Bi-partisan support for tax reform but different perspective Source: Getty / Getty Images
资本利得税优惠再次成为受关注的议题。国库部长吉姆·查默斯拒绝排除改革的可能性。
支持改革的一方认为，削减资本利得税优惠有助于“抑制投机、帮助首次置业者”。一些反对者则担心，改革会导致投资者退出、租房供应减少、租金上涨。
如果政府改革或削减资本利得税优惠，房地产市场在短期与长期会受到怎样的影响？悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士分享了自己的见解。请点击收听详细内容。
嘉宾看法不代表本台立场。
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SBS记者Jason
负扣税和资本利得税优惠再次成为谈论的焦点。国库部长查默斯拒绝排除改革的可能性。如果改的话，负扣税政策可能会怎么改呢？我采访了悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士。您好！最近有关这个负扣税改革受到了不小的关注。国库部长也没有说排除这个改革的可能性。很多人说这个负扣税和这个资本利得税优惠是推高了房价。在您看来，从房地产市场的角度，这个负扣税和资本利得税优惠有推高房价吗?
悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士
资本利得税，然后还有负扣税，这两个税种的话，实际上都是针对这个投资来讲的啊。它不是对这个消费来讲的，所以说它只是对投资房才起作用。如果这两个税种它有改变的话，那么它对房地产市场是一个什么样的影响呢？首先给大家有一点就是这个背景的简介，就是说在澳大利亚，这个房子分两种，大部分就是一个是投资，一个是自住。自住的话呢，大约占总体就是这个房地产就是住房市场的百分之六十五到百分之七十，就是说百分之六十五到百分之七十的这个住房都是自有性的住房。那么投资住房的话，它只占百分之二十到百分之二十五。资本利得税或者是说负扣税的话呢，它只影响这个投资类的住房，那么只有百分之二十到百分之二十五这个比例的这么一个住房。举个例子看的话，你有个投资房，经过十年以后的话，你这个房子增值是一百万。按照现在的这个资本利得税的计算办法的话，你百分之五十是免税的，所以说你这五十万块钱，资本利得就是不用交税。另外五十万，是需要按照你的就是收入交这个收入税。现在如果是说你收入超过十九万的话，你就要交百分之四十五的税。十九万以下，大约是百分之三十七。取个简单一点，百分之四十吧，来算这个资本利得税。你这五十万呢是交百分之四十的税，就交二十万；你一百万的资本利得，你需要交二十万的税，那么你净呢是八十万。改革的话，把这个百分之五十免税这样乘以百分之二十五。同样的一百万资本利得的话，你二十五万是不用交税的。那么七十五万呢，你是交资本利得税，还是按百分之四十来算的话，就需要交三十万的税，你自己净得是七十万。那么我们来比较一下的话，这个差是只有十万块钱。那相当于是说你改革以后，你多交十万块钱，相当于你总体的capital gain的这个收入的话就降低了百分之十二点五，就是由以前的八十万现在降到现在的七十万，你总共降了百分之十二点五。一般来讲，投资房的话，持有的时间都是在七年到十年左右。我说十年这段期间的话，你这个资本减少了百分之十二点五，收入减少了百分之十二点五，那就相当于你一年的话才减少百分之一左右，这个影响对你大吗？或者是说你有没有更好的就是这个其他的投资渠道，对吧？比方讲，好吧，那么你增加资本利得，所以的话我就开始卖房了，我不投资房地产了，那你投资什么呢？所以说这百分之一每年我们是年化百分之一这个差，是不是有那么大的力量会推动现在的房东脱离这个房市，然后去投资其他呢？这个我们不知道，但是我们差异性就是说年化只有百分之一的差异，是不是能够推动有很大的房东退出这部分市场，对房价有很大的波动。我个人观点来讲的话，它影响应该不是很大。如果推动现在改革资本利得税，那么我每年的回报减少百分之一，我能不能从租金上找回来这百分之一，因为我们的研究发现，房东跟那个房客之间在负担成本这方面来讲的话，大部分的情况下是租客或房客负担得更多，房东负担的少。比方讲的话，政府加税的话，大部分这部分税钱是转到房客身上。如果是说政府给房客有租金补贴的话，那么我们的研究发现，政府如果每周给这个房客租金补贴一百块钱的话，这一百块钱大部分是被房东拿走了，而不是被租客留下了。
SBS记者Jason
国库部的数据就显示，资本利得税的优惠的这个大部分利益是流向了高收入群体和六十岁以上的群体。如果按照这个即使改革对这个投资人影响不是很大的前提下，是不是这种代际不公平这个现象即使改革也不会有太大影响？
悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士
我觉得这是一个时代的红利，你不能够去责怪这些六十岁的老人，或者是就是他们上一代人享受到了就是这个房价政策带来的好处，还有资本利得带来好处。
SBS记者Jason
对，个体不能决定所有，一般来说。
悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士
对，这个是一个时代的红利，他们享受到了。我再给你举个简单的例子，那么我们的AI的时代就要来了。那么马斯克来讲的话，你将来可以不需要工作，但是你会有很高的收入，因为所有的东西都是如果是AI来代替的话或机器人来做的话，人类是不需要工作的，你还得有享受你的生活，对我们已经工作了四五十年的人来讲，这公平吗？那么我们能够责怪谁呢？我们都不能责怪别人呢。这就是一个时代的红利，每个时代有不同的时代的红利。我是说如果资本利得税改革的话，如果这个政策一视同仁，像股票投资、房产投资还有其他一切投资这个资本利得都按照同一个规则来运行的话，这是没有问题的，因为财政设计上的主要原则上来讲的话，就是不能用税收来影响投资人他应该是投资什么，不应该投资什么。
SBS记者Jason
作为这个普通老百姓来说，居有其所，很多人说是人权的一部分，那起码是幸福指数的一个很大的一部分。政府也在希望这个租房客户不担心，可以得到一个适当的控制。所以这是政府为什么没有排除这个削减负扣税或者是资本利得税优惠改革的这个举措。就说如果政府这么去做了，这改革之后，对这个房地产市场的短期和长期影响大概有多大影响?
悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士
住房它不能完全是一个金融产品，它往往还决定了民生。就是可负担性呢，我个人认为它主要是租金的可负担性。那么有人选择租房，有人选择买房，这个中间的调节的点是什么呢，这个调节的点就是租金。因为人必须得有地方去住，对吧。那么解决住房问题的话来讲的话，最容易选择就是去租房。如果租房子都租不起的话，那确实成为一个社会的问题了。但是你买房的话，它本身有一部分是投资性质的，因为如果房价在未来十年不涨，反而跌的话，你还要去买房吗？但是你买房的决定，不是完全为了你居住的需求。我在这里面讲的概念，你很大一部分的这个需求是投资的需求。因为你买房了，你需要贷款，你一贷款，这个东西就变成了一个金融的决定，而不完完全全是一个消费的决定。
SBS记者Jason
即使是自住房也是这样哈。
悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士
对呀，所以说这里面是一个租金，是一个很重要的作用。如果资本利得税的话，像现在政府计划如果是实施的话，我刚才讲了总体影响对房价影响不大，但是这里面要细分一下对unit或对apartment这部分的影响的话要远远大于对独立屋的影响。很多的investment property，它主要是在unit，在apartment。如果你再影响大的话，你有一部分投资者来讲，他就选择卖房了。那这部分卖房的人，大部分也是在unit，因为它比较便宜，他就卖了，对吧。投资房的话就变少了，在unit market 投资房就变少，但是呢，就是它租金就会往上涨。所以说这个政策来讲的话，我不知道它到底是一个什么目的。任何一个政策，如果你推动租金的上涨的话，都不是一个好的政策。
SBS记者Jason
非常感谢悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士给我们的分析和介绍，谢谢您！
悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士
谢谢，谢谢大家！
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