在过去12个月中，澳大利亚大多数城市与地区的住房租金持续上涨，租房负担能力不断下降。然而，墨尔本却出现了不同寻常的趋势。专家指出，这一现象与维州政府的政策密切相关，目前墨尔本独立屋的租金比12个月前更便宜。
根据 Domain 最新发布的报告，在截至2025年12月的一年内，澳大利亚各首府城市整体而言，无论是独立屋还是单位租金均有所上升。
然而，一直被评为全澳最宜居城市的墨尔本，如今却成为租房最便宜的首府城市，独立屋平均每周租金为580澳元，达到可负担性指标的上限。
报告指出，墨尔本独立屋租金在过去一年下降了1.7%，这是全澳所有城市、所有房屋类型中唯一出现下降的情况。
这对维州的租客、房东及投资者来说影响不同，而与此同时，全国仍面临新房短缺及空置率低的问题。
租金下降的原因
截至2025年12月，墨尔本独立屋的周租金在12月内下降了10澳元，这意味着，租客一年可节省约520澳元。
不过，墨尔本的单位租金却出现上涨，从2024年12月的平均每周550澳元，上升至一年后的580澳元，与独立屋租金持平。
尽管如此，这仍低于悉尼（750澳元）、布里斯班和珀斯（各650澳元）、达尔文（598澳元），和堪培拉齐平。
只有霍巴特和阿德莱德的单位租金更低，分别为每周480澳元和525澳元。
她说：“租客的选择明显更多，这意味着在租金要价方面，房东必须更加现实地定价。”
截至12月，墨尔本的空置率为1.6%，是所有首府城市中最高的。
首置买家增加 投资者减少
联邦及州政府政策同样影响了市场走势。
鲍威尔指出，新的首置业者计划允许全国首次购房者仅支付5%的首付，促使部分租客转向购置首套住房，从而降低了租赁市场需求。
与此同时，维州针对投资物业的州税政策调整，提高了投资者的持有成本。鲍威尔表示，这些变化促使部分投资者在过去几年出售物业，并转向其他州投资。
目前，维州的投资物业比例是全国最低之一。
“目前（维州）投资贷款占比不到34%，而新州为46%，投资者参与度存在明显差距。”她说。
房地产协会的研究显示，由于“严苛的税制环境”，投资者正避开墨尔本，转而选择物业税负较轻的州份。
全国租金走势
鲍威尔预测，由于墨尔本租金已达到“可负担性上限”，未来租金水平将保持相对稳定。
“目前没有任何迹象显示租金会突然加速上涨。”她说。
根据 Domain 12月租金报告，悉尼仍是全澳独立屋租金最贵的城市，平均每周800澳元；其次是达尔文、堪培拉和珀斯，平均约700澳元。
自2024年12月以来，各首府城市的单位租金普遍上涨，其中悉尼最高，为每周750澳元，其次是布里斯班和珀斯，均为650澳元。
她指出，澳大利亚仍处于房东市场，所有首府城市的空置率均低于2%。
城市如何兼顾宜居与可负担性？
根据经济学人智库发布的2025年全球宜居城市指数，在医疗、教育及基础设施等指标上，墨尔本位居全澳第一。
2025年，墨尔本被评为全球第四最宜居城市，悉尼排名第六，阿德莱德排名第九。
墨尔本大学生命课程中心的城市规划专家雷纳（Kate Raynor）表示，墨尔本在公共空间、公共交通连通性以及公共安全方面表现突出。
她指出，墨尔本空气污染较低，且在历史上住房相对可负担。
她还表示，墨尔本拥有多样化的住房类型和不同居住密度，有助于提升可负担性，让居民更容易在住房阶梯中进退转换。
此外，维州获批的新建住房数量也高于其他州。
根据澳大利亚统计局2025年的数据，2025年11月全国共批准18,406套新建住房，其中维州占5,215套，新州4,848套，昆州4,558套。
墨尔本对其他城市的启示
雷纳指出，生活成本对城市宜居性构成挑战，使政府在平衡城市吸引力与成本效益方面面临困难。
“政府既希望建设更多公共设施和基础建设，又不希望因价格上涨而迫使居民外迁。”
她强调，不仅是墨尔本，所有城市都需要加大对公共住房和中密度住宅的投资，以维持城市活力并保持租金可负担。
“公共住房的需求最大、住房压力最为明显，也是帮助面临无家可归风险或严重住房压力人群实现住房稳定的最直接途径。”
她补充，新建住房还必须配套完善的交通基础设施，以避免居民被“锁定”在外郊或开发中的区域。
