澳洲樓市過去 30 年幾乎一直向上，這個被形容為「超級周期」Super Cycle 的樓市繁榮現象，可能已走到盡頭。最新數據顯示，樓價跌勢已由雪梨、墨爾本，蔓延至布里斯本和阿德雷德。
過去 30 年，澳洲樓價長期向上。根據一些大地產公司數據，以雪梨為例，1996 年獨立屋價格中位數約 21 萬元，今天已接近 173 萬元。30 年間升值 7 倍以上。
期間澳洲經歷全球金融危機、新冠疫情，以及多次經濟震盪，但每一次樓市調整後，樓價往往重拾升軌。很多澳洲人一直相信，樓價長遠而言，始終是「易升難跌」。
短暫調整還是進入全新時代？
最新 Cotality 數據顯示，全國住宅價格在 7 月份下跌 0.7%，是自 2022 年 12 月以來，最大單月跌幅，跌勢不再集中於雪梨 (7 月跌 1.7%) 和墨爾本 (7 月跌 1.4%)，布里斯本和阿德雷德也開始向下。
布里斯本 7 月份樓價跌 0.6%，阿德雷德微跌 0.2%。兩個首府城市的樓價，已經連續第二個月錄得跌幅。
導致這個現象的背後，是支撐澳洲樓市的多個重要支柱正在改變。
其中一個是利率。過去數十年，澳洲經歷長期低息環境，借貸便宜。現在情況不同，利率上升，意味大家可以借到的錢也少了，買家的負擔能力因此下降。
另外，投資者面對新的壓力。聯邦政府對負扣稅和資本增值稅進行改革，投資物業的稅務優惠減少，對部份投資者來說，買樓吸引力自然下降。
AMP 首席經濟師 Shane Oliver 看法值得留意。他預計澳洲樓價由現在至明年，可能再跌約 7%。即使經過這一輪調整，全國每個首府城市的樓價，仍然明顯高於長期合理水平。
Oliver 估計，雪梨樓價目前比長期合理水平高出 41%，布里斯本高出 65%。即使全國樓市表現最弱的墨爾本，樓價仍然比長期趨勢高出 25%。
為何澳洲樓市不會崩潰？
皆因澳洲仍有數個可以限制樓價跌幅的因素：
- 失業率仍然偏低：只要大部份屋主仍然有工作、有能力供樓，就不會出現大量被迫賣樓的情況。
- 人口仍然增加：人口增加，住房需求自然存在。
- 供應仍然不足：這是最關鍵的一點。
建築和融資成本高，加上規劃和發展限制，很多新住宅項目變得越來越難以獲得高額盈利。若果樓價進一步下跌，發展商可能更不願意開展工程，結果未來房屋供應不足的問題只會持續，甚至進一步惡化。
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