隨着通脹壓力未見顯著回落、環球能源價格持續波動，市場原本憧憬的「減息週期」遲遲未至。在潛在的緊縮周期下，哪類人士將承受最沉重的財政壓力？
不少正在供樓或四出睇樓準備「上車」的人士，過去大半年都在市場聽到許多關於「減息周期」的消息。但今年已經過了三分之二，預期中的減息並無出現。
詳盡錄音：
今年初經歷了三次加息後，澳洲儲備銀行（RBA）在過去兩次議息會議中均將官方現金利率維持在 4.35% 的水平。
但是隨着環球能源價格波動以及通脹預期升溫，各大商業銀行近期紛紛轉變看法，評估澳洲儲備銀行最快在 9 月底的議息會議再度加息 25 個基點，將現金利率推高至 4.60%，甚至有分析預計 11 月還會再加息。
哪類業主更首當其衝受最大打擊？
澳洲審慎監管局（APRA）目前要求銀行在審批按揭時，必須加入 3 厘的服務能力緩衝（serviceability buffer）。換言之，若實際浮動按息升至 6.50%，銀行的壓力測試利率將高達 9.50%以上。（按：若零售浮動房貸利率升至約 6.8%–7.2%，加上 APRA 強制的 3% 緩衝利率，壓力測試或將升至 9.8% 至 10.2%。 ）
相關規定亦直接壓縮買家的最高借貸額度。以家庭年收入 15 萬澳元為例，加息半厘可能令其最高借貸上限減少數萬澳元。不少預算緊拙的準買家或被迫調低置業預算，甚至被迫退出雪梨或墨爾本等高房價市場。
在過去一至兩年內以低首期、高借貸成數入市的業主，面臨的還款壓力最為嚴峻。而由於還款初期每月供款絕大部分屬於利息支出，本金扣減速度極慢。若家庭日常開支同時受到生活成本上漲夾擊，供樓支出佔家庭收入比重將進一步突破四成甚至五成的警戒線。
此外，購入期樓（樓花）並即將交吉收樓的買家亦面臨估價風險。若交樓時物業估價因市場氣氛轉弱而下調，加上借貸上限縮減，買家可能需要即時補付額外首期差額，否則難以完成按揭審批。
鼎豐地產集團合夥人、資深房地產顧問陳焯健 (Vincent) 在【寰宇金融】節目中亦提醒，息口預期逆轉會即時令買家心態轉趨審慎，他亦認同部份使用高槓桿計劃的首次置業者、以及持有按揭預先批核（Pre-approval）的人士，必須密切防範貸款額度縮水、及交樓資金缺口所帶來的實質風險。
他在節目中亦指，在各類買家當中，利用政府「5% 首期計劃」以 95% 高槓桿入市的首次置業者，面對加息前景時的供款壓力尤其顯著。
「目前全澳租金屢創新高，不少租客需將近三分之一的收入用於交租；若利率進一步上調，這批 5% 首期買家的供樓負擔佔家庭入息比例，隨時可能攀升至 40% 至 50% 以上，手頭的現金流緩衝極為有限。 」
他認為，現時樓市較大程度是回歸理性常態，而不是即將出現全面崩跌；市場是否出現斷供或賤賣，關鍵在於就業市場能否維持穩定。
但他強調目前澳洲就業市場表現強韌，加上歷史數據顯示樓市跌幅有限，短期內並未具備觸發大規模「斷供潮」或「賤賣潮」的客觀條件。（按：訪問後的最新公布數據顯示，新一季度失業率已回升至 4.6% 的疫後新高。)
Vincent亦在節目中，分享了對未來息口走向的預測，更多訪問內容，請留意足本錄音。
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