【時事熱話】首置擔保計劃正式生效 專家:新政策或推高樓價

General view of housing in Sydney.

聯邦政府新推出的「首次置業擔保計劃」(First Home Guarantee)今日 (10月1日) 正式生效。 Source: AAP

澳洲儲備銀行尋日宣布將現金利率維持在 3.6%不變,乎合市場預期。而聯邦政府新推出的「首次置業擔保計劃」今日正式生效,專業認為新政策能夠令市民加快入市,還是會進一步推高樓價,打亂置業計劃?


儲銀宣布現金利率維持3.6%不變,合乎市場預期。有分析認為,儲銀今年已經三次減息,11月有機會再度減息。 不過,上星期公布的8 月份通脹率高於預期,從 2.8% 上升至 3%,儲備銀行行長布洛克(Michele Bullock)就認為必需謹慎評估各項數據,避免減息過快。

減息可以為按揭人士減輕財務壓力,而今日正式推出的「首次置業擔保計劃」(First Home Guarantee)又能否幫助上車?從 10 月 1 日起,首置人士只需繳付 5%的首期,而非過去的 20%,即可入市。新政府亦放寬了申請資格,包括所有首置人士都可以申請,無收入上限;亦提高樓價上限,進一步貼近當前市場情況,以雪梨為例,樓價上限由90萬大幅上升至150萬。

新計劃可節省多少時間儲夠首期?

網上房地產中介《Domain》的分析數據顯示,新政策對縮減儲蓄時間原來都幾明顯:以雪梨為例,由原本需要儲蓄超過 10 年,於5%首期的新政策下只需大約 3 年就可以儲夠首期入市,大幅縮短近7.5 年;而墨爾本就從近 8 年縮短到 2 年多,減少近 6 年;布里斯本及阿德雷德就從近 8 年縮短到 大約2 年,數據顯示,其他首府城市亦能夠大幅縮減儲首期時間。

這項分析以各首府城市於新計劃設定的樓價上限,以及兩人家庭的平均收入為基礎,但就未計印花稅或交易成本。另外,5%首期的新政策下亦無需支付貸款保險(LMI),一般來說可額外節省數千元。

專家:新政策亦有機會推高樓價

《Domain》研究與經濟主管鮑威爾(Nicola Powell)表示,大幅縮短儲首期時間,能讓首次置業者快速入市的機會。房屋部長歐妮爾(Clare O'Neil) 補充,這將幫助年輕人建立自己的資產,而不是繼續幫房東償還貸款。不過,有專家擔心,雖然降低首期要求能加大入市機會,但也等如要負擔更高的貸款金額與利息,亦有可能推高樓價,打亂原來的置業計劃。

根據房地產研究公司 Cotality 數據顯示,9 月份全國樓價上漲0.8%,是自 2023 年 10 月以來的最大增幅,並且已連續八個月上升。在9月季度,樓價共漲2.2%,代表著平均每套住宅上升 18,215 元。 目前全國住宅中位價已達到 857,280 元。達爾文 9 月份上升幅度最大,達至1.7%,其次為珀斯、布里斯本、阿德雷德、雪梨、坎培拉、墨爾本及荷百特。 Cotality研究主管歐文(Eliza Owen) 表示,春季買賣旺季將會進一步加快樓價升幅。

另外,鮑威爾亦提醒,如果只有 5%的資產淨值而選擇上車,風險相當大,一旦樓價下跌,可能會陷入「負資產」危機。她建議買家需建立還款緩衝,避免利率上升時出現還款壓力。另外,亦有專家認為,該政策可能適得其反,顧問公司「德勤」經濟顧問史密夫(Stephen Smith)指出,政策著重於刺激需求而非增加供應,有機會只會進一步推高樓價。他表示,政策最終並不會讓置業變得更容易,真正要解決的是增加住屋供應。
雖然聯邦財政部表示,該政策在六年內只會大約推高0.5%樓價,但金融比較平台Canstar 的數據分析總監廷德爾 (Sally Tindall)就表示,當需求被推高而供應沒有增加,樓價自然會進一步上升,尤其在今年已有三次降息的情況下。

澳洲保險協會甚至預測,「首次置業擔保計劃」可能在推出的首年就推高樓價 10%。鮑威爾強調,雖然縮減首期降低了入市門檻,但並不改變長期的房貸壓力。她提醒,有意申請該計劃的人士必須謹慎考慮,避免借款過度,並檢視自己是否符合州級補助或其他優惠。

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