Một bước ngoặt pháp lý quan trọng vừa được thiết lập khi Chính phủ liên bang Úc bắt tay cùng Đảng Xanh, chính thức thông qua sửa đổi luật nhằm chấm dứt điều khoản miễn trừ từ năm 2011. Quy định mới này sẽ nghiêm cấm các quỹ hưu trí tự quản (SMSF) vay tiền để đầu tư vào bất động sản nhà ở trong tương lai. Nhằm tái lập sự cân bằng giữa các thế hệ và mở rộng cánh cửa sở hữu nhà cho người lao động, sắc lệnh này đánh dấu sự khép lại của cấu trúc tài chính LRBA vốn đầy phức tạp. Liệu thị trường địa ốc sẽ chuyển dịch ra sao?
Chính phủ liên bang Úc và Đảng Xanh đã đạt thỏa thuận sửa đổi dự luật thuế nhằm chấm dứt điều khoản miễn trừ từ năm 2011, không cho phép các quỹ hưu trí tự quản (SMSF) vay tiền để đầu tư vào bất động sản nhà ở trong tương lai.
Thủ tướng Anthony Albanese xác nhận Đảng Lao động ủng hộ thay đổi này nhằm cân bằng bất bình đẳng giữa các thế hệ và giúp người lao động có cơ hội sở hữu nhà.
Bộ trưởng Tài chính Jim Chalmers cho biết quy định mới chỉ ảnh hưởng đến một phần rất nhỏ thị trường, vì SMSF chiếm chưa đến 1% tổng số khoản vay mua nhà và dưới 0,5% khoản vay mới mỗi năm.
Thay đổi này không ảnh hưởng đến quy định thuế quỹ hưu trí hiện tại, các khoản vay SMSF sẵn có, và người dân vẫn có thể đầu tư bất động sản qua SMSF nhưng không được vay tiền.
Các hợp đồng ký trước ngày hiệu lực, gồm cả thời hạn 45 ngày sau khi ban hành luật, sẽ được bảo vệ.
Dù ủng hộ để dự luật được Thượng viện thông qua vào thứ Năm do Liên đảng phản đối, các Thượng nghị sĩ Đảng Xanh Larissa Waters và Nick McKim cho rằng cải cách này mới là bước đi nhỏ và chưa đủ để giải quyết triệt để khó khăn cho người mua nhà.
Vay mua nhà thông qua SMSF là gì?
(Self-Managed Super Fund - Quỹ hưu trí tự quản) là một hình thức dùng tiền quỹ hưu trí của chính bạn tại Úc để mua bất động sản đầu tư, thay vì để các quỹ hưu trí công nghiệp hoặc thương mại (như AustralianSuper, Hostplus,...) quản lý và đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu.
Do luật pháp Úc không cho phép quỹ SMSF trực tiếp vay tiền theo cách thông thường, quy trình này phải sử dụng một cấu trúc tài chính đặc biệt gọi là LRBA (Limited Recourse Borrowing Arrangement).
Cách thức hoạt động của cấu trúc LRBA
Khi bạn vay tiền qua SMSF để mua nhà, quy trình sẽ diễn ra như sau:
Thành lập một quỹ ủy thác tạm thời (Bare Trust): Quỹ này sẽ là thực thể đứng tên trên giấy tờ sở hữu bất động sản (Title) thay mặt cho SMSF trong suốt thời gian vay vốn.
Vay vốn: SMSF sẽ bỏ ra một khoản tiền đặt cọc (thường tối thiểu 20% - 30% giá trị nhà), và phần còn lại sẽ vay từ ngân hàng hoặc một tổ chức tài chính.
Trả nợ: Tất cả các khoản thanh toán tiền vay (gốc và lãi) và chi phí duy trì nhà đất sẽ do SMSF chi trả. Ngược lại, tiền thuê nhà thu được và tiền đóng góp hưu trí (contributions) của bạn sẽ được chuyển thẳng vào SMSF để phục vụ việc trả nợ.
Chuyển quyền sở hữu: Sau khi khoản vay được trả hết, quyền sở hữu bất động sản sẽ được chuyển hoàn toàn từ Bare Trust sang cho SMSF.
Lưu ý về "Limited Recourse" (Quyền truy đòi hạn chế): Đúng như tên gọi của nó, nếu SMSF bị vỡ nợ và không thể trả được khoản vay, ngân hàng chỉ có quyền tịch thu và bán chính bất động sản đó để thu hồi vốn. Ngân hàng không có quyền đụng đến các tài sản khác nằm trong quỹ SMSF của bạn.
Các quy định ngặt nghèo của ATO (Sở Thuế Úc)
ATO quản lý mảng này rất chặt chẽ nhằm đảm bảo tiền hưu trí của bạn được bảo vệ. Có 3 quy tắc "vàng" không được phạm vào:
Quy tắc "Sole Purpose Test" (Mục đích duy nhất): Bất động sản mua phải nhằm mục đích duy nhất là cung cấp lợi ích hưu trí cho các thành viên trong quỹ.
Không được cho người thân thuê hoặc mua lại: Bạn, các thành viên trong quỹ hoặc bất kỳ người thân/họ hàng nào (Related parties) đều không được phép sinh sống, thuê lại hoặc mua lại bất động sản này (trừ khi đó là bất động sản thương mại như văn phòng, nhà kho và được thuê theo giá thị trường).
Quy tắc "Single Acquiring Asset" (Tài sản đơn lẻ): Khoản vay chỉ được dùng để mua một tài sản duy nhất trên một hợp đồng. Bạn không thể vay một gói LRBA để mua một mảnh đất rồi xây nhà lên đó (vì lúc này tính chất tài sản đã thay đổi).
Không dùng tiền vay để cải tạo (Sửa chữa thì được): Bạn có thể dùng tiền vay để sửa chữa, bảo trì nhà bị hư hỏng, nhưng không được dùng tiền vay để cải tạo nâng cấp lớn (ví dụ: xây thêm phòng, đập đi xây lại) làm thay đổi bản chất của bất động sản.
Ưu điểm và nhược điểm
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| Ưu đãi thuế: Thuế thu nhập từ tiền thuê nhà trong SMSF chỉ là 15% (thấp hơn nhiều so với thuế thu nhập cá nhân). | Chi phí cao: Chi phí thiết lập quỹ, bare trust, kiểm toán hàng năm và phí quản lý rất tốn kém. |
| Miễn giảm thuế vốn (CGT): Nếu bán nhà khi quỹ đã chuyển sang giai đoạn trả lương hưu (pension phase), thuế Thuế lợi vốn - CGT có thể giảm về 0%. | Lãi suất cao hơn: Các khoản vay qua SMSF thường có lãi suất cao hơn và yêu cầu tiền đặt cọc lớn hơn vay cá nhân. |
| Tận dụng đòn bẩy: Giúp bạn mua được tài sản có giá trị lớn hơn số tiền mặt hiện có trong quỹ hưu trí. | Tính thanh khoản thấp: Tiền bị chôn vào bất động sản, khó rút ra nhanh khi cần và dòng tiền của quỹ dễ bị thắt chặt. |
Mua nhà qua SMSF là một chiến lược tài chính phức tạp và có tính rủi ro cao nếu không nắm vững luật.
Quý vị và các bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia hoạch định tài chính (Financial Planner) hoặc kế toán được cấp phép trước khi quyết định thực hiện. Đặc biệt là trong thời gian từ nay trở đi, vì đang có những thay đổi rất cơ bản đối với hoạt động đầu tư thông qua SMSF.
Xin lưu ý: Những thông tin trên chỉ mang tính tổng quát, tham khảo, không thể thay thế tư vấn chuyên môn, không có mục đích quảng cáo cho bất cứ tổ chức, các nhân nào. Mọi chi tiết về trường hợp của quý vị, xin liên hệ với cơ quan hữu trách hoặc chuyên gia trong lĩnh vực liên quan.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
Phần "Transcript" do AI tạo ra. Đọc thêm về việc SBS sử dụng AI: https://www.sbs.com.au/aboutus/sbs-guiding-principles-for-use-of-ai/
