【家庭平均用近半人工供樓】斷供風險創新高業主有何出路？

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A stressed, exhausted businessman sitting at his desk in an office at night Source: Getty

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有報告顯示，澳洲一份新造按揭已佔家庭稅前收入平均約四成半。專家指，按揭壓力創新高，憂慮斷供風險加劇。

房地產研究機構 Cotality 早前的報告顯示，房貸佔家庭收入約 45%，較 2020 年 9 月的 26% 顯著增加。期內住宅中位價的升幅，是家庭收入增長速度的兩倍半，數據反映家庭收入增長遠追不上樓價，全國房屋負擔能力正迅速惡化。

詳盡錄音：

買家中介公司 Grand Vision 總裁劉駿樺（Frank) 在本台【寰宇金融】環節表示，供樓壓力目前已處於歷史新高。情況已令部份家庭的現金流承受過份壓力，斷供風險大增。

「澳洲平均樓價對收入比已升至約八倍，遠高於過去二十年的平均水平。若供款佔收入四至五成，一旦遇上生活成本上升或失業，容易陷入財務困境。」

「生活成本若持續上升，加上利率波動，都可能令家庭財務更緊張。最壞情況是一旦家庭出現失業，就容易斷供。因此入市人士必須留有後備資金。」

Frank 亦提到，若未能負擔首府城市樓價，家庭可以考慮哪些方案？更多詳情請收聽足本錄音。

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主持

再次歡迎大家收聽 SBS 廣東話節目《寰宇金融》環節。房地產研究機構 Cotality 最新報告指出，目前澳洲家庭平均需以稅前收入約四成半支付一筆新按揭，較 2020 年 9 月錄得的兩成六大幅攀升。《寰宇金融》請來買家中介公司 Grand Vision 總裁劉駿樺、分析在供樓和租金壓力下澳洲人是否仍有出路。Frank，其實這個比例是否已經超越歷史高位？

Frank

供樓壓力確實已創新高。根據 Cotality 的可負擔性報告，2024 年註冊的平均樓價對收入比已升至約八倍，較過去二十年的平均 6.7 倍高出不少。目前貸款成本如你所說已佔家庭收入逾四成。主要因為近年樓價大幅上升，利率亦上升，令還貸壓力更重。對租樓人士來說壓力亦不低；報告指出全國中位數租金大幅上升，以目前中位收入家庭計算，租金佔其稅前收入約三成三，亦創新高。整體可負擔性無論買樓或租樓都處於歷史高位。過去樓價升幅過高是主因，但同時亦有結構性供應不足因素，使問題難以短期解決。報告亦指出，可負擔性惡化是一個持續趨勢，而非暫時性現象。供應短缺仍是澳洲的結構性問題。目前建築成本高、人手短缺、土地釋放速度慢，開發商審批程序亦複雜，令新增住宅供應難以追上需求。另一方面人口持續增長，推高住屋需求，形成供需失衡的惡性循環。長遠改善住屋可負擔性的關鍵仍是增加供應。如果政府能大幅增加可負擔住房、加快土地釋放、簡化審批流程，同時控制人口流入，才可能壓低樓價收入比；否則供需失衡將持續。

主持

會否再惡化呢？

Frank

很有可能。因為澳洲政府現時設定的供應目標，業界由一開始已不看好其能達標。過去三四個季度的數字明顯嚴重落後。

主持

以往不少人視買樓為投資或儲蓄的安全選項。但目前趨勢是否已打破這種迷思？即使買樓、供樓代表儲蓄，是否已不再安全？

Frank

是的。如果仍抱持「供樓等於儲蓄、慢慢建立財富」的心態，風險已較以往大增。如果每月供款佔收入四至五成或以上，對家庭現金流要求非常高，一旦出現意外開支便很吃力。

Frank

生活成本若持續上升，加上利率波動，都可能令家庭財務緊張。最壞情況是一旦家庭出現失業，就容易斷供。因此入市人士必須留有後備資金。同時要明白房地產流動性低，不像股票基金般可即時脫手。即使市場火熱，由放盤到成交、最終收到資金，可能需兩三個月。若市場不佳，可能至少六個月才可脫手；退出成本亦高。對一般中等收入家庭而言，以「供樓等於儲蓄」為核心策略的風險確實比以往高。

主持

假設這些家庭未必有能力再投資物業，在這情況下如何選擇供樓或租屋？

Frank

事實上租樓亦不輕鬆。從風險角度看，租樓的現金流壓力較低，租金相對固定，可鎖定一年租約。租客亦無須承擔貸款利息風險，也不用長期綁定大量資金。對不少家庭而言，租樓可能比背高額貸款買樓更安全、更有彈性。但租樓亦有風險：未來租金很可能持續上升。而若只租樓、不投資其他資產（不限於房產），財富有機會縮水。因此要按最終財務目標取捨。

主持

供樓有壓力、租樓有壓力，投資者或住屋人士還有甚麼選擇？

Frank

偏遠地區樓價普遍較首都城市低。若想先入市（如先買投資物業而非自住），可考慮跨州或跨區投資，讓物業升值後再換到真正想住的地方，作為踏腳石。另外，房地產亦非唯一投資選項，亦可探索其他資產，令資金增長，收入增加後能買到更多類型的房產。

主持

目前多項不利因素存在，加上最新通脹指數已超過儲銀目標區間 2 至 3%，業界認為未來息口會如何走？明年仍有機會減息嗎？

Frank

我個人意見是大家不要期望減息會減輕供樓壓力。因為通脹仍然上升，短期內儲備銀行一定不會減息。澳洲現時面臨通脹未控、經濟放緩、失業微升的難題，存在滯脹風險。儲備銀行進退兩難，加息不行、減息亦不行；若現在減息，會推高樓價和租金，通脹或失控。但若為壓抑通脹而維持高息，又會進一步壓抑經濟和就業。我預計儲備銀行至少要至明年年中才會再考慮利率方向。即使明年減息，幅度亦不會大，更不可能回到疫情前的低息環境。大家需有心理準備及耐性；未來半年應不會有太大變動。

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