Thị trường nhà ở Úc vốn đang nóng đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt đầu tiên kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại vào tháng 5 năm 2022.
Tim Lawless, giám đốc nghiên cứu của Cotality, cho biết sự giảm tốc này cho thấy xu hướng nhà ở có thể khởi đầu yếu hơn trong năm 2026.
CoreLogic研究部主管勞利斯 Source: SBS / SBS News
Việc duy trì mức lãi suất “cao trong thời gian dài”, kết hợp với áp lực chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả nhà ở ngày càng tệ đi, “dường như đã làm thị trường bớt nóng hơn,” ông cho biết.
Trên phạm vi toàn quốc, tháng 12 ghi nhận mức tăng giá nhà ở hàng tháng thấp nhất trong 5 tháng, chỉ tăng 0,7%.
Thị trường bất động sản Sydney và Melbourne giảm 0,1% trong tháng 12, lần đầu tiên kể từ tháng 1 năm ngoái.
“Đã khá lâu rồi kể từ lần cuối chúng ta thấy mức giảm,” ông Lawless nói.
Tuy nhiên, ông không ngạc nhiên vì cả hai thị trường đều “mất dần động lực” vào cuối năm ngoái.
“Tôi nghĩ điều đó phản ánh rất rõ… đặc biệt là ở Sydney, những hạn chế về khả năng chi trả,” ông nói.
Dù không kỳ vọng mức giảm mạnh, ông Lawless cho rằng sự suy yếu của thị trường bất động sản tại Sydney và Melbourne có khả năng sẽ tiếp diễn trong năm nay.
“Tôi không nghĩ đây chỉ là một hiện tượng nhất thời,” ông nói.
“Nhưng tôi sẽ rất ngạc nhiên nếu tốc độ tăng trưởng ở hầu hết các thị trường nhanh như năm 2025.”
Số liệu trên toàn quốc
Mặc dù kết quả tháng 12 có phần giảm sút, Chỉ số Giá trị Nhà ở của Cotality đã tăng mạnh 8,6% trong năm 2025, làm tăng thêm khoảng 71,400 đô la vào giá trị nhà ở trung bình toàn quốc.
Đây là mức tăng theo năm mạnh nhất kể từ 2021, khi thị trường tăng vọt 24,5% trong bối cảnh lãi suất thấp kỷ lục và hoạt động mua bán nhà ở mức cao kỷ lục.
Xét về tốc độ tăng giá nhà ở tại các thủ đô trong tháng 12, bức tranh khá trái chiều.
Adelaide và Perth ghi nhận mức tăng mạnh nhất, cả hai đều tăng 1,9%.
Darwin và Brisbane mỗi nơi tăng 1,6%.
Giá nhà ở Hobart tăng 0,9%.
Canberra chỉ tăng 0,2%.
"Nếu bạn xem xét bất kỳ bất động sản nào có giá dưới khoảng một triệu đô la, chương trình đặt cọc 5% thực sự đang thúc đẩy tăng trưởng ở mức giá đó," nhà kinh tế trưởng Nerida Conisbee của Ray White cho biết.
Theo bà Conisbee, vẫn còn một số khu vực nhà ở tương đối giá cả phải chăng rải rác khắp cả nước.
"Chúng ta vẫn còn những thị trường như Perth, nơi tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng rất mạnh, và cả ở khu vực Đông Nam Queensland nữa," bà nói.
Bà cũng chỉ ra Adelaide và Hobart là những thành phố thủ phủ có chi phí sinh hoạt rẻ hơn, "mặc dù Melbourne có lẽ là nơi chúng ta thấy nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng nhất", bà nói thêm.
"Có rất nhiều căn hộ giá rẻ ở Melbourne… họ đã xây dựng được rất nhiều nhà với chi phí khá thấp, điều này đã giúp giá cả trở nên phải chăng hơn nhiều."
Sydney vẫn là một thành phố có giá nhà ở khá cao đối với người có thu nhập trung bình, với giá nhà trung bình là 1,5 triệu đô la.
Giá nhà ở trung bình tại các thành phố thủ phủ là 991,331 đô la và giá nhà ở trung bình tại các vùng nông thôn là 734,351 đô la.
Trên toàn quốc, giá nhà ở trung bình là 901,257 đô la.
"Việc người trẻ tuổi tiếp cận thị trường nhà ở ngày càng trở nên khó khăn," bà Conisbee cho biết.
Lãi suất sẽ ảnh hưởng đến thị trường
Trong khi một số khu vực trên cả nước dự kiến sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn về giá bất động sản vào năm 2026, thì hướng đi của lãi suất có khả năng ảnh hưởng đến bức tranh tổng thể.
"Thị trường dự kiến sẽ trầm lắng hơn nhiều vào năm 2026 và tất nhiên, điều đó sẽ phụ thuộc rất nhiều vào những gì xảy ra với lãi suất," bà Conisbee cho biết.
Hiện tại, bà không dự đoán lãi suất sẽ giảm.
"Lãi suất có thể tăng và điều đó chắc chắn sẽ kìm hãm sự tăng giá," bà nói.
Ông Lawless cũng có quan điểm tương tự.
"Tôi nghĩ chúng ta có thể sẽ thấy ít áp lực từ phía cầu hơn, một phần là do những hạn chế về khả năng chi trả," ông nói.
“Và rồi đơn giản là chúng ta đang bước vào một môi trường tín dụng chặt chẽ hơn hoặc ít nhất là những dấu hiệu đầu tiên của điều đó.”
Ông đang đề cập đến cơ quan quản lý ngân hàng, cơ quan đã công bố các hạn chế nghiêm ngặt hơn đối với các khoản vay mua nhà từ tháng tới để hạn chế số lượng các khoản vay lớn "rủi ro cao" được cấp cho khách hàng.
Điều đó có nghĩa là chỉ 20% trong tổng số các khoản vay mới được phê duyệt được phép có số tiền vay vượt quá sáu lần thu nhập hộ gia đình hằng năm của người vay.
Tuy nhiên, ông Lawless không cho rằng tốc độ tăng giá nhà ở sẽ sớm chững lại.
“Chúng ta đang chứng kiến những lực kéo ngược nhau… nguồn nhà rao bán rất thấp đối với các căn nhà hiện hữu, và chúng ta cũng không xây đủ nhà mới,” ông nói.
Một số nhân viên môi giới bất động sản có phần lạc quan hơn, bao gồm Jordon Le Breux, người cho rằng miễn là lãi suất không thay đổi, anh không kỳ vọng có biến động lớn nào trên thị trường nhà ở.
“Tôi không nghĩ thị trường sẽ bùng nổ, nhưng cũng không nghĩ nó sẽ giảm. Tôi cho rằng nó sẽ rất ổn định,” anh nói.
“Chỉ cần lãi suất giữ nguyên, thị trường sẽ giữ nguyên như vậy.”
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook & SBS Vietnamese Instagram, và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
