진행자(조은아 PD): 살다 보면 크고 작은 법률문제로 어려움을 겪는 경우 종종 있으실 겁니다. 그럴 때마다 어떻게 해결해야 할지 막막하고 답답한 분들 많으실 텐데요. 이민 생활에서 느끼게 되는 정보에 대한 장벽, SBS 한국어 프로그램이 한인 전문가와 함께 힘이 돼 드립니다. 전문가 대담을 통해 알아보는 호주 생활법률정보, 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께합니다.
장 변호사님 안녕하세요?
장지훈: 안녕하십니까? 장지훈 변호사입니다. 자수성가나 사업과 관련된 운이 크다고 하는 신축년, 흰 소의 해인 2021년을 맞아 청취자분들께 새해 인사 드립니다. 새해 복 많이 받으세요.
스콧 모리슨 연방총리는 작년 크리스마스에 "우리 모두에게 기독교인이든 아니든 크리스마스는 소망의 절기"라며 "크리스마스를 맞아 갈라디아서 6장 9절의 '우리가 선을 행하되 낙심하지 말지니 포기하지 아니하면 때가 이르매 거두리라'라는 구절을 국민들과 공유하고 싶다"라고 크리스마스 대국민 메세지를 전했었는데요,
특히 올해 호주에서 곧 백신 접종이 시작된다는 반가운 소식이 있는 만큼 끝까지 잘 견디고 포기하지 않으면 많은 동포분들께 평안과 축복이 넘쳐나는 2021년도가 되리라 믿습니다.
진행자: 네, 지난 시간에는 코로나19 영향하에 소매 및 상업리스 코로나 19법 하에서 렌트비가 연체될 경우에 어떻게 대처할 수 있는지 함께 알아봤는데요, 오늘은 어떤 주제를 다루게 되나요?
장지훈: 네, 코로나 19 로 인해 재정 압박에 처한 사람에게 돈을 빌려줬지만 돈을 못 돌려받는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 이러한 채권추심 문제가 발생하면 소위 Caveat 이라는 것이 만병통치약이라고 오해하는 경우가 많은데요, 채권추심 시, Caveat과 관련해 주의할 점을 알아보도록 하겠습니다.
진행자: 네, 저희 방송을 통해 여러 번 Caveat이 무엇이며, 어떤 법적 기능을 하는지 살펴봤었는데요, 코로나19로 인해 현금 유동이 어려진 개인 간, 급전으로 서로 돈을 빌려주다 못 받게 되는 일이 생기고 있어 Caveat 이 다시 대두되고 있습니다. 채권추심에서 Caveat을 어떻게 다뤄야 하는지 오늘 이 시간을 통해 방송을 들으시는 청취자 분들께 유익한 정보가 제공되는 시간이 됐으면 합니다.
장지훈: 우선 방송을 통해서는 일반적인 법 테두리 안에서 일반적인 법률정보를 다루고 있다는 점을 알려드리고, 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 변함없이 당부 드립니다.
진행자: 오늘도 이해를 돕는 ‘노워리 변호사’의 가상의 시나리오가 준비됐죠?
장지훈: 네, 현실성을 더 높여 드리기 위해서 준비했습니다. ‘노워리’ 변호사와의 이야기를 가상의 시나리오로 각색해 함께 들어보도록 하겠습니다.
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많은 변화와 어려움이 있었던 2020년이 어떻게 지나갔는지 모를 정도로 코로나 19 상황을 이겨내고자 오직 앞만 보고 달려온 김난처 씨는 본인의 사업도 사업이지만, 급전이 필요하다고 해서 빌려준 돈을 돌려받지 못하고 있어서 여간 난처한 것이 아닙니다.
급전을 빌려 간 나몰라 씨와는 평소에 언니 동생으로 잘 알고 지내는 사이였습니다. 그래서 김난처 씨는 담보없이 20만 달러를 2달 안에 갚겠다는 나몰라 씨의 말만 믿고 돈을 빌려주었습니다.
김난처 씨는 나몰라 씨가 작은 집 한 채도 있고 하니까 잘못되더라도 채권 추심에 크게 문제가 없을 것이라고 생각하고 차용계약서(loan agreement) 없이 돈을 빌려줬습니다.
돈을 갚기로 약속한 기한이 지났지만 아직 돈을 돌려 받지 못한 김난처 씨는 나몰라 씨에게 계속 연락을 취했지만 나몰라 씨는 이리저리 핑계를 대면서 자꾸 피합니다.
빌려 준 돈을 영영 못 받게 될 수도 있다고 생각한 김난처 씨는 지인의 소개로 알게 된 무책임 변호사의 조언으로 부동산 매매를 이해 당사자의 동의없이 할 수 없도록 하는 caveat을 나몰라 씨의 부동산 등기부등본에 설정했습니다.
과연, 김난처 씨는 caveat을 통해 나몰라 씨로부터 20만 달러를 받을 수 있을까요?
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진행자: 특히 코로나19 등의 영향으로 경기가 좋지 않을 때는 서로 급전을 빌려야 하는 상황이 더 많이 발생할 것 같은데, 동포 사회에서도 큰 돈을 빌려줬다가 돌려 받지 못하는 상황이 때로 생길 것 같아요.
장지훈: 네, 서로 잘 알고 지내면서 정이 쌓인 관계인 경우 큰 금액을 담보 없이, 또는 차용계약서(loan agreement) 없이 서로 빌려주는 경우가 우리 동포사회에서 많이 발생하고 있습니다.
진행자: 다년간 신용이 쌓인 관계라서 쉽게 급전을 빌려주는 경우라고 하지만, 위기관리 차원에서 안전장치는 항상 마련해 둬야 하지 않을까 싶은데요.
장지훈: 네 그렇습니다. 저희 SBS 법률코너에서는 2018년과 2019년에 걸쳐 매년 일년에 한 번씩은 오늘 다루게 될 caveat 에 대해 함께 알아봤었는데요.
진행자: 네, 부동산에 이해관계가 있는 사람, 즉 부동산 소유주에게 해당 부동산을 담보로 자금을 빌려 주는 등 그 부동산에 이해관계가 있는 사람이 설정할 수 있는 것으로 알고 있는데요, 이 경우 돈을 빌려준 사람의 동의없이는 부동산 매매가 이뤄지지 못하도록 하는 기능을 가지고 있는 거죠?
장지훈: 네. 그렇습니다. Caveat이 등록돼 있으면, 동의 없이는 부동산 매매가 이뤄지지 못합니다. Caveat 을 등록시킨 사람에 대한 법적 보호장치라고 할 수 있는데요.
차용계약서(loan agreement) 조항에 caveat을 걸겠다는 내용이 구체적으로 없다면 부동산에 무조건 caveat을 등록시켜선 안 됩니다.
김난처 씨의 경우에는 차용계약서(loan agreement) 없이 돈을 빌려줬기 때문에 더더욱 해당 부동산과 빌려준 20만 달러 간 직접적으로 연결된 것이 없는 경우에 해당합니다.
진행자: 하지만 앞서 시나리오상에서는 무책임 변호사의 조언으로 caveat 등록을 했다고 했는데, 등록 자체는 그다지 까다롭지 않은가 봐요?
장지훈: 네, 요즘은 caveat을 PEXA 라는 부동산 전자등록으로 진행을 하기 때문에, 소위 말해서 클릭 몇 번으로 등록이 가능해지고 있습니다. 또한 PEXA부동산 전자등록 전에도 쉽게 등기소에 신청을 할 수 있었습니다.
진행자: 김난처 씨는 변호사를 구해 caveat이라는 것을 나몰라 씨의 부동산에 등록을 시켰는데요, 김난처 씨는 차용계약서도 없이 돈을 빌려 줬는데, 괜찮은 건가요?
장지훈: 김난처 씨의 경우에는 caveat을 잘못 이해한 경우라고 할 수 있습니다. caveat으로 ‘차압’을 걸었다고 생각한 것 같습니다.
진행자: 부동산 매매가 이루어지지 못하도록 하는 것이 caveat이니까 법을 잘 모를 경우에는 자칫 ‘차압’을 걸었다고 생각할 수도 있을 것 같아요.
장지훈: 네. 하지만 차압이라는 것은 법원 명령을 통해 이뤄지는 한편 caveat은 쉽게 등기소에 등록할 수 있는 제도라고 생각하셔야 합니다. caveat을 잘못 등록시킨 경우에는 상대 측이 caveat 소멸 신청을 등기소에 할 수 있고 등기소는 caveat을 소멸시킬 수 있습니다. 상대측은 소멸 신청에 들어간 비용을 물어내라고 할 수도 있습니다.
진행자: caveat이 쉽게 소멸될 수 있는 경우가 있다는 거네요.
장지훈: 네, lapsing notice라고 불리는 것으로, 만약 김난처 씨가 이러한 통지서를 받으면 주어진 시간은 21일이며, 이 기간 내에 대법원에 가서 가처분 신청을 하고 법원 명령으로 소멸된다는 caveat을 살려내야만 등기소는 다시 caveat을 그대로 등기부등본에 등록될 수 있도록 유지시킬 수 있습니다. 즉, 소송이 들어가게 되는 것입니다.
진행자: 대법원 명령으로 caveat을 살리고 등기소에 알리는 등의 모든 일을 하기에는 21일이라는 시간이 충분치 않을 것 같은데요,
장지훈: 네, 그렇습니다. 캔버라가 있는 ACT 준주에서는 21일보다 더 짧은 14일 내에 이러한 법적인 절차가 이루어져야 합니다.
진행자: 김난처 씨가 돈을 빌려주기 전에 정식 차용계약서에 caveat 조항을 넣고 돈을 빌려주었으면 문제가 없었을 것 같은데…이런 조항 없이는 상대측이 caveat을 쉽게 소멸시킬 수 있다는 것이네요.
장지훈: 그렇습니다. Caveat은 소위 말하는 담보도 아니고, 그렇다고 김난처 씨가 오해하고 있는 차압도 아닙니다. 함부로 caveat을 등록시키면 오히려 이로 인한 법적 비용을 물어주는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 항상 정확한 법적 조언을 받은 후 조치를 취해야만 본인의 권리를 찾으실 수 있습니다.
진행자: 네, 알겠습니다. 오늘은 코로나19로 인해 재정적으로 어려운 지인에게 돈을 빌려줬다가 못 받게 된 상황에서 혹시라도caveat이라는 제도를 생각하시는 경우에 주의하실 점을 함께 알아 보았습니다.
도움 말씀에 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사였습니다. 진행에 조은아입니다.
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