供樓有對沖戶口就一定慳到利息？同樣十萬元，放入對沖戶口還是高息儲蓄戶口較划算？如何善用對沖戶口，將慳息效益最大化？
不少本地供樓人士會利用對沖戶口 (Offset Account) 減低房貸利息，但開設了對沖戶口，是否就代表銀行一定有正確計算利息？
澳洲證券及投資委員會 (ASIC) 早前公佈調查，發現部份銀行在管理房貸對沖戶口時出現漏計情況。ASIC 調查八間銀行後發現，在 2023年 9 月至 2025 年 8 月期間，相關銀行因對沖戶口管理不當，已向客戶賠償超過 5,500 萬澳元。
SBS 廣東話請來 AUSUN Finance 澳洲註冊按揭經紀 Charis Fok 接受訪問，Charis 表示自己亦有部份客戶受影響，在發現問題並向銀行反映後，最終獲銀行補回相關利息差額。
究竟對沖戶口如何幫助業主慳息？有對沖戶口是否一定划算？供樓人士又可以如何檢查銀行有沒有計錯？
銀行如何利用對沖戶口計息？
Charis 解釋，對沖戶口是一個與房貸帳戶連結的銀行戶口，日常可以用作出糧及消費，而戶口內的資金同時可以用來抵銷部份房貸本金，從而減少需要支付的利息。
例如一個 80 萬元房貸，而對沖戶口內有 10 萬元，雖然實際貸款餘額仍然是 80 萬元，但銀行計算利息時，理論上只會按 70 萬元計息。
如果採用本金加利息 (Principal and Interest) 的還款方式，每期供款金額一般維持不變，但由於利息減少，每次供款中用作償還本金的比例便會增加，長遠有助更快還清貸款。
如果採用只還利息 (Interest Only) 的方式，對沖戶口則可直接減少需要支付的利息。
Charis 指，另一項優點是戶口內的資金仍可隨時存入或提取，讓供樓人士在慳息之餘，保留資金運用的靈活性。
對沖戶口不代表一定划算
對沖戶口雖然可以慳息，但 Charis 指，並非每名供樓人士都有需要開設，關鍵在於戶口內有多少資金，以及使用對沖戶口所涉及的成本。
部份附有對沖戶口的房貸產品需要繳付年費，亦有部份產品的利率較一般房貸高。如果戶口長期只有數千元，即使能夠節省部份利息，慳到的金額亦可能不足以抵銷年費。
另一個容易被忽略的問題，是對沖戶口是否真正連接到正確的房貸帳戶。
Charis 指，如果採用本金加利息還款，由於每期供款金額通常固定，即使對沖功能失效，供款人亦未必能夠從每月供款金額立即察覺。
對沖戶口還是高息儲蓄戶口？
如果手上有一筆現金，究竟應該放入對沖戶口慳房貸利息，還是放入高息儲蓄戶口收息？
Charis 以一筆 80 萬元、年利率 6% 的房貸作例子。
假設供樓人士有 10 萬元現金，如果將 10 萬元長期放入對沖戶口，以 6 厘房貸利率計算，一年可節省約 6,000 元利息。
相反，如果將同樣 10 萬元放入年息 4.5% 的高息儲蓄戶口，一年的利息收入約為 4,500 元。
單從兩個數字比較，一年已相差約 1,500 元。
此外，對沖戶口所減少的是需要支付的房貸利息，並非實際收入；高息儲蓄戶口所賺取的利息則一般需要申報為收入，因此實際比較兩種選擇時，亦需要考慮個人的稅務情況。
如何最大化對沖戶口的作用？
Charis 表示，對沖戶口內的資金「放得越多、留得越久」，能夠節省的房貸利息一般亦越多。
其中一個簡單方法，是直接將對沖戶口設定為出糧戶口，讓薪金一入帳便開始發揮對沖作用。如果本身有其他閒置現金，亦可考慮將資金集中放入對沖戶口，而非分散在一般儲蓄戶口。
對於理財紀錄較好的人士，亦可以配合使用信用卡免息期。日常開支先使用信用卡付款，在免息期完結前全數清還卡數，令現金可以在對沖戶口停留較長時間。
但前提是持卡人能夠每月全數清還信用卡欠款，否則信用卡利息可能抵銷原本節省的房貸利息。
Charis 亦提醒，如果涉及投資物業，情況需要另作計算，投資物業貸款利息可能涉及稅務扣減。
如何知道銀行計錯利息？
今次 ASIC 公佈調查事件亦帶出一個問題，一般供樓人士如何知道自己的對沖戶口是否真的正常運作？
Charis 建議，第一步不是急於自行計算利息，而是登入銀行 App 或網上銀行，確認對沖戶口是否已經成功開通，以及是否連接到正確的房貸帳戶。
尤其是剛完成轉按 (refinance) 或更改房貸產品的人，更值得重新檢查一次。
下一步可以查看房貸月結單。如果月結單上的利息與預期出現明顯差距，就值得向銀行進一步查詢。
如果無法確認，她建議可以要求銀行提供書面資料，包括對沖戶口的連接紀錄、何時開始與房貸連接，以及相關利息對沖是否正確生效。
選房貸產品應留意的事
對首次置業人士而言，Charis 不建議單純因為某個房貸產品設有對沖戶口，就決定選擇該產品。
她以兩間銀行作假設比較：兩者都提供對沖戶口，但銀行 A 的房貸利率較銀行 B 高 0.05 個百分點，而年費則便宜 200 元。
以 80 萬元房貸計算，0.05 個百分點的利率差距，一年約相當於 400 元。即使銀行 A 的年費便宜 200 元，將利率差距計算在內，整體成本仍可能高出約 200 元。
因此，選擇房貸時應將利率、年費、對沖比例、可借貸金額、銀行的貸款條件，以及自己實際有多少資金可以長期放在對沖戶口一併考慮，而非單看某一項功能。
Charis 總結，供樓人士使用對沖戶口時有三點值得留意：
1) 不要只確認自己有沒有對沖戶口，更要確認戶口已正確連接房貸；
2) 資金留在戶口的金額越多、時間越長，節省利息的效果一般越明顯；
3) 選擇房貸產品時，應比較整體貸款成本及條件，而非只看利率或對沖戶口功能。
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*以上內容為一般性資訊、並非具體建議。如果大家想進一步了解與個人相關的財金資訊請尋找專業意見，或向閣下的理財顧問查詢。
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