As vendas de casas e apartamentos novos caíram 10% em agosto e estão no nível mais baixo em mais de um ano. Especialistas afirmam que o alto custo de financiamento e de construção está tornando os novos imóveis, necessários na crise de moradia atual, cada vez mais difíceis de pagar.
Os compradores de imóveis parecem estar rejeitando casas e apartamentos recém-construídos, levantando preocupação de que a desaceleração no mercado imobiliário australiano possa agravar a escassez crônica de moradias.
As vendas de casas novas caíram 10% nacionalmente em agosto e ficaram 19,3% abaixo no trimestre encerrado em agosto, em comparação com o trimestre anterior, de acordo com novos dados da Housing Industry Association (HIA).
O índice de vendas agora aponta quatro meses consecutivos de queda, atingindo o menor patamar em mais de um ano.
A desaceleração foi registrada em todos os cinco estados continentais incluídos no levantamento da HIA, que acompanha as vendas de construtoras de grande porte e é considerado um dos principais indicadores antecedentes da construção de casas nos meses seguintes.
O estado de Victoria registrou a queda trimestral mais acentuada, com recuo de 27% nas vendas, seguido por Queensland com 20,2%, Nova Gales do Sul 17,5%, Austrália do Sul 10,8% e Austrália Ocidental 8,2%.
O economista-chefe da HIA, Tim Reardon, afirmou que a deterioração significa que a recuperação na construção de imóveis residenciais novos observada no início deste ano foi interrompida.
"As vendas de casas novas de hoje são o início das obras de amanhã", declarou em comunicado. "A queda nas vendas em meados de 2026 significará menos obras sendo iniciadas em 2027."
Por que os australianos estão recuando?
O economista imobiliário independente Cameron Kusher disse à SBS News que a combinação de custos de financiamento mais altos e baixa confiança tem tornado cada vez mais difícil adquirir uma nova moradia. No entanto, ele alertou que, se as vendas continuarem a cair e levarem a um menor volume de construções, isso poderá gerar preços ainda mais altos no futuro.
"Estamos vendo uma confiança realmente fraca em todo o mercado imobiliário de modo geral no momento", disse.
Tim Lawless, diretor de pesquisas da empresa de dados imobiliários Cotality, apontou que a desaceleração também é visível em todo o mercado imobiliário em geral, embora as casas novas pareçam ter sido mais atingidas.
A Cotality estima que as vendas de imóveis no mercado nacional ficaram cerca de 15% abaixo durante o inverno em relação ao mesmo período do ano anterior, além de 11% abaixo da média de cinco anos.
"Parece que as vendas de casas novas foram atingidas com um pouco mais de força", disse Lawless, citando juros mais altos, confiança mais baixa, recuo nos investimentos e limitações de acessibilidade financeira e de capacidade de pagamento da dívida (serviceability).
A desaceleração foi particularmente acentuada em Sydney, Brisbane e Perth, onde a Cotality estima que as vendas de imóveis caíram mais de 20% no inverno em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Lawless explicou que Brisbane e Perth vinham de níveis relativamente fortes de atividade, enquanto o declínio em Sydney refletia as restrições de poder de compra mais severas.
Kusher disse que os imóveis novos costumam carregar um sobrepreço em relação aos usados, tornando os imóveis antigos mais atraentes à medida que a capacidade de endividamento das famílias fica sob pressão.
"Os compradores estão se perguntando: 'Estou disposto a pagar mais caro por uma casa nova em folha se posso comprar um imóvel usado mais barato?'"
"Não me surpreende vermos essas quedas contínuas, mas isso obviamente é um grande problema quando se precisa construir mais moradias."
Os dados da HIA não trazem um detalhamento dos tipos ou faixas de preço das casas que sofrem a maior retração. No entanto, Kusher destacou que a questão da acessibilidade econômica está claramente se tornando uma barreira maior.
Juros mais elevados significam que alguns potenciais compradores não conseguem tomar empréstimos suficientes para adquirir um imóvel que, em outras circunstâncias, poderiam considerar.
A HIA também apontou o aumento nos custos de construção, a tributação e a incerteza econômica mais ampla como fatores que pesam sobre o setor.
Reardon disse que as construtoras têm relatado menos visitas a estandes e casas modelo, queda nas consultas e compromissos preliminares, além de um aumento nas taxas de cancelamento.
Lawless concorda. Ele diz que os custos mais altos de materiais, mão de obra e outros insumos de construção também estão deixando as casas novas menos competitivas frente aos imóveis usados.
Por que as vendas de hoje importam para a oferta de moradias de amanhã.
Dados do governo mostram que havia 244 mil residências em construção no primeiro trimestre de 2026, o maior patamar desde o início dos registros em 1984.
É improvável que a deterioração nas vendas se reflita de imediato no início de novas obras ainda este ano. O problema surge mais adiante no cronograma. O impacto das vendas enfraquecidas tende a se tornar mais visível em 2027.
Lawless pontuou que alguns projetos podem ter se tornado financeiramente inviáveis com o encarecimento das obras e da mão de obra, enquanto outros podem não ter atingido as pré-vendas mínimas exigidas para liberar o financiamento bancário.
"Normalmente, a maioria das incorporadoras precisa ter um nível mínimo de pré-vendas antes que uma instituição financeira libere a linha de crédito", disse.
Kusher explicou que a maioria das construtoras busca garantir um comprador antes de iniciar a obra, em vez de construir na expectativa de vender depois. Financiar construções especulativas torna-se particularmente difícil em um cenário onde tanto o custo do crédito quanto o da construção estão elevados.
Isso significa que a relação entre menos vendas hoje e menos moradias disponíveis no mercado no futuro é direta.
"Se as pessoas não estão comprando imóveis, não teremos tantas casas sendo construídas", afirmou Kusher.
Em 2024, foi lançado o National Housing Accord (Acordo Nacional de Habitação), com a meta ambiciosa de erguer 1,2 milhão de novas moradias em áreas de fácil acesso ao longo de cinco anos, até junho de 2029.
A meta foi pactuada entre os governos federal, estaduais e territoriais, administrações locais e a indústria, em um esforço para expandir substancialmente a oferta habitacional.
Dados governamentais indicam que o plano já está atrasado em relação às metas e dificilmente será cumprido antes do final de 2030. Kusher alerta que esse prazo pode se estender ainda mais.
A Austrália precisa de moradias — mas e o preço?
A desaceleração cria um dilema complexo para o mercado imobiliário australiano. A demanda não desapareceu apenas porque menos pessoas têm condições de comprar uma casa recém-construída.
"A questão com a escassez de oferta em habitação é que o preço importa", disse Kusher. "Precisamos de mais casas, mas elas precisam estar a um preço que as pessoas possam pagar."
Lawless descreveu o setor da construção civil como encurralado "entre a cruz e a espada".
"Uma construtora ou incorporadora obviamente não vai levantar moradias se não houver margem de lucro, e os consumidores ou famílias não vão comprar casas novas se elas forem caras demais para adquirir", afirmou.
A HIA igualmente alertou que a queda nas vendas de imóveis novos ocorre sem uma correspondente diminuição na real necessidade de moradia do país, citando o crescimento populacional, o baixo desemprego e o déficit habitacional já existente.
O que poderia reverter esse cenário?
A HIA advertiu que novos aumentos na taxa de juros trariam pressão adicional sobre um mercado de casas novas que já enfrenta o enfraquecimento da demanda.
"Este não é o momento para mais um aumento de juros", declarou Reardon.
Kusher, contudo, avaliou que controlar a inflação é, em última análise, um passo indispensável para restabelecer o equilíbrio no mercado imobiliário — ainda que isso imponha mais aperto financeiro às famílias no curto prazo.
Ele explicou que a recuperação sustentável a longo prazo depende de domar a inflação, trazendo mais previsibilidade à economia e abrindo espaço para que o custo do crédito finalmente recue.
"Isso significa juros mais altos agora, e significa que a situação será difícil para as pessoas."
Porém, ele destacou que o alívio na inflação criará, no fim das contas, o ambiente necessário para a estabilização tanto dos preços dos imóveis quanto dos juros dos financiamentos: "e é aí que começaremos a ver as coisas melhorarem".
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