Sở hữu một mái nhà từng là cột mốc vững chãi cho tuổi trẻ, nhưng tại Úc, giấc mơ ấy đang dần trượt khỏi tầm tay của thế hệ sung sức nhất. Ngày càng nhiều người bước qua tuổi 40, thậm chí 50, mới có thể đặt chân vào thị trường bất động sản với những bản hợp đồng vay vốn kéo dài tới tận lúc răng long tóc bạc. Khi khoản nợ thế chấp kéo dài vượt quá tuổi lao động, những hệ lụy tài chính bắt đầu vây hãm quỹ hưu trí và đe dọa trực tiếp đến mạng lưới an sinh xã hội. Cuộc đua trả nợ đến tuổi 80 đang đẩy hàng triệu người vào một tương lai vô cùng bất định.
Một thực tế đáng lo ngại đang âm thầm gia tăng tại Úc: ngày càng nhiều người dân sở hữu căn nhà đầu tiên khi đã bước sang phía bên kia dốc cuộc đời. Khi khoảng thời gian vay tiền kéo dài vượt quá tuổi lao động, những khoản nợ thế chấp đang đe dọa trực tiếp đến quỹ hưu trí và làm đảo lộn mô hình an sinh xã hội vốn tồn tại nhiều thập kỷ.
Đợt thanh toán nợ thế chấp cuối cùng của ông Damian Hole dự kiến rơi vào năm ông 80 tuổi. Ở tuổi 52, người đàn ông này nhớ lại thời điểm mua căn nhà đầu tiên cách đây khoảng một thập kỷ và tái cấp vốn vào năm 2024. Ông đã chốt một khoản vay mới có thời hạn 30 năm ngay trước khi bước sang tuổi 50.
Ông Hole thuộc nhóm người Úc ngày càng đông đảo: những người mua nhà lần đầu khi tuổi tác đã không còn trẻ. Theo dữ liệu từ Aussie Home Loans, một trong những công ty môi giới thế chấp lớn nhất nước Úc, nhóm người trên 40 tuổi chiếm tới gần một phần năm (18,7%) tổng số người mua nhà lần đầu vào năm ngoái. Con số này tăng vọt so với mức chỉ vỏn vẹn 5,5% vào năm 2005. Ở chiều ngược lại, nhóm người dưới 20 tuổi từng chiếm khoảng 25% số người mua nhà lần đầu vào năm 2005, nhưng đã giảm xuống dưới 0,5% vào năm 2025.
Vòng quẩn quanh của thị trường tín dụng
Áp lực về khả năng chi trả nhà ở khiến những người trẻ ngày càng khó gia nhập thị trường. Các giải pháp được thiết kế nhằm hỗ trợ người mua nhà lại tập trung quá nhiều vào việc mở rộng tín dụng — cho phép vay nhiều hơn, nộp tiền thế chấp ban đầu ít hơn hoặc kéo dài thời hạn vay.
Hiện tại, người mua có thể tiếp cận các khoản vay với mức đặt cọc thấp thông qua chương trình đặt cọc 5% của chính phủ liên bang, trong khi giải pháp người thân bảo lãnh cho phép người mua lần đầu vay tới 100% giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, ngày càng nhiều tổ chức tín dụng tung ra các khoản vay kéo dài tới 40 năm. Điều này đồng nghĩa với việc nhiều người vay sẽ phải gánh nợ hàng tháng cho đến những năm tháng cuối đời.
Tuy nhiên, việc nới lỏng tín dụng không phải là chìa khóa tháo gỡ tận gốc vấn đề. Ông James Graham, chuyên gia kinh tế nhà ở tại Đại học Sydney, khẳng định rằng nếu không mở rộng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở, việc chỉ mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng không phải là giải pháp bền vững.
“Nó giống như một trò đuổi bắt giữa mèo và chuột. Giá nhà tăng lên, vì vậy chúng ta thay đổi tín dụng thế chấp.”
“Điều đó lại đẩy giá nhà lên cao hơn nữa. Mọi người chỉ đang vay nhiều hơn để mua những căn nhà đắt đỏ hơn, và họ thực sự không hề sống tốt hơn chút nào,” ông Graham nhận định.
Dự báo của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) cũng chỉ ra rằng chương trình đặt cọc 5% áp dụng từ năm ngoái đã tạo ra thêm áp lực tăng giá nhà. Tính đến tháng 3, giá trị các khoản vay mới của người mua nhà lần đầu đã tăng khoảng 11% so với trước khi chương trình được mở rộng vào tháng 10, chủ yếu phản ánh quy mô khoản vay trung bình gia tăng.
Cái giá của việc sở hữu nhà muộn
Theo chuyên gia James Graham, việc sở hữu căn nhà đầu tiên muộn màng mang lại nhiều hệ lụy hơn là chỉ gánh khoản nợ thế chấp khi về hưu. Bước vào thị trường ở tuổi 40 hoặc 50 đồng nghĩa với việc có ít thời gian hơn để tích lũy tài sản từ nhà ở và giảm khả năng di chuyển khi cuộc sống thay đổi.
“Mọi người có khả năng bị mắc kẹt lâu hơn. Việc ít di chuyển mang lại những hệ lụy xã hội riêng.”
“Điều đó có nghĩa là mọi người không thể chuyển về những cộng đồng mà họ muốn gắn bó; họ sống xa con cái hơn mong muốn; họ không ở gần những công việc mà họ muốn làm.”
“Có thể họ đã chuyển ra rất xa ngoại thành vì đó là nơi duy nhất họ đủ tiền mua. Nhưng giờ đây họ lại ở xa các tiện ích và bác sĩ,” ông Graham nói.
Sự chậm trễ này còn ảnh hưởng trực tiếp đến ngành chăm sóc người cao tuổi. Theo truyền thống, nhiều người Úc lớn tuổi dựa vào việc khai thác giá trị ròng của nhà ở để chi trả cho cuộc sống hưu trí hoặc dịch vụ chăm sóc. Các khoản nợ chưa thanh toán sẽ làm giảm đáng kể lượng vốn tích lũy này.
Nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu Đô thị và Nhà ở Úc (AHURI) cho thấy tình trạng căng thẳng thế chấp kéo dài có thể làm giảm phúc lợi của người cao tuổi, buộc họ phải rút tiền từ quỹ hưu trí (superannuation) để trả nợ. Điều này đẩy thêm áp lực lên hệ thống trợ cấp hưu trí của quốc gia (Age Pension).
Hiện tại, trợ cấp hưu trí không tính căn nhà chính vào tài sản để xét duyệt. Do đó, việc dùng quỹ hưu trí trả nợ nhà có thể làm giảm tài sản bị tính thuế, giúp một người đủ điều kiện nhận trợ cấp từ chính phủ.
“Chúng ta đang có một dân số lão hóa tại Úc, vì vậy áp lực tài chính lên chính phủ sẽ tăng lên nếu chính phủ phải hỗ trợ người dân thông qua hệ thống trợ cấp hưu trí.”
“Hệ thống hưu trí bắt buộc được thiết kế để giải quyết vấn đề đó, và nếu người dân không có đủ thu nhập từ quỹ hưu trí vì đã dùng nó để trả nợ thế chấp, đó rõ ràng là một vấn đề lớn.” ông Alves phân tích.
Dữ liệu của AHURI chỉ ra rằng vào những năm 1990, nợ thế chấp rất hiếm gặp ở nhóm người từ 55 đến 64 tuổi. Tuy nhiên, từ năm 1996 đến 2013, tỷ lệ người Úc trong độ tuổi này vẫn phải trả nợ thế chấp đã tăng từ dưới 20% lên 45%.
Hệ thống hưu trí của Úc từ lâu đã dựa trên giả định rằng hầu hết người về hưu đều sở hữu hoàn toàn căn nhà của mình.
“Các mô hình đều giả định rằng mọi người sở hữu nhà của họ. Họ không tính đến khả năng ai đó có thể vẫn gánh khoản nợ thế chấp, chẳng hạn như 150.000 đô la, tại thời điểm họ về hưu.” bà Thorp nói.
Thế nhưng thực tế đang đi ngược lại giả định đó. Trong cuộc khảo sát 1.020 người do Loan Market Group thực hiện, có tới 58% cho biết họ kế hoạch sở hữu hoàn toàn căn nhà trước khi nghỉ hưu, số còn lại phải chấp nhận sống chung với nợ nần hoặc đi thuê.
Sự trỗi dậy của khoản vay 40 năm
Để gia tăng khả năng tiếp cận thị trường, một số ngân hàng Úc bắt đầu cung cấp các gói vay thời hạn 40 năm. Dù giúp người mua đủ điều kiện vay, giải pháp này lại gánh thêm chi phí lãi vay khổng lồ suốt vòng đời khoản vay.
Ông Richard Brown, một người môi giới thế chấp của Mortgage Choice tại Epping (Sydney), cho biết nhiều khách hàng khao khát tối đa hóa khả năng vay bằng mọi giá.
“Người vay có sự thèm khát tiếp cận nguồn tiền cần thiết để mua được bất động sản họ muốn. Họ không quan tâm hình thức đó là gì,” ông Brown.
Ở góc nhìn khác, ông Sebastian Watkins, Tổng giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập tập đoàn môi giới thế chấp Lendi Group, nhận định việc phụ thuộc vào các sản phẩm vay kéo dài thời hạn đang bỏ qua gốc rễ của vấn đề là giá nhà quá cao.
“Chúng ta không thể đơn thuần đối phó với việc người dân mất nhiều thời gian hơn để tiết kiệm bằng cách cho họ thêm thời gian để trả nợ,” ông Watkins nhận định.
Ông Watkins dự báo trong một đến hai thập kỷ tới, khoản thế chấp trung bình của người Úc sẽ "lớn hơn, gánh nợ ở độ tuổi muộn hơn và được quản lý linh hoạt hơn rất nhiều". Bài học lịch sử từ Nhật Bản thập niên 1980 — khi áp dụng các khoản vay 100 năm kéo dài qua nhiều thế hệ — đã chứng minh rằng giải pháp này không giúp cải thiện khả năng chi trả nhà ở.
Chiến lược nào cho tương lai?
Khi đánh giá người nộp đơn lớn tuổi, các ngân hàng thường yêu cầu một chiến lược thoát nợ (exit strategy) khả thi để chứng minh khoản vay có thể được quản lý an toàn khi về hưu.
“Họ có thể xem xét số dư khoản vay dự kiến ở tuổi nghỉ hưu và đánh giá quỹ hưu trí cũng như các tài sản khác của người vay.”
“Một chiến lược tiềm năng khác có thể là thu nhỏ quy mô nhà ở, nơi người vay bán bất động sản hiện tại để mua một căn nhà có giá trị thấp hơn.” ông Watkins nói.
Trường hợp của ông Damian Hole là một minh chứng rõ ràng. Ngân hàng đã yêu cầu kiểm tra số dư hưu trí trước khi phê duyệt khoản vay của ông.
“Mọi thứ gần như hoàn tất, thì họ yêu cầu số dư quỹ hưu trí của tôi.”
“Lúc đó tôi mới nhận ra, vì tuổi của tôi sẽ vượt quá tuổi hưu, họ chỉ đang xem tôi có đủ tiền hưu trí để trả hết khoản vay hay không,” ông Hole chia sẻ.
Ông Hole dự kiến sẽ dùng một khoản tiền rút một lần từ quỹ hưu trí để thanh toán phần nợ còn lại khi đến tuổi nghỉ hưu, sau đó chuyển sang nhận trợ cấp hưu trí từ chính phủ.
Vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở sự kết nối giữa các mảng chính sách lớn. Như chuyên gia Susan Thorp đã đúc kết:
“Câu hỏi làm thế nào để dung hòa chính sách nhà ở với chính sách hưu trí và dưỡng lão vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để,” bà Thorp nói.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
