เมื่อชาวออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นมีบ้านเป็นของตัวเองในช่วงอายุที่มากขึ้น แล้วจะเกิดอะไรขึ้นหากภาระผ่อนบ้านยังคงอยู่แต่ไม่ได้ทำงานแล้ว
ฟังพอดคาสต์ในเรื่องอื่นๆ ของเราได้ที่นี่
เดเมียน โฮล จะสิ้นสุดการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านงวดสุดท้ายเมื่อเขามีอายุ 80 ปี
ชายวัย 52 ปี ซื้อบ้านหลังแรกเมื่อประมาณ 10 ปีก่อน และรีไฟแนนซ์ในปี 2024 โดยเริ่มสัญญากู้ใหม่ระยะเวลา 30 ปี ก่อนที่เขาจะมีอายุครบ 50 ปีไม่นาน
เขาเป็นหนึ่งในชาวออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นที่ซื้อบ้านหลังแรกเมื่ออายุมากแล้ว
ข้อมูลจาก Aussie Home Loans หนึ่งในนายหน้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายใหญ่ของออสเตรเลีย ระบุว่า เมื่อปีที่แล้ว ผู้ที่มีอายุมากกว่า 40 ปี คิดเป็นเกือบ 1 ใน 5 หรือร้อยละ 18.7 ของผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพิ่มขึ้นจากเพียงกว่า ร้อยละ 5.5 ในปี 2005
ในทางกลับกัน ผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 20 ปี ที่คิดเป็นประมาณ 1 ใน 4 ของผู้ซื้อบ้านหลังแรกในปี 2005 แต่สัดส่วนดังกล่าวลดลงเหลือไม่ถึงร้อยละ 0.5 ในปี 2026
ท่ามกลางปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ทำให้คนหนุ่มสาวในออสเตรเลียเข้าสู่ตลาดบ้านได้ยากขึ้น มาตรการที่ออกมาเพื่อช่วยให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเองจึงมุ่งไปที่การเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเปิดทางให้กู้ได้มากขึ้น ใช้เงินดาวน์น้อยลง หรือขยายระยะเวลาผ่อนชำระให้นานขึ้น
ผู้ซื้อบ้านสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่ใช้เงินดาวน์ในอัตราต่ำผ่านโครงการเงินดาวน์ร้อยละ 5 ของรัฐบาลกลาง ขณะที่สินเชื่อที่ใช้สมาชิกในครอบครัวเป็นผู้ค้ำประกัน อาจเปิดทางให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกกู้ได้สูงถึง 100 เปอร์เซนต์ ของราคาบ้าน
ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินจำนวนมากขึ้นเริ่มเสนอสินเชื่อบ้านที่มีระยะเวลาผ่อนชำระนานถึง 40 ปี ซึ่งหมายความว่าผู้กู้บางรายอาจต้องผ่อนบ้านต่อไปจนถึงวัยสูงอายุ
เมื่อชาวออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นซื้อบ้านช้าลง ขณะเดียวกันก็กู้เงินมากขึ้นและใช้เวลาผ่อนนานขึ้น จะเกิดอะไรขึ้นหากพวกเขาเข้าสู่วัยเกษียณโดยที่ยังมีหนี้บ้าน
‘เกมแมวจับหนู’
การทำให้ประชาชนกู้เงินได้ง่ายขึ้นอาจยิ่งทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น
เจมส์ เกรแฮม ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ที่อยู่อาศัยจากมหาวิทยาลัยซิดนีย์ กล่าวว่า หากไม่มีการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยมากขึ้น การขยายโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อเพียงอย่างเดียวนั้นไม่ใช่ทางออกที่ยั่งยืน
“มันเหมือนกับเกมแมวจับหนู” เกรแฮมกล่าวกับเอสบีเอส นิวส์
“ราคาบ้านสูงขึ้น เราก็เปลี่ยนเงื่อนไขสินเชื่อบ้าน แต่นั่นกลับยิ่งผลักให้ราคาสูงขึ้นไปอีก”
“คนก็แค่กู้เงินมากขึ้นเพื่อซื้อบ้านที่แพงขึ้น แต่จริง ๆ แล้วมันม่ใช่สถานการณ์ที่ดีขึ้นเลย”
เมื่อรัฐบาลเปิดตัวโครงการซื้อบ้านหลังแรกด้วยเงินดาวน์ร้อยละ 5 เมื่อปีที่แล้ว ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) คาดการณ์ว่า มาตรการดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะสร้าง “แรงกดดันเพิ่มเติม” ให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างน้อยในระดับหนึ่ง
ภายในเดือนมีนาคม มูลค่าสินเชื่อใหม่ของผู้ซื้อบ้านครั้งแรกสูงกว่าช่วงก่อนขยายโครงการในเดือนตุลาคมประมาณร้อยละ 11 โดย RBA ระบุว่า การเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นผลจากวงเงินกู้เฉลี่ยที่สูงขึ้น
ผลกระทบของการมีบ้านช้าลง
เกรแฮมกล่าวว่า ผลกระทบของการซื้อบ้านหลังแรกเมื่ออายุมากขึ้นไม่ได้มีเพียงการต้องแบกหนี้สินเชื่อบ้านเข้าสู่วัยเกษียณเท่านั้น
การเข้าสู่ตลาดบ้านเมื่ออายุ 40 หรือ 50 ปี ทำให้มีเวลาสะสมความมั่งคั่งจากที่อยู่อาศัยน้อยลง และอาจลดความสามารถในการย้ายที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป
“ผู้คนมีแนวโน้มที่จะติดอยู่กับบ้านหลังเดิมนานขึ้น” เขากล่าว พร้อมเตือนว่า ผู้ซื้อบางคนอาจต้องอาศัยอยู่ในบ้านที่เดิมตั้งใจซื้อเป็นเพียง บ้านหลังแรกเพื่อเริ่มต้นเข้าสู่ตลาด แต่กลับกลายเป็นบ้านที่ต้องอยู่ไปในระยะยาว
“การย้ายบ้านน้อยลงก็มีผลกระทบทางสังคมในตัวมันเอง” เขากล่าว
“มันหมายความว่าผู้คนอาจไม่สามารถย้ายกลับไปอยู่ในชุมชนที่อยากเป็นส่วนหนึ่ง ต้องอยู่ไกลจากลูกมากกว่าที่ต้องการ หรือไม่ได้อยู่ใกล้กับงานที่อยากทำ”
“บางคนอาจต้องย้ายออกไปอยู่ไกลจากตัวเมือง เพราะเป็นเพียงพื้นที่เดียวที่พวกเขาสามารถซื้อบ้านได้ แต่เมื่อเวลาผ่านไป พวกเขากลับต้องอยู่ห่างจากสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณสุข”
การซื้อบ้านช้าลงและการมีสินเชื่อบ้านวงเงินสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อภาคการดูแลผู้สูงอายุด้วย
ที่ผ่านมา ผู้สูงอายุในออสเตรเลียจำนวนมากอาศัยมูลค่าส่วนที่ตนเป็นเจ้าของในบ้าน หรือ housing equity ซึ่งหมายถึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ปลอดภาระหนี้แล้ว เพื่อช่วยเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือการดูแลผู้สูงอายุ โดยมักมาจากการขายบ้านของครอบครัว
แต่หากยังมีหนี้สินเชื่อบ้านคงเหลือเมื่อเข้าสู่วัยเกษียณ อาจทำให้การเปลี่ยนผ่านดังกล่าวยากขึ้น เนื่องจากมูลค่าสุทธิของบ้านที่สามารถนำมาใช้ได้ลดลง
งานวิจัยของ Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) เมื่อปี 2019 ยังระบุถึงความกังวลเกี่ยวกับความเครียดจากภาระผ่อนบ้านในระยะยาว ซึ่งอาจส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของผู้สูงอายุ และอาจทำให้ผู้เกษียณต้องนำเงินซูเปอร์แอนนูเอชันมาใช้ชำระหนี้บ้าน
สถานการณ์ดังกล่าวอาจเพิ่มแรงกดดันต่อระบบบำนาญของรัฐบาลตามมา ปัจจุบัน บ้านที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักไม่ถูกนำมาคำนวณในการทดสอบสินทรัพย์ หรือ assets test สำหรับ Age Pension
ดังนั้น การนำเงินซูเปอร์แอนนูเอชันไปชำระหนี้สินเชื่อของบ้านที่เป็นที่อยู่อาศัยหลัก อาจทำให้มูลค่าสินทรัพย์ที่ถูกนำมาประเมินลดลง และอาจทำให้บุคคลนั้นมีสิทธิได้รับ Age Pension
“ออสเตรเลียมีประชากรสูงวัยเพิ่มขึ้น ดังนั้น หากรัฐบาลต้องให้การสนับสนุนประชาชนผ่านระบบบำนาญ แรงกดดันด้านงบประมาณที่รัฐบาลต้องเผชิญก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย” ทอม อัลเวส กรรมการผู้จัดการของ AHURI กล่าวกับเอสบีเอส นิวส์
“ระบบซูเปอร์แอนนูเอชันภาคบังคับถูกออกแบบมาเพื่อรับมือกับปัญหานี้ และหากผู้คนมีรายได้จากซูเปอร์แอนนูเอชันไม่เพียงพอ เพราะนำเงินไปใช้ชำระหนี้บ้าน แน่นอนว่านั่นย่อมเป็นปัญหา”
งานวิจัยของ AHURI ระบุว่า ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 การมีหนี้สินเชื่อบ้านยังพบไม่มากในกลุ่มผู้ที่มีอายุ 55-64 ปี
อย่างไรก็ตาม ระหว่างปี 1996 ถึง 2013 สัดส่วนชาวออสเตรเลียในช่วงอายุดังกล่าวที่ยังคงผ่อนชำระสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นจากไม่ถึงร้อยละ 20 เป็นร้อยละ 45
การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นรากฐานสำคัญของระบบเกษียณอายุของออสเตรเลียมาอย่างยาวนาน โดยนโยบายต่าง ๆ รวมถึง Age Pension ถูกออกแบบบนสมมติฐานว่า ผู้เกษียณอายุส่วนใหญ่มีบ้านเป็นของตัวเอง
ตัวเลขเป้าหมายเงินออมในซูเปอร์แอนนูเอชันที่ใช้กันอย่างแพร่หลายก็มักตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า เมื่อถึงวัยเกษียณ ผู้คนจะเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่มีหนี้สินเชื่อคงเหลือ
แม้การคำนวณบางรูปแบบจะคำนึงถึงผู้ที่เช่าบ้านด้วย แต่ผู้เกษียณที่ยังคงผ่อนสินเชื่อบ้านกลับแทบไม่ได้ถูกนำมาพิจารณา
“แบบจำลองเหล่านี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าผู้คนเป็นเจ้าของบ้าน” ซูซาน ธอร์ป ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินเพื่อการเกษียณจากมหาวิทยาลัยโมนาช กล่าวกับ เอสบีเอส นิวส์
“พวกเขาไม่ได้เผื่อไว้สำหรับกรณีที่ใครสักคนอาจยังมีหนี้สินเชื่อบ้านอยู่ เช่น 150,000 ดอลลาร์ ในช่วงที่กำลังจะเกษียณ”
อย่างไรก็ตาม ชาวออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นอาจไม่เป็นไปตามสมมติฐานดังกล่าว
ผลสำรวจประชาชน 1,020 คนของ Loan Market Group เมื่อเดือนมกราคม พบว่าร้อยละ 58 ระบุว่า พวกเขาวางแผนที่จะเป็นเจ้าของบ้านโดยปลอดหนี้ก่อนเกษียณ
สินเชื่อบ้านระยะ 40 ปีกำลังเพิ่มขึ้น
สถาบันการเงินในออสเตรเลียจำนวนไม่มากแต่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เริ่มเสนอสินเชื่อบ้านที่มีระยะเวลาผ่อนชำระนานถึง 40 ปี ซึ่งอาจช่วยให้ผู้กู้เข้าถึงวงเงินสินเชื่อที่พวกเขาอาจไม่สามารถกู้ได้ภายใต้เงื่อนไขปกติ แต่ขณะเดียวกันก็อาจทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาลตลอดอายุสัญญาเงินกู้
ริชาร์ด บราวน์ นายหน้าสินเชื่อบ้านจาก Mortgage Choice ในย่านเอปปิง นครซิดนีย์ กล่าวว่า ลูกค้าของเขาจำนวนมากพยายามหาวิธีเพิ่มความสามารถในการกู้ให้ได้มากที่สุด ทำให้สินเชื่อที่มีระยะเวลาผ่อนนานขึ้นได้รับความสนใจมากขึ้น แม้จะมีข้อเสียตามมาก็ตาม
“ผู้กู้ต้องการเข้าถึงเงินจำนวนที่พวกเขาจำเป็นต้องใช้ เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาต้องการ” เขากล่าว
“พวกเขาไม่สนว่าจะต้องใช้วิธีไหน”
เซบาสเตียน วัตกินส์ ซีอีโอและผู้ร่วมก่อตั้ง Lendi Group บริษัทนายหน้าสินเชื่อบ้านรายใหญ่ กล่าวว่า การพึ่งพาทางเลือกด้านสินเชื่อ เช่น การขยายระยะเวลาผ่อนชำระ อาจทำให้มองข้ามปัญหาพื้นฐาน นั่นคือราคาที่อยู่อาศัยที่สูงจนประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงได้
“เราไม่สามารถตอบสนองต่อการที่ผู้คนต้องใช้เวลาเก็บเงินนานขึ้น ด้วยการให้พวกเขาใช้เวลาผ่อนหนี้นานขึ้นเพียงอย่างเดียว” เขากล่าวกับ เอสบีเอส ไทย
หากแนวโน้มในปัจจุบันยังดำเนินต่อไป วัตกินส์คาดว่า ในอีก 10 หรือ 20 ปีข้างหน้า สินเชื่อบ้านโดยเฉลี่ยของชาวออสเตรเลียจะ “มีวงเงินสูงขึ้น ผู้กู้จะมีหนี้ไปจนถึงอายุที่มากขึ้น และต้องบริหารจัดการสินเชื่ออย่างยืดหยุ่นมากขึ้น”
เขาคาดว่า เราอาจเห็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาผ่อนนานขึ้น การกู้โดยมีครอบครัวช่วยสนับสนุนหรือการกู้ร่วมกันของสมาชิกหลายรุ่น รวมถึงผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่สามารถปรับเปลี่ยนตามรายได้ สถานการณ์ครอบครัว และความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป
ญี่ปุ่นเป็นตัวอย่างในอดีตที่ชัดเจนของการกู้ข้ามรุ่น ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงในช่วงทศวรรษ 1980 ญี่ปุ่นเคยทดลองสินเชื่อบ้านระยะเวลา 100 ปี ซึ่งออกแบบให้สามารถผ่อนชำระต่อเนื่องกันหลายรุ่น อย่างไรก็ตาม นักวิจัยที่ศึกษาสินเชื่อประเภทนี้ในเวลาต่อมาพบว่า แทบไม่ได้ช่วยให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
จะเกิดอะไรขึ้น เมื่อหนี้บ้านยาวนานกว่าชีวิตการทำงาน
วัตกินส์กล่าวว่า เมื่อสถาบันการเงินพิจารณาคำขอสินเชื่อจากผู้กู้ที่มีอายุมากขึ้น โดยทั่วไปจะพิจารณาว่าผู้กู้มีแผนที่น่าเชื่อถือในการจัดการหรือชำระหนี้ที่เหลืออยู่เมื่อเข้าสู่วัยเกษียณหรือไม่
“สถาบันการเงินอาจพิจารณายอดหนี้ที่คาดว่าจะเหลืออยู่เมื่อผู้กู้ถึงวัยเกษียณ รวมถึงเงินซูเปอร์แอนนูเอชันและสินทรัพย์อื่น ๆ ที่คาดว่าจะมีในเวลานั้น”
“อีกทางเลือกหนึ่งอาจเป็นการลดขนาดที่อยู่อาศัย โดยผู้กู้สามารถขายบ้านและซื้อบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่า” เขากล่าว
โฮล ซึ่งซื้อบ้านหลังแรกเมื่ออายุ 42 ปี กล่าวว่า ธนาคารขอข้อมูลยอดเงินซูเปอร์แอนนูเอชันของเขาก่อนอนุมัติสินเชื่อบ้าน
“ขั้นตอนเกือบจะเสร็จแล้ว แต่ธนาคารขอดูยอดเงินซูเปอร์ของผม ตอนนั้นผมถึงเข้าใจว่า เพราะระยะเวลาผ่อนบ้านของผมจะเลยวัยเกษียณไป พวกเขาจึงต้องการดูว่าผมมีเงินซูเปอร์เพียงพอที่จะชำระหนี้ที่เหลือหรือไม่”
เขากล่าวว่า เมื่อถึงวัยเกษียณ เขาน่าจะสามารถนำเงินก้อนจากซูเปอร์แอนนูเอชันมาชำระหนี้บ้านส่วนที่เหลือได้โดยไม่ลำบาก และหลังจากนั้นตั้งใจจะขอรับ Age Pension
ความท้าทายจากหนี้ในวัยเกษียณ
อัลเวสกล่าวว่า ไม่มีนโยบายใดเพียงนโยบายเดียวที่สามารถแก้ปัญหานี้ได้ แต่รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณานโยบายด้านการเกษียณอายุและที่อยู่อาศัยควบคู่กัน
เขากล่าวว่า แนวทางที่อาจนำมาพิจารณา ได้แก่ การปรับหลักเกณฑ์ของ Age Pension ให้สะท้อนความแตกต่างระหว่างผู้ที่มีบ้านเป็นของตัวเองกับผู้ที่ไม่มีบ้านได้ดีขึ้น รวมถึงการเพิ่มทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้สูงอายุในออสเตรเลีย
ในภาพรวม อัลเวสกล่าวว่า การช่วยให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้เร็วขึ้นในชีวิต รวมถึงการเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยให้เช่าในราคาที่เข้าถึงได้ อาจช่วยลดจำนวนชาวออสเตรเลียที่เข้าสู่วัยเกษียณโดยยังเผชิญแรงกดดันด้านที่อยู่อาศัย
ด้านธอร์ปกล่าวว่า ยังมีคำถามพื้นฐานหลายประการที่ยังไม่มีคำตอบชัดเจนว่า จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อชาวออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นเข้าสู่วัยเกษียณโดยยังมีหนี้ที่อยู่อาศัย
“คำถามที่ว่านโยบายด้านที่อยู่อาศัยจะเชื่อมโยงกับระบบซูเปอร์แอนนูเอชันและนโยบายการเกษียณอายุอย่างไรนั้น ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างชัดเจน” เธอกล่าว
ติดตามข่าวสารล่าสุดจากเอสบีเอส ไทยได้ที่ เว็บไซต์ เฟซบุ๊ก อินสตาแกรม และยูทูป
