要點
- 新研究指，拍賣失敗可能令物業在市場上背負長達六個月的負面影響。
- 專家警告，澳洲樓市正「失去動力」。
根據最新研究，未能於拍賣中售出的澳洲住宅，賣家最終可能損失高達一萬元。
新南威爾士大學 (UNSW) 商學院一項研究發現，未能於拍賣中成交的房屋，其後最終售價平均比以私人協議方式出售的同類物業低 1.3%。按新州及維州平均樓價計算，損失可高達一萬元。
該研究刊登於大學《Review of Finance》期刊，指出成功拍賣的物業，相較私人協議出售，平均可獲得 0.7% 溢價，即約 2,000 至 2,500 元。
對於已預先準備應對拍賣失敗風險的業主而言，相關金錢損失則收窄至 0.3%。
研究分析了 2007 年 1 月至 2019 年 12 月期間，新州及維州超過 48 萬宗住宅交易數據。
研究人員分析曾被轉售多於一次的物業，並發現拍賣失敗最常見原因，是賣家願意接受的價格與買家願意支付的價格之間存在落差。
Domain 研究及經濟主管鮑威爾 (Nicola Powell) 表示，拍賣是非常受歡迎的售樓方式，形容它是「加強版的市場推廣活動」。
她向 SBS 新聞表示：「現時人們選擇拍賣，是因為希望獲得那種強烈刺激感，希望自己的物業盡可能曝光給最多的買家。」
但一旦流標，情況可能迅速轉差。
鮑威爾表示：「一個物業在市場停留時間愈長，折讓幅度往往會愈來愈深。」
「如果物業已放盤 90 天，而買家一直留意該區，他們便會知道這間屋仍然未售出。」
拍賣失敗污名效應
這正是新南威爾士大學商學院副教授科爾特斯 (Kristle Cortés) 所形容的「買家污名效應」(buyer's stigma)，亦是研究中發現的兩個心理機制之一。
科爾特斯表示：「拍賣失敗是一個非常公開的訊號。即使失敗原因通常並不明確，買家仍可能推斷『物業本身有問題』，從而產生污名。」
「同時，賣家在公開失敗後可能感到氣餒，因此在之後談判中更願意讓步。」
「即使物業本身沒有任何改變，這兩種力量都會令價格下跌。」
研究顯示，多次拍賣失敗的物業，最終售價比只失敗一次的物業低 1.8%；而完全無人出價的物業，其售價則比單次流標個案低 1.7%。
在需求旺盛市場中流標的物業，折讓幅度尤其大，因為出乎意料的結果進一步加深買家的污名印象。
科爾特斯表示，拍賣失敗帶來的財務損失，通常在六個月後開始減退。
她表示：「折讓幅度會逐漸消失，顯示污名效應在其中扮演關鍵角色。」
「隨著時間過去，市場會出現新的買家，他們未必知道之前流標的情況，負面觀感亦會逐漸消散。」
她表示，如果折讓完全源於物業質素問題，這些負面影響不會隨時間消失。
「拍賣不只是由基本因素決定，亦受到心理因素影響。」
她表示：「拍賣的公開性意味著，觀感、尷尬感與污名，都可能以傳統經濟模型忽略的方式影響物業價格。」
樓市轉弱徵兆
Cotality 亞太區研究部執行研究總監勞利斯 (Tim Lawless) 表示，愈來愈多住宅在拍賣中流標。
過去十年，平均成交率約為 66%。
勞利斯表示：「自 3 月初以來，綜合首府城市成交率一直低於 60%。上周更跌至 52%，是自 2022 年 12 月以來最低水平。」
他表示，這反映樓市正在「放慢」。
「我用這個詞是廣泛而言，全國各地樓價增長速度都在放緩，市場正在失去動力 (losing momentum)。」
樓市於 2025 年 11 月開始轉弱。勞利斯表示，負擔能力與供款能力問題，是阻礙市場參與的主要原因。
他表示，通脹加息、預算稅務改動，以及消費者信心「急跌」，都可能進一步推動樓市下行。
這可能令市場轉向有利買家的一方。
他表示：「我們終於開始看到一些跡象，顯示市場已由賣方市場轉為買方市場。」
「當市場放慢，買家掌握主導權時，除非價格極具競爭力，否則競價情況將不會像過往般激烈。」
由於五份之一澳洲住宅最終未能於拍賣中售出，科爾特斯表示，流標是一個非常真實、但往往未被充分準備的風險。
她表示：「最令我驚訝的是，賣樓過程中，人們對失敗可能性的關注竟然如此少。」
「外界總是聚焦於成功拍賣，特別是那些競價激烈、遠高於底價成交的個案。彷彿失敗並不存在。」
她認為，更多澳洲人應該真正考慮出售物業的風險與回報。
她表示：「賣家應仔細考慮自己對風險的承受能力、時間限制，以及當前市場狀況。」
「尤其在短期內，拍賣失敗帶來的潛在損失，可能比成功所帶來的收益更大。」
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