SBS廣東話節目

轉定息已太遲!房貸客戶還有何「抗加息」投資選項?

SBS廣東話節目

在利息飆升的大環境下、理財專家分析按揭借貸人還有何投資策略去對抗「加息與通脹」的雙重打擊。

在利息飆升的大環境下、理財專家分析按揭借貸人還有何投資策略去對抗「加息與通脹」的雙重打擊。 Source: (AAP Image/Joel Carrett) NO ARCHIVING

下載 SBS Radio 應用程式

其他收聽方法


Published 21 June 2022 at 1:08pm
Source: SBS

在利息飆升的大環境下、理財專家分析按揭借貸人還有何投資策略去對抗「加息與通脹」的雙重打擊。


Published 21 June 2022 at 1:08pm
Source: SBS


澳洲儲備銀行在今個月的議息會議中,將利率上升 0.50 至 0.85%,儲銀預計到 2022 年底將上升至 2%、甚至 2.5%,胡嘉龍理財會計事務所主席胡嘉龍在接受SBS中文廣東話節目訪問時指,若借貸人士現時才考慮定息的選項,已經已太遲。

「現在才決定將揭按轉為定息,好明顯已是太遲,因為所有銀行已將預算於未來會出現的利息納入計算,令目前三至五年的定息戶口,其息率至高至五厘,如果相比起浮動利息的二至三厘,客戶馬上比貴好多。」

胡嘉龍又認為,定息的息率主要是以市場預測的息口走勢來定但,目前市場對息口的預測是相當悲觀,比儲銀所預測的還要高出不少。

Advertisement
「總括而言,現在才轉定息絶對是太遲。」
話雖如此,但胡嘉龍亦認為,在利息上升的大環境中,按揭的供款人,仍然可以參考以下的慳錢方法;其中一個最直接的選項,是客戶可以「貨比三家」。

「目前每間銀行(在浮息按揭戶口)所給出的息率之間的差異是相當大,因為每間銀行都有其資金流動的要求及計算方式,所以,令他們能提供的利率出現不同的變數。」

「若果大家發覺另一間銀行比你現時所屬銀行的利率更佳,就不妨作出改變。」
「不過,大家必須記得每一次轉換銀行或產品時都會涉及一定的(手續)費用,而客戶亦必須將成本亦計算在內。」



胡嘉龍則認為,在利息低時應透過按揭借款透過將物業差價淨值作投資來對抗高利息,但目前利息上升的環境下,是否考慮這個做法就「見人見智」、很難有確定的答案。

「因為在客戶將錢從Home Equity(物業差價淨值)中取出亦涉及一定成本, 亦要視乎機會成本,即若你將這筆錢取出來作投資,是否真正能夠抵消利息成本外,你還有錢剩。」

「舉個例子,假設你要在物業差價淨值中再借出一筆錢,而要向銀行付三厘的利息,若果你投資的項目可以獲利六厘,而客戶能夠鎖住成本及獲利的比例,這當然是一個好的投資;」

「但若要有六厘獲利回報的投資產品,亦一定會有相當的風險,而你亦已將風險計算在內,這是一個合理的投資;相反,若你未能再成本鎖住,已成本可能會上升至四、五厘,你只獲利一厘,這時你就要認真考慮是否值得。」

而胡嘉龍亦指,若客戶想要進行其他投資來抗息口,在市場加息的環境下,進行股票或債券類—即跟隨息口走向—的投資產品,可算是逆風而行,但客戶仍可能考慮一些不太受息口影響的投資選項。

「例如,一些與基礎建設有關的產品—例如公路、或與發電廠或電網有關的傳輸網絡、輸電塔等設施,這些投資是可以考慮;」
「另外,亦有一些不上市的地產基金,包括一些近郊的大型購物中心。」



胡嘉龍亦提及有部份澳洲的近郊購物中心,其租金即使在疫情期間,仍然隨通脹持續上揚,而其物業價值亦不斷上升。

「這些投資的回報率可達10%,亦由於這些資目都不上市,亦不會因利息上落或市場的波動,而影響其獲利的能力。」

「這些投資並不會給人太大的驚喜,但卻有穩定(及較高)的回報,這些亦可以考慮。」

「另外,亦有一些所謂的『第一揭按投資』,即你實際是在借錢給人投資物業、但貸款比例最低亦是樓價的六成半,即有關物業要蝕至少三成多,投資者才有實際的虧損;」

「當然這也是風險,但客戶覺得自己可以承受的話,其實是可以考慮。」

(註:所有投資均涉及風險,以上內容只屬一般性的投資建議亦並不代表本台立場,讀者/聽眾進行任何投資決定前,請就個人情況尋求專業的投資建議。)

 



分享