；如今估值已接近87万澳元。
而在2003年，整套房屋的租金仅为每周200澳元。
地理位置上，费尔维尤公园位于阿德莱德东北郊，紧邻阿德莱德山（Adelaide Hills），驾车前往市中心约40分钟，公共交通约45分钟，属于典型的低密度住宅区。
SBS新闻已就该房源联系房主寻求置评，但尚未获得回应。
在政策建议方面，圣公会呼吁政府每年新增至少1万套社会保障住房（social housing），并在住房开发中优先配置可负担住房。
同时，该机构建议将求职者补助提高至每日80澳元，增加联邦租金援助，并进一步强化租客权益保护，以缓解低收入群体的租房压力。
此外，报告还提出，应扩大针对家暴受害者的紧急与长期住房供给，并在新南威尔士州加强针对老年人的无家可归预防服务。
联邦政府方面则表示，当前正“尽一切努力提供支持”，但也承认“许多人正面临艰难处境”。
一名政府发言人指出：“联邦租金援助已提高超过50%，联邦政府还与各州及领地合作限制租金上涨并禁止租金竞价，同时正在推进一项100亿澳元的投资计划，用于建设5.5万套社会及可负担住房。”
不过，该计划——主要通过“澳大利亚住房未来基金”（Housing Australia Future Fund）实施——计划在2029年前完成，且在今年早些时候因进展缓慢而受到批评：启动两年后，仅完成略高于2%的目标。
尽管澳大利亚每年平均新增约14.5万套住房，圣公会的分析认为，问题的关键并不在于总量，而在于价格结构。
报告写道：“如果新增住房以市价进入市场，那么即使数量增加，也不会改变低收入群体难以负担的现实。”
租房市场的“断裂”
报告还指出，住房可负担性恶化的趋势，已从低收入群体扩展至更广泛的劳动人口。
过去，一个依靠两份最低工资收入的四口之家，可以负担全澳超过四分之一的出租房源；如今，这一比例已降至14.8%。
对于单亲家庭，仅为3%；而对于领取最低工资的单身人士，则仅有0.56%的市场房源仍属可负担范围。
圣公会认为，这表明工资增长与租金上涨之间的关系已经发生结构性变化，使得可负担住房在市场中的占比持续萎缩。
报告同时强调，这一体系并非自然形成，而是过去二十年政策选择的结果。
其中，约翰·霍华德（John Howard）政府于1999年实施的资本利得税（CGT）折扣及负扣税（negative gearing）政策，被认为在长期内“重塑了市场激励机制”。
随着5月12日联邦预算案临近，资本利得税与负扣税的改革再度成为焦点。
国库部长吉姆·查默斯（Jim Chalmers）在接受第七频道《日出（Sunrise）》节目采访时提到，“代际公平”将成为本次预算的重要主题之一。
澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）在其预算前瞻中指出，资本利得税重大改革“似乎已成定局”，而负扣税甚至可能被“完全取消”。
不过，查默斯态度仍显谨慎：“距离预算还有不到两周，市场上总会有很多猜测……一些关键讨论尚未最终敲定。”
圣公会对此持审慎态度，认为若改革未触及“根本激励机制”，将难以改变市场行为。
报告指出：“当前体系更多是在帮助已具备优势的人群积累资产，而非扩大住房获取的机会。”
另一方面，反对党领袖安格斯·泰勒（Angus Taylor）则将住房负担问题与移民规模及海外投资联系起来，主张通过降低移民来缓解需求压力，并明确反对调整负扣税政策。
“如果你对住房征税，就会减少住房供给，”他说，并将相关改革称为“对澳大利亚梦的打击”。
对此，查默斯反驳称，泰勒“并不了解普通澳大利亚人的真实处境”。
根据圣公会的数据，超过一半的负扣税收益流向收入最高的25%人群，而这一群体同时获得了超过80%的资本利得税折扣收益。
报告最后指出：“税制改革本身无法弥合收入与租金之间的差距，但它可以改变塑造市场运行方式的关键驱动因素，并在长期影响住房的价值与用途。”
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