澳大利亚各首府城市的房地产市场呈现分化态势，预计 2026 年有涨有跌。专家认为，随着购房者在日益紧张的市场中借贷更多资金，风险也在上升。
今年以来，全球各地的冲突和不确定性在一定程度上拖慢房地产市场的增长，两大主要首府城市的房价出现回落。然而，仍有一座首府城市表现强劲。
根据 Cotality 新发布的房产报告，珀斯的房产挂牌平均只需 9 天就能售出，远快于全国平均的30天。
供应受限也在推高房价，西澳的珀斯和非大都市地区的增幅最为强劲。截至 3 月份的一年里，珀斯的房价上涨了 24.3%，领先其他首府城市；同期布里斯班、阿德莱德和达尔文也都录得上涨。
珀斯 Investors Edge Real Estate 的董事总经理杰罗德·马洪（ Jarrod Mahon）告诉 SBS 新闻，房产如果在周一或周二上线，通常到周末就已经售出。
这位业内资深人士表示这种需求水平前所未见，“在截至3月季度之前的六到九个月里，我几乎没有调整过任何一套房子的价格”。
“那个季度我的平均成交价比挂牌价高出9.9万澳元，这太疯狂了。”
他认为，珀斯的涨幅归因于两大因素——现有住房存量不足以及建筑业成本大幅上涨，使人们不愿从零开始建造房屋。
“连续四个季度，建筑开工量和竣工量都在下降，而且近期的通胀也开始推高建筑成本。”
澳大利亚城市发展研究所（Urban Development Institute of Australia）于 3 月发布了年度《土地状况报告》，调查各地住宅开发活动。
该报告预测，到 2030 年将出现 38 万套新住房的缺口；同时预计2026年新房建造量将下降约11%，原因包括成本上升、劳动力短缺以及建筑行业波动。
今年以来，各首府城市房地产表现不一。3月份季度，在增长方面，珀斯房价增幅最大，达7.3%；布里斯班为 5.1%；阿德莱德为 3.6%；达尔文为 3.4%；霍巴特和堪培拉也都录得增长。而悉尼和墨尔本的房价则分别回落 0.2% 和 0.6% 。
Cotality 研究主管杰拉德·伯格（ Gerard Burg） 告诉 SBS 新闻，每个首府城市都“开始失去一些增长势头”。
“澳储行已经连续两次上调利率。目前利率还会上涨多少仍存在不确定性……能源市场也存在不确定性，”他说，“所有这些因素加在一起，正在影响潜在购房者的需求。”
与此同时，中东局势导致依赖燃油的行业成本上升，包括建筑业。
澳大利亚建筑商协会（Master Builders Association）表示，燃油成本上涨导致建材的运输成本增加10%。
伯格表示，墨尔本和悉尼房价回落，表明买家的购房能力已接近上限，导致需求略有回落。
据澳新银行（ANZ）数据，4月份悉尼独立房的中位价为160万澳元，而墨尔本为98万澳元。
伯格说： “现实是，如果没有父母的大力资助，很大一部分购房者根本负担不起这样的房价。”
在风险方面，澳新银行预测，多数首府城市的独立房中位价将会上涨，将给借款人带来更大压力。到 2026 年底，据预测，珀斯、达尔文、布里斯班、阿德莱德和霍巴特的房价涨幅将超过年工资增长率；与此同时，悉尼和墨尔本的房价预测将分别下跌约0.7%和1.7%。
比价网站 Canstar 的数据洞察总监萨莉·廷德尔（ Sally Tindall） 告诉 SBS 新闻，澳大利亚家庭的预算依然很紧张。
她表示，随着抵押贷款持有者借款额度接近其财务能力上限，房地产市场对购房者来说风险正在上升。
“问题在于，一些家庭会过度借贷，指望房价继续上涨。如果情况有变，无论是利率、就业稳定性还是经济形势，都可能导致负债过重。”
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