要點
- 研究發現，全澳 55% 按揭貸款業主有按揭壓力。
- 有專家認為，該基準只是衡量房屋負擔能力的一種「簡化」方式。
最新研究顯示，全澳很多貸款業主，每月用於房屋按揭還款金額，超過稅後收入的一半，平均是稅後收入的 38% 。
研究由財務比較網站 Finder 進行，7 月訪問全澳約 1,000 名 16 歲或以上人士，包括 291 名正償還按揭貸款業主。 調查顯示，全澳近 30% 按揭業主，還款額超過收入一半。
很多首次置業人士感到儲蓄首期是「沉重負擔」；一旦成功買入房產，新的挑戰隨之而來。「全澳很多業主的按揭還款額非常高，可被視為處於房屋貸款壓力下。而且不同世代及性別間的差異，值得關注。」
約 55% 受訪業主有「房屋按揭壓力」，「房屋按揭壓力」是一項用來描述家庭經濟狀況的基準，通常指家庭將超過 30% 收入用於償還房屋貸款。
Finder 財經編輯惠頓 (Richard Whitten) 提醒，目前澳洲的房屋市場環境下，房屋按揭壓力這項指標「更加複雜」。
他向 SBS 新聞表示：「我會視為一個基準數字，而不是一條絕對的紅線。」他解釋這取決於家庭收入及開支情況。如果還有很多其他龐大支出，如託兒費或私立學校學費，變相可以靈活運用的收入會少很多。
甚麼是「房屋按揭壓力」 ？
「房屋按揭壓力」概念通常與美國 1969 年《房屋及城市發展法》(Housing and Urban Development Act) 有關，當時該法案訂立房屋負擔能力的基準。根據當年非裔美籍參議員 Edward Brooke 提出並通過修訂法例，公共房屋的租金上限訂為家庭收入 25%。1981年，租金上限提高至 30%。
此後，30% 門檻逐漸成為衡量租戶及業主房屋負擔能力的廣泛指標。
儲備銀行網站指出，澳洲採用這項基準的歷史可追溯至 1991 至 1992 年的《國家房屋策略》(National Housing Strategy)。 一般來說，房屋按揭壓力是透過比較家庭按揭還款額，與家庭總收入 (扣稅前收入) 計算。
澳洲房屋及城市研究院 (Urban Research Institute, AHURI) 署理執行總監阿爾維斯 (Tom Alves) 向 SBS 新聞表示，這種用來衡量房屋負擔能力的替代指標，後來也發展成「30:40 規則」。
他說：「通常我們會觀察收入分布中，最低 40% 人口，看看當中是否有人需要將超過 30% 家庭收入用於住屋開支。在收入分布中的位置越高，你越有能力將家庭收入更大比率用於住屋開支。」
為何這項規則並非所有人適用？
阿爾維斯認為，「30:40」基準可以是一種「簡化」房屋按揭壓力的衡量方式，卻是「一種標準化的經驗法則，無論在澳洲還是國際上，普遍使用」。
他表示重要的是要明白，不同家庭收入有差異存在「收入光譜」，這會影響澳洲家庭可以多大程度地將收入用於房屋按揭還款，而不會感到負擔過重。
他說：「舉例如果家庭收入是 100 萬元，可能可以輕鬆地將 50% 甚至更多收入用於住屋開支，不會感到有壓力。但家庭年收入只有 5 萬元，即使是 25% 收入，也會大幅影響支付其他開支的能力。」
阿爾維斯表示，包括單親家庭及有扶養親屬的家庭等人口結構因素，都可能令家庭更難在預算內承擔住屋開支。
澳洲國立大學 (ANU) PolicyMod 模擬模型，追蹤過去 30 年家庭將超過 30% 可支配收入用於住屋開支的比例。該模型利用澳洲統計局 (ABS)《收入及住屋調查》(Survey of Income and Housing) 數據，發現統計上來說，單親家庭及單人住戶更容易有房屋按揭壓力。
科廷大學 (Curtin University) 教授、澳洲房屋及城市研究所轄下科廷研究中心主任羅利 (Steven Rowley)，曾於 2024 年共同撰寫一份研究房屋負擔能力的報告。
報告指出：「傳統房屋負擔能力衡量方法，未能充份反映家庭規模、家庭組成及形成方式、房屋擁有形式、住屋質素，以及地理位置和社區環境等因素。」
羅利向 SBS 新聞表示，在澳洲「按揭壓力」並不是好的衡量指標，因為很多家庭會選擇將超過 30% 收入用於住屋。 「考慮到房屋是最重要的開支項目，有些人可能在別無選擇下，必須將超過 30% 收入用於住屋，因為根本沒有其他負擔得起、可以令他們將支出降低至 30% 以下的房屋選擇。」
又指出，按揭壓力基準沒有考慮家庭之間，在房屋淨值及財富方面的差距。
惠頓表示，一些家庭可能是主動選擇令自己受按揭壓力。「把所有資金押在房地產，長遠可帶來穩定，但前提是不能讓自己在短期內面臨過高的財務風險。」
他提醒，必須考慮真正有能力支付日常生活開支，如食物、水電煤費用、汽車維修費及任何突如其來的額外開支。
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