유화정 PD(이하 진행자): 호주 생활법률 정보, 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께 합니다. 안녕하세요.
장지훈 변호사 (이하 장지훈): 법무법인 David Chang Legal의 변호사 장지훈입니다. 2020년 새해 청취자분들께 새해 인사 드립니다. 새해 복 많이 받으세요.
진행자: 저희가 지난 시간에는 호주에서 유산상속과 관련된 법정분쟁 시 당사자들은 법률 비용을 어떻게 감당하게 되는지에 대해 알아보았는데요, 오늘은 어떤 주제를 다루게 될까요?
장지훈: 네, 오늘은 시민권 또는 영주권이 없으신 외국인 신분으로서 호주에서 신규 부동산 주택에 투자할 시에 법적으로 요구되는 절차에 대하여 함께 알아보도록 하겠습니다.
진행자: 현재 호주에 살고 있지만 외국인 신분으로서 호주에 있는 부동산에 투자하고자 하시는 분들, 또 호주에서 살고 있는 자녀들을 위해 고국의 부모님들께서 투자하시는 경우도 있는데요. 여러가지 혜택을 준다고 광고하는off-the-plan 아파트 뿐만 아니라 신규 작은 주택을 구입하고자 하시는 청취자들께서 오늘 방송을 통해 유익한 정보를 얻으셨으면 좋겠습니다.
장지훈: 오늘 더 심층적으로 들어가기 전에 이 방송 내용은 일반적인 법률 정보를 다루고 있고 이곳 NSW주에 해당하는 경우이기 때문에 개개인에 따른 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀, 변함없이 당부를 드리는 것 뿐만 아니라, 저희 방송내용으로 인한 법적책임은 일체 없음을 알려드립니다. 또한, 일반적인 법 테두리안에서 일반적인 법률정보를 다룬다는 점을 알려드립니다.
진행자: 오늘도 가상의 시나리오가 준비됐나요?
장지훈: 네, 현실성을 더 높여 드리기 위해서 우선 “노워리” 변호사와 이야기를 나눈 많은 청취자분들의 사연을 가상의 시나리오로 각색하여 함께 들어보도록 하겠습니다.
근면 성실 정직 이 세 가지를 갖고 세상 어디든지 살아도 잘 이겨내고 살아온 나성실 씨는 올해 호주에서의 삶이 벌써 5년이 넘어가고 있습니다. 유학생활부터 시작하였지만 IELTS 영어점수가 안 나와서 할 수 없이 취업비자로 살고 있는 나성실 씨는 이민법이 바뀌었지만 조만간 영주권을 받게 된다는 믿음 하에 결혼도 하고 애도 낳고 차근차근 호주에서의 꿈을 이루어 가고 있었습니다.
나성실 씨 부부가 한 마음으로 근검절약하면서 작은 아파트를 하나 마련할 만큼의 디포짓을 지불할 돈까지 마련하자 한국에 있는 양가 부모님께서 집 구매에 필요한 나머지 금액도 지원하여 준다고 하였습니다.
주위에서 어깨너머로 본 사람들의 집 사는 모습을 보고, 나성실 씨 부부는 계속 오르는 집값을 그냥 보고만 있을 수 없어 우선 질러야 한다는 심정으로 사전에 변호사와의 상담 조언도 없이 76만 불 신규 아파트를 계약했습니다. 난생처음 호주에서 계약서에 서명을 하고 디포짓 10%, $7만 6천 불을 주고 와서 얼마나 기분이 좋았는지 나성실 씨 부부가 함께 저녁을 먹다가 눈물까지 보이고 말았습니다.
굳이 변호사에게 계약하기 전에 먼저 맡길 필요가 있나 생각하고 본인이 먼저 계약을 하고 추후에 잔금을 진행을 할 시에 변호사를 만나고자 하였다가 그래도 하도 주위에서 변호사에게 맡기고 진행하라고 해서 지나가다가 보인 간판을 보고 노워리 변호사에게 찾아가게 되었습니다. 과연 나성실 씨에게 어떤 일들이 벌어지게 될까요?
진행자: 근면 성실하게 살아온 나성실 씨, 이민 5년만에 집 장만을 했습니다. 그런데 혹시 비영주권 신분이라 불이익을 보는 부분은 없을까 염려되는데요..
장지훈: 나성실씨 부부와 같은 경우는 정직 성실 근면하면 어느정도 본인들이 원하는 꿈을 이룰 수 있다는 좋은 사례가 될 수도 있지만 항상 법적으로 점검할 것은 주위 변호사들로부터 조력을 받고 진행하였으면 좋겠습니다.
진행자: 어떤 점들을 점검하여야 할까요?
장지훈: 우선, 외국인 신분으로 부동산 중에서 특히 오늘 다루게 될 주택과 관련된 부동산 취득은 반드시 연방법에 따라, 국세청 ATO에서 관리하는Foreign Investment Review Board (FIRB) 에Foreign Investment Review Board Application 을 접수하여 approval 결과를 받으셔야 합니다. 외국인 투자 사전 승인이라고 볼 수가 있습니다. 통상 접수 후, 30일내에 결과를 받게 됩니다. 따라서, 법에서 말하는 외국인 신분인지를 먼저 확인하여야 합니다.
진행자: 먼저 approval을 받고 부동산을 구매하셔야 하는 군요? 나성실씨는 아직 approval을 못 받으신 것 같은데요. 문제가 되겠군요?
장지훈: 네, 정확한 지적을 하셨네요. 보통 집을 사시게 되면 5일 동안 cooling off 기간이 있습니다. 이 기간에는 집을 사는 사람이 5일 동안 충분히 냉각기간을 갖고 계약을 취소할 수 있는데요, 취소할 시에는 구매가격의 0.25% 를 파는 사람에게 주고 취소하게 됩니다.
진행자: 그렇다면 이 기간 동안에 문제를 해결할 수 있는 어떤 방법이 있나요?
장지훈: 네, 물론 쌍방이 반드시 합의를 해야 하지만, cooling off 기간에는 사는 사람측 변호사가 파는 사람측 변호사에게 계약서 조항을 수정을 해달라고 요청을 하게 됩니다. 이 때, 계약서 조항에 해당 부동산 매매는 Foreign Investment Review Board Application 을 접수하여 approval 에 달려 있다는 조건을 넣도록 추가 요청을 할 수도 있습니다.
진행자: 조건부 계약서로 만드는 군요?
장지훈: 그렇습니다. 만약 이렇게 조건부 계약서를 하지 않고 나성실씨처럼 계약을 하고, 집을 구입하시면 추후에 ATO로부터 벌금을 내라는 편지를 받게 됩니다.
진행자: 조건부 계약을 만들지 못하였지만, Foreign Investment Review Board Approval 까지 받고서, 집을 잔금까지 치루고 내 집으로 만들어도 ATO 벌금을 내게 되나요? Approval은 받았으니 고려가 되지 않을까요?
장지훈: 참 억울하기도 한 경우이겠지만, 법에서 보는 관점은 실제 계약서를 서명한 날짜를 취득한 날짜로 관주합니다. 나성실씨는 서명한 당시에는 아직 approval 을 받으셔야 하는 것도 모르셨기에 application 조차도 접수를 한 상태가 아니였던거죠. 다만 ATO에서는 application 접수를 통하여 자발적으로 늦게라도 취득한 것을 신고한 것을 인정해서 법에서 정한 것 중에서 가장 낮은 벌금을 내라고 할 가능성이 높습니다.
한편, 요즘에는 부동산 개발업자들이 off-the-plan 같은 경우에는 외국인들이 주로 구매를 한다는 전제 하에 개발업자가 Foreign Investment Review Board Approval 차원에서 스스로 먼저 exemption certificate을 받아서 부동산 매매 계약서에 포함을 하게 함으로서, 나성실씨와 같이 낭패를 보지 않도록 도움을 주기도 합니다.
진행자: 한국에 살고 계신 부모님들께서 아직 결혼을 하지 않은 호주에 살고 있는 영주권 또는 시민권을 보유한 자녀들에게 은행 융자없이 집을 사주는 경우도 있을 텐데요.
장지훈: 네, 여유가 있으신 소위 말하는 금수저 자녀들의 부모님 들이라면 집을 사주는 경우도 있으리라 생각됩니다. 자녀들이 영주권 또는 시민권을 갖고 있다면 외국인 투자 사전 승인을 받을 필요도 없으니까 문제가 되지 않으나, 만약 부모님께서 자산보호 차원에서 모기지를 설정하시는 경우에는 이야기가 달라집니다.
진행자: 그러니까 한국에 계신 부모님께서 호주에 있는 주택 담보 모기지를 설정해, 자녀들 이름으로 되어있는 부동산에 대한 자산보호를 받고자 할 때는 외국인 투자 사전 승인이 필요하다는 것인가요?
장지훈: 네 그렇습니다. 해당 신규 부동산에 부동산 개발업자가 통상 계약서에 포함하는 외국인 투자 사전 승인을 면제한다는 certificate이 있다고 하여도, 해당 certificate을 잘 확인하셔야 합니다. 대다수의 면제 certificate는 부동산 매매 당사자 즉 파는 사람과 사는 사람에게만 해당되는 경우가 많습니다. 따라서, 외국인 신분의 부모가 융자를 해주는 모기지 설정 자체로 자산보호를 하고자 하는 행위는 부동산 취득으로 간주하여, 외국인 투자 사전 승인을 꼭 받아야 하는 부담이 생기는 것을 유념하시지 바랍니다.
진행자: 네. 시민권 영주권 여부와 관계없이 부동산 구입을 하실 시에는 변호사와 사전 상담을 꼭 받아보고 특히 계약서를 미리 검토하고 서명을 하셔야겠습니다.
장지훈: 단순히 부동산을 취득하기 전에 아셔야 할 정보이기도 하지만, 말씀드린 내용은 연방정부에서 요구하는 것이고, 각 주마다 다르겠지만, 이곳 NSW 주에서는 취득세, 즉 stamp duty 를 지불할 시에도 추가로 요구되는 것들이 있습니다. Purchaser Declaration 이라고 하여서, 주정부에서 요구하는 서류 입니다. 기존의 부동산 구매 가격에 따른 stamp duty에 외국인인 경우에는 추가로 더 내도록 만든 것이죠. 대략 감이 안 잡히시겠지만 영주권 시민권자를 보유한 일반인들이 지불하는 stamp duty를 두배 정도 더 낸다고 보셔도 될 듯 합니다.
진행자: 반대로 집을 파는 사람 입장에서, 외국인에 대한 규제가 강화가 되어서 필히 알고 있어야 하는 사항도 있나요?
장지훈: 집을 사는 사람이 있다면 집을 파는 사람이 있어야 매매가 이루어 지겠죠. Foreign Resident Capital Gains Withholding 과 관련하여 법으로 파는 사람과 사람 사람에게 모두 적용되고 있습니다. 세금이 항상 문제죠. ATO가 다시 등장하는데요. 파는 사람은 clearance certificate을 반드시 사는 사람에게 주어야 합니다.
진행자: 만약clearance certificate을 못 받은 경우에는 어떻게 되나요?
장지훈: 사는 사람 측에서 ATO에 통보하여야 하며, 통보할 내용은 잔금을 치르고 즉시 해당 금액을 송금하여야 합니다. 이는 소득세를 내지 않고 사라지는 외국인이 발생하지 않도록 강구된 것이라 볼 수가 있습니다. 파는 사람의 세금을 대신 내지 않을려면, 사는사람 측에서는 반드시 파는 사람측에게 세금 명목인 매매가 12.5% withholding 금액을 미리 밝혀야 하며, 그 금액에 따라, 파는 사람이 받게 될 매매 잔금에서 빼고 따로 ATO에 지불할 수표를 만들어서 잔금을 치뤄야 합니다.
진행자: 만약 그렇게 하지 않으면12.5% withholding, 즉 나성실 씨 같은 경우 76만불의 12. 5%인 9만 5천불을 고스란히 내야 한다는 건가요?
장지훈: 네, 그렇습니다. 이러한 이유로 변호사 협회에서 저작권을 갖고 있는 이곳 NSW 주의 표준 부동산 매매 계약서도 이 Foreign Resident Capital Gains Withholding 과 관련 조항이 명확하게 포함되어 있습니다.
진행자 : 이 관련 기준은 모든 부동산에 해당이 되나요?
장지훈: 최근 호주 집값이 싼 곳을 찾기가 점점 어려워지고 있습니다. Foreign Resident Capital Gains Withholding 관련 기준은 75만불입니다. 75만불 또는 그 이상부터는 해당이 됩니다. 따라서, 나성실씨의 경우도 해당이 되겠습니다.
진행자: 네. 오늘은 시민권 또는 영주권자가 아닌 외국인 신분으로서 호주에서 신규 부동산, 주택에 투자할 시 법적으로 요구되는 절차에 대하여 자세히 알아보았습니다. 다음 시간에는 어떤 주제를 갖고 알아보게 될까요?
장지훈: 많은 동포분들께서 점점 어려워지는 호주 경기로 인하여, 특히 상가 건물주의 소위 말하는 갑질로 인하여 발생되는 분쟁으로 고생을 하시는 분들이 있으리라 생각됩니다. 상가 건물주와의 분쟁이 발생될 시에 법적으로 어떤 보호를 받으실 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 끝으로 호주생활법률 정보는 일반적인 법률정보를 다룬 내용이며, 이곳 NSW주에 적용되는 내용이니까요. 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 저희 방송내용으로 인한 법적책임은 일체 없음을 알려드립니다.
진행자: 개인적인 문제에 대한 자문을 받으시라는 것 다시 한번 강조해 드렸습니다. 혹시 법적인 부분에서 궁금하신 점이 있으신 분들은 저희 한국어 프로그램 페이스북 Korean SBS 의 호주생활법률정보의 포스트 밑에 댓글로 관련 사항을 올려주시면 이에 대해서도 알아보는 시간 마련하도록 하겠습니다. 지금까지 도움 말씀에 법무법인 David Chang Legal 의 장지훈 변호사였습니다.
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