Những người Úc nào có thể bị ảnh hưởng, bởi cải cách thuế nhà ở, trong ngân sách liên bang? Chính phủ cho biết, những thay đổi về khấu trừ thuế đối với khoản vay mua nhà và thuế thu nhập từ vốn, được thiết kế để cải thiện khả năng chi trả nhà ở và tạo sân chơi bình đẳng cho các thế hệ trẻ. Nhưng một số chuyên gia cảnh báo rằng, những cải cách này cũng có thể tạo ra những hậu quả không mong muốn, đối với những người Úc đang cố gắng tích lũy tài sản và tham gia vào thị trường bất động sản.
Ngày càng nhiều người trẻ Úc đang suy nghĩ theo những cách khác nhau để sở hữu nhà, như mua bất động sản ở các tiểu bang khác mà họ không có ý định sống ở đó, thuê nhà trong khi đầu tư vào các tài sản khác, hoặc sống với người thân để tiết kiệm tiền đặt cọc.
Trong khi một số người lạc quan rằng, những cải cách về khấu trừ thuế đối với khoản vay mua nhà và thuế thu nhập từ vốn, được công bố trong ngân sách liên bang năm 2026, sẽ giúp hạ nhiệt giá nhà tăng vọt và nhu cầu đầu tư, những người khác lại lo ngại các chính sách mới, có thể làm phức tạp thêm con đường gia nhập thị trường của họ.
Còn các chuyên gia cho rằng người thuê nhà và các nhà đầu tư trẻ, có thể bị mắc kẹt ở giữa.
Ở tuổi 26, Alexander Clisdell đã làm việc chăm chỉ để chuẩn bị cho tương lai, sống với gia đình trong khi dành dụm tiền để tiết kiệm và đầu tư.
"Tôi đã cần cù làm việc từ khoảng 21 đến 26 tuổi, làm việc mỗi ngày, tiết kiệm và đầu tư, làm những điều đúng đắn. Và sau đó bạn biết đấy, thực sự tập trung vào cổ phiếu và các khoản đầu tư của mình", Alexander Clisdell.
Năm rồi, anh bắt đầu tiến trình mua một bất động sản đầu tư ở Sydney.
Sau khi được chấp thuận sơ bộ, thông qua một nhà môi giới thế chấp, anh ấy dự định tham dự một buổi đấu giá trong vòng vài tuần.
Nhưng những cải cách về khấu trừ thuế đối với khoản đầu tư bất động sản hay ‘negative gearing reforms’, được công bố trong ngân sách tháng Năm, sẽ làm giảm đáng kể khả năng vay vốn của anh ấy.
Sau khi nói chuyện với nhà môi giới, anh ấy nhận ra rằng bất động sản đó, không còn nằm trong tầm tay nữa.
"Điều quan trọng nhất là khả năng trả nợ, để vay đủ số tiền đầu tư, điều mà giờ đây đã không còn nữa. Nếu có điều gì đó, thì dường như hệ thống đã thất bại, đối với thế hệ trẻ. Bạn biết đấy, tôi đã làm tất cả những điều đúng đắn, để đưa mình vào vị trí có thể mua một bất động sản đầu tư như vậy, và rồi, không phải lỗi của tôi, dường như hệ thống đang lấy đi điều đó khỏi tôi", Alexander Clisdell.
Khấu trừ thuế đối với khoản đầu tư bất động sản hay ‘negative gearing’, có thể cải thiện dòng tiền của nhà đầu tư, bằng cách sử dụng các khoản lỗ từ bất động sản đầu tư, để giảm thu nhập chịu thuế của họ, điều mà các nhà môi giới cho biết, cũng có thể ảnh hưởng đến các tính toán vay vốn.
Theo các cải cách, lợi ích đó sẽ không còn áp dụng cho người mua nhà hiện có, nhưng vẫn sẽ được áp dụng cho các bất động sản mới xây.
Những thay đổi về chính sách khấu trừ thuế, đối với khoản vay mua nhà sẽ được giữ nguyên, nghĩa là những người đã mua trước đêm công bố ngân sách, sẽ vẫn được hưởng lợi ích về thuế.
Còn thuế thu nhập từ lãi vốn hay Capital gains tax, cũng sẽ thay đổi từ tháng 7 năm sau.
Theo hệ thống trước đây, khi một người bán tài sản mà họ đã nắm giữ ít nhất một năm, họ chỉ phải trả thuế trên 50% lãi vốn.
Hệ thống mới sẽ loại bỏ lợi ích này và giới thiệu hệ thống điều chỉnh theo lạm phát.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư hiện tại sẽ có thể giữ lại lợi ích thuế trước đây, đối với lợi nhuận mà họ đã tích lũy được, theo hệ thống cũ.
Sự thay đổi này áp dụng cho tất cả các loại tài sản, chứ không chỉ bất động sản.
Alexander cho biết, những thay đổi này sẽ ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của anh ấy.
"Giấc mơ mua một bất động sản đầu tư, để ổn định cuộc sống gia đình ở Sydney, New South Wales, có lẽ sẽ không còn thành hiện thực nữa", Alexander Clisdell.
Anh hiện đang xem xét lại và cân nhắc các lựa chọn hợp lý hơn, ở các tiểu bang khác.
Về khoản đầu tư cổ phiếu của mình, anh ấy nói rằng cuộc chơi đã thay đổi, do việc loại bỏ khoản giảm thuế thu nhập từ lãi vốn.
"Thế hệ trước, họ được hưởng lợi từ các khoản ưu đãi thuế thu nhập từ vốn, khấu trừ lãi vay mua nhà, và đó là những gì họ đã sử dụng để tích lũy tài sản. Tương lai việc xây dựng tài sản của chúng ta sẽ như thế nào? Ai mà biết được", Alexander Clisdell.
Thuê nhà đầu tư bất động sản (Rentvesting) là thuật ngữ dùng để chỉ những người chọn thuê nhà, trong khi mua nhà ở những thị trường có giá cả phải chăng hơn, để có thể sở hữu nhà.
Nicola Powell, trưởng bộ phận nghiên cứu và kinh tế của Domain, cho biết các cải cách thuế đã thay đổi triển vọng, cho những người thuê nhà đầu tư bất động sản và những người trẻ khác, đang cố gắng xây dựng tài sản.
"Chúng ta đã thấy thế hệ trẻ, lựa chọn những con đường khác nhau, để tích lũy tài sản và tham gia vào thị trường nhà ở. Và những con đường khác nhau đó, bao gồm cả hình thức đầu tư cho thuê nhà hay rentvesting, một hình thức xuất phát từ chi phí cao ở một số thành phố lớn và nỗ lực của thế hệ trẻ, nhằm sở hữu nhà riêng. Nhưng cũng có sự gia tăng số người đầu tư vào các quỹ ‘Exchange Traded Funds’ hay ETF, như bạn đã đề cập, vào cổ phiếu, để gia tăng tài sản, để có được khoản tiền đặt cọc mua ngôi nhà đầu tiên. Và cuối cùng, điều đó sẽ khó khăn hơn đối với họ hiện nay, bởi vì những thay đổi về thuế thu nhập từ vốn ‘capital gain tax’ hay CGT, ảnh hưởng đến mọi thứ", Nicola Powell.
Tuy nhiên, Tim Lawless, giám đốc nghiên cứu điều hành của bộ phận Châu Á - Thái Bình Dương của Cotality, cho biết dữ liệu cho vay cho thấy đầu tư cho thuê nhà, vẫn là một chiến lược tương đối chuyên biệt.
"Vì vậy, có một số dữ liệu ở đây từ Nha Thống kê ABS, chỉ từ dữ liệu về các chỉ số cho vay, mà họ công bố hàng quý. Và có một tập hợp con của dữ liệu, đó là những người mua nhà lần đầu, vay tiền với tư cách là nhà đầu tư, và chỉ khoảng 5,6% tổng số người mua nhà lần đầu, sẽ vay hoặc cho vay cho mục đích không phải để ở", Tim Lawless.
Trong một diễn biến tích cực đối với người mua nhà lần đầu, Powell nói rằng các cải cách có thể làm giảm sự cạnh tranh, từ các nhà đầu tư đối với những ngôi nhà đã có sẵn và giúp những người trẻ tuổi, dễ dàng tham gia thị trường hơn.
Tuy nhiên bà cảnh báo, điều này cũng có thể làm trầm trọng thêm, tình trạng khó khăn về khả năng chi trả, đối với người thuê nhà.
"Chúng ta có thể sẽ thấy quyền sở hữu bắt đầu thay đổi, và chúng ta sẽ thấy sự tham gia nhiều hơn, từ những người mua nhà lần đầu. Nhưng những người còn lại trong thị trường cho thuê, sẽ cảm nhận được điều đó, và những người còn lại trong thị trường cho thuê, sẽ là những hộ gia đình có thu nhập thấp, những người mà, bạn biết đấy, triển vọng mua nhà của họ không khả thi. Và sẽ có những người mới, tham gia vào thị trường cho thuê, cho dù đó là những người rời bỏ nhà cửa gia đình và tự lập nghiệp, hay đó là những người nhập cư mới vào Úc. Vì vậy tôi thực sự nghĩ rằng, nghịch lý ở đây là, những người thuê nhà đang cố gắng tiết kiệm tiền đặt cọc ,sẽ gặp khó khăn dưới tác động của việc giá thuê nhà tăng cao", Nicola Powell.
Trong khi đó mô hình của chính phủ cho thấy, những thay đổi về thuế, sẽ làm chậm tốc độ tăng giá nhà khoảng 2% mỗi năm, trong khi chỉ làm tăng giá thuê trung bình, thêm 2 đô la một tuần.
Nhưng bà Powell nghi ngờ rằng, nó sẽ có tác động lớn hơn.
Bà đã chỉ ra, New Zealand như một trường hợp nghiên cứu.
Chính phủ nước này đã đưa ra các cải cách vào năm 2021, làm giảm đáng kể các khoản khấu trừ thuế, cho các nhà đầu tư bất động sản nhà ở, nhưng chính sách này đã bị đảo ngược, sau khi chính phủ thay đổi.
"Kết quả là họ nhận thấy, giá thuê nhà tăng lên đáng kể, và do đó, họ đã đảo ngược những thay đổi đã thực hiện và tái áp dụng chính sách khấu trừ thuế, đối với khoản đầu tư bất động sản. Vì vậy tôi nghĩ rằng, có những bài học cần rút ra, từ những gì đã xảy ra trong quá khứ, cho chúng ta biết rằng tác động đến giá thuê nhà sẽ rất lớn, và tôi hy vọng rằng chính phủ đã đúng, khi chỉ tăng thêm 2 đô la một tuần, nhưng tôi nghi ngờ rằng tác động đến giá thuê nhà, sẽ còn lớn hơn nhiều so với con số đó", Nicola Powell.
Một trường hợp là Nate Pedrotti, 29 tuổi, đang thuê nhà cùng vị hôn thê ở Melbourne, trong khi họ tiết kiệm tiền mua nhà.
Mặc dù anh tin rằng giá thuê nhà có thể tăng, nhưng anh vẫn lạc quan về những bước đi, mà chính phủ đã thực hiện trong ngân sách.
"Nó chỉ giúp san bằng sân chơi một chút, giữa những người như tôi, đang cố gắng gia nhập thị trường và những người có thể đang mua căn nhà thứ ba, thứ tư, thứ năm của họ", Nate Pedrotti.
Anh hy vọng, chính quyền tiểu bang sẽ chịu trách nhiệm nhiều hơn, trong việc ổn định giá thuê nhà, giới hạn mức tăng giá mà chủ nhà có thể áp dụng.
Đối với người mua nhà lần đầu, những thay đổi này có thể làm giảm sự cạnh tranh, đối với những ngôi nhà đã có sẵn.
Thế nhưng với việc vẫn duy trì các lợi ích về khấu trừ thuế đối với nhà xây mới, điều này có thể thu hút các nhà đầu tư vào những thị trường đó.
Vì vậy, trong khi những thay đổi về ngân sách được thiết kế, để giảm áp lực cho người mua nhà lần đầu, ông Tim Lawless cho rằng những căn nhà mới ở vùng ngoại ô thành phố có thể là điểm xung đột, nơi họ buộc phải cạnh tranh với nhiều nhà đầu tư hơn.
Đối với những người đang khao khát sở hữu nhà như Alexander, thật khó để dự đoán tương lai sẽ ra sao.
"Tôi nghĩ bây giờ, liệu tôi có mua bất động sản đầu tư, trong vài tháng tới không? Có lẽ là không. Tôi nghĩ, bước tốt nhất đối với tôi là lùi lại một bước, xem thị trường điều chỉnh như thế nào, xem ban quản lý mới ra sao, rồi từ đó quyết định", Alexander Clisdell.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
