澳洲反洗黑錢改革第二階段 (AML Tranche 2) 已於 7 月 1 日正式生效，買樓及部份商業交易會面對更嚴格的資金來源審查。兩位業內人士分析新例對一般市民、海外買家及相關專業人士帶來的實際影響。
Lee & Poon Associates 律師行合夥人 Arthur Lee 表示，澳洲一直設有反洗黑錢制度，由澳洲交易報告及分析中心 (AUSTRAC) 監管，過去主要針對銀行及金融機構。今次改革把律師、會計師及地產代理等，提供指定服務的專業人士納入制度。
同時擁有律師、會計師及多個州份地產代理資格的 Alison Tao 表示，以往這些專業人士毋須像銀行般進行全面盡職審查，但改革後須核實客戶身份、了解交易背景及評估風險，必要時更要向 AUSTRAC 申報可疑交易。
「有錢買樓」未必夠 資金來源成審查重點
不少市民關心，新制度是否代表每位買家需要提交大量證明文件。
Alison 表示，新制度下，受監管人士除核實客戶身份外，亦可能要求買家交代資金來源 (Source of Funds) 及財富來源 (Source of Wealth)。如涉及海外資金、父母贈與、信託、公司架構或自僱收入等情況，可能需要提交銀行紀錄、報稅資料、贈與文件等，以證明資金來源及流向。
Arthur 補充，並非每宗交易都需要提交所有文件，但若律師或地產代理認為交易風險較高，如涉及第三方付款、大額海外匯款、付款人與買家非同一人，或資金流向難以合理解釋，便有權要求客戶提供更多資料。若未能合理交代資金來源，相關專業人士有責任向 AUSTRAC 作出可疑事項申報。
海外資金置業 本地按揭一般較容易處理
Arthur 表示，若買家透過澳洲本地銀行申請按揭，由於銀行已完成第一層客戶及資金審查，從反洗黑錢角度而言，後續程序一般較容易處理。
相反，若資金來自香港、台灣等海外地區，牽涉物業再按揭或境外貸款，再匯入澳洲置業，相關政府部門及專業人士一般會要求提供更多銀行月結單、貸款文件及資金來源證明。
Alison 補充，若交易涉及多個銀行戶口、跨境匯款或家庭成員共同合資，整理及核實文件一般需時較長。
華人社群較常見的第三方匯款方式，在新制度下，或容易引起查問。如由父母等直系親屬匯款，應及早準備相關證明文件，以解釋雙方關係及資金來源。
政府與業界仍在適應新制度
改革實施不足一個月，Arthur 認為，政府目前提供的是原則性框架，不同行業仍需依靠律師公會、會計師公會及地產代理協會等，制定具體的操作指引。
他表示不少律師樓已引入新的盡職審查系統，核實客戶身份、是否屬政治公眾人物 (PEP) 或家屬，以及是否涉及高風險司法管轄區，再決定是否需要進一步調查。
真實個案：文件齊備 審批仍延長兩星期
Arthur 分享，近期一名準永久居民 (PR) 出售香港物業後，把資金匯到澳洲置業。雖然已提交相關文件，但由於涉及海外資產，加上新制度剛實施，政府部門多次要求補充資料，令審批較原定延長約兩星期。
他又表示，部份大型發展商開始要求買家提供資金來源證明，令部份交易需重複提交文件。
業內人士：及早準備文件 可減少交易延誤
兩位受訪者均建議，無論本地或海外買家，如計劃置業、買賣生意或進行其他受監管交易，應及早整理身份證明、銀行月結單、報稅資料、買賣合約、贈與文件等資料，而非待簽約後，才開始準備。
Arthur 又提醒，提交資料時，應確保銀行結餘、收入等資料準確一致，避免因細節不符而引起額外查詢，拖慢交易進度。
究竟哪些交易容易觸發審查？哪些文件應預早準備？澳洲本地按揭與海外貸款有何分別？請收聽 SBS 廣東話專訪，由 Arthur Lee 及 Alison Tao 詳細分析，新例對置業及資產交易的實際影響。
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