【通脹=加息=衝擊樓市?】兩大城市樓價今年有下行風險？

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Source: AAP / Andrew Matthews /PA /Alamy

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數據顯示，雪梨及墨爾本樓市不敵加息， 2 月份樓價止升。目前中東局勢動盪導致國際油價飆升，市場擔心通脹壓力或再度加劇。兩大城市樓價會否面臨更高的下行風險？

澳洲各大銀行正重新評估加息風險。目前四大銀行均預測，儲備銀行(RBA) 將於 3 月及 5 月，分別上調官方利率，預計利率最高有機會升至 4.35 厘。

持續加息對樓市影響深遠。早前不少分析認為，今年樓價持續上升，但自儲銀 2 月加息 0.25 厘後，雪梨及墨爾本這兩大城市的樓價即現橫行跡象，與珀斯等其他城市的升勢形成對比。

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買家中介公司 Grand Vision 總裁劉駿樺 (Frank) 分析，為何雪梨與墨爾本樓價在加息後表現欠佳？這兩大城市樓價今年內是否仍有下調壓力？完整內容，請收聽《寰宇金融》：

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主持

再次歡迎大家收聽我們SBS早上的廣東話節目，來到寰宇金融的環節。各位好，我是梁焱剛。中東的局勢不斷緊張，目前也有加劇的趨勢，令不僅是油價受到影響，也加劇了大家對於將來會多次加息的預期。

主持

而目前澳洲在將會有機會多次加息的陰霾之下，究竟情況會對我們的樓市有甚麼實際的影響呢？今天我邀請來Grand Vision的總裁劉駿樺 (Frank) ，和大家談談這方面的話題。

主持

在上一次2月份加息了0.25%之後，根據最新的數據，在2月份全澳的房價指數和上一年比較上升了0.8%，但在各地樓市的升幅上也有不同的表現。例如柏斯單月有2.3%的升幅，而全年增長則是接近20%；

主持

相反澳洲最大兩個城市雪梨和墨爾本，房價的升幅很明顯已經有放緩的趨勢。 Frank，其實澳洲雪梨和墨爾本這兩大城市是否對息口特別敏感呢？為何他們會有放緩的跡象呢？

Frank

以前我們可以將雪梨和墨爾本這兩個市場歸納去看，畢竟曾經他們是兩個價位最高、交易量也是最大的市場。

Frank

但現在這兩個市場已經有很大的差異，所以導致他們和其他城市表現不同的原因不再一致。先說雪梨，它比較簡單：主要的原因可以歸咎於高的樓價。

Frank

它獨立屋的中位價現在已經達到160萬，公寓 (Unit) 的中位價也達到90萬的高價；價位高，買家背負的貸款也很高，加息對這種市場的影響也會比較大。現金流差一點的買家，在面對高通脹和高生活成本的時候，相對會比較焦慮。

Frank

放緩樓盤的數量也會增加，特別是一些貴價區。墨爾本和雪梨比較相似的是，下跌或停滯的地區會出現在貴價區。

Frank

但墨爾本還有其他原因，例如維州政府的房屋政策影響；因為政府的揮霍，近幾年增加很多項投資房產相關的稅收，也包括過度保護租客的政策。

Frank

極差的經濟環境，以及幾乎是全國最低的租金回報，導致近幾年大量投資者選擇退出墨爾本的市場。投資者買家雖然不是市場的主導，但也佔據了三至四成的買家，所以相對減弱了樓價上升的動力。

主持

這兩個城市樓市在加息之後，樓市的升幅開始放緩。但業界來看，息口的走勢會否是決定因素導致這個結果？

Frank

息口雖然是重要的，但它不會是唯一的決定因素。我們要結合很多其他因素，例如利率、貸款收緊政策、供需情況以及可負擔性，這幾個都非常重要。

Frank

而我個人認為，可負擔性和供應的情況，是會主導這兩個市場之後的表現。目前根據 Cotality 的數據我們可以看到，在過去三個月裏，在這兩個城市當中可負擔性是主要的分水嶺。

Frank

貴價區很明顯出現下跌，但平價區依然有上升的動力。更重要的是，中高價位的區域供應有明顯增加的情況。

Frank

我個人猜測，有不少現金流較差的業主，他們會希望在樓市進一步減弱之前盡快出售。但在買家需求減弱的時候，這個循環就會導致樓價有繼續下跌的風險。

主持

很多分析都預計今年息口會繼續上升。在這個氛圍之下，你認為雪梨和墨爾本樓價、今年是否會下調？

Frank

今年之內仍然有下調的空間。從拍賣清空率來看，買家其實都開始轉向謹慎。再加上供應明顯增加，以及樓價停滯不前的時候，買家通常會變得越來越保守。但正如剛才所說，就算是一個城市裏面，我們都會看到樓價表現分化。

Frank

在雪梨、內城區以及北區，會看到樓價疲軟；但在西邊、西南以及南邊，相對較遠、樓價較低的地區，依然會有不錯的樓價增長。墨爾本亦如是，東區、東南區的貴價區會非常疲弱；

Frank

(墨爾本) 遠東南、西北、北面，低價的區域仍然有一些上升的動力。但明顯加息會令這些需求比之前減少。抗跌的話一定會在價位低的區域，而且必須是獨立居住。

Frank

墨爾本的公寓本來供應的數量是全國最多，新批的數量亦是全國最多，維州州長亦揚言要大量增加公寓的供應，所以這是最容易出現下跌的房產類別。但帶有土地的房屋仍然難以大量製造，所以會相對比較穩定，特別是樓價不高的區域。

主持

相反在報道中亦見到，帕斯、達爾文、布裏斯本和阿德雷德的樓市，在加息之後似乎仍然有一定程度的高增長。

主持

報道指目前當地的房源仍然是短缺，成為了樓價上升的主因。你是否認同這一點？目前這些地區，今年之內會否繼續有增長的可能呢？

Frank

我認同，目前 Cotality 的數據亦可以看到，這個現象是十分明顯的。帕斯目前掛牌出售的數量比過去5年平均少了 48%，是全國供應短缺最嚴重的城市；布裏斯本少了 31%，而阿德雷德少了 23%。

Frank

雪梨和墨爾本是相反的，雪梨掛牌的數量目前比過去 5 年的平均高出將近 10%，而墨爾本是高出將近 12%。

Frank

所以與其我們說需求主導目前澳洲的樓價，更加準確的說法應該是供應短缺。所以這些供應嚴重短缺的地區，仍然有高度增長的可能。

Frank

而且建築進度慢是澳洲一個長期的結構性問題。在接下來的日子，通脹是會繼續升高的，這是一定的。

Frank

建築成本亦會繼續增加，政府在審批的流程上本身亦過度複雜。要解決澳洲房屋短缺的危機，其實我們根本不能夠指望新樓供應可以跟得上。

Frank

另外我們會看到一個現象：接下來地區偏遠城鎮，表現甚至會比首府城市更加好。我們會看到更多首府城市的人會繼續遷移至主要的偏遠城鎮，以擁有更可負擔的樓價，這會將很大的需求、轉向偏遠地區的市場。

主持

大家對房市十分關注的另一原因，是政府的5%首期的首次自業計劃，政府希望透過這個計劃，可以給予一些首次自業買家上樓的可能性，從而減低去年出現租賃市場的嚴重壓力。

主持

但就你觀察，其實這個計劃實施5個月之後，情況對於租賃市場的緊張程度是否有所改善？租賃市場仍然是緊張及租盤仍然稀缺等情況，今年內是否機會解決？

Frank

很遺憾，租賃市場不單止沒有舒緩，甚至有進一步加劇的情況。自從政府推出首次計劃以來，租金反而加速了上升。

Frank

總體來看，就全國的平均來看，租金在最近3個月上升了1.7%，是自去年4月份以來租金增長最快的一個季度。租金的年度增長率達到5.5%，是自2024年10月份以來最快的年度增長。

Frank

目前我們看到，除了阿德雷德和坎培拉有少許舒緩的跡象之外，所有地區的租金都在進一步加速增長。我之前在這個節目也有分享過，這是意料之內的。

Frank

因為更多自住買家買到樓，等於減少了租樓的供應，但是租樓的需求還在持續增加，所以一定會導致往後租金會繼續上升，目前沒有辦法解決。

主持

多謝Frank詳盡的分析。再一次提醒大家，以上內容是一般性的資訊，並不構成投資建議。如欲進一步了解和你個人有關的準確信息，請詢問專業意見，或向你們的理財會計師或投資顧問查詢。

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