供樓有對沖戶口一定節省利息支出？同樣 10 萬元，放入對沖戶口，還是高息儲蓄戶口較划算？如何善用對沖戶口將慳息效益最大化？
不少本地供樓人士，利用對沖戶口 (Offset Account) 減低房貸利息，但開設對沖戶口，是否代表銀行一定有正確計算利息？
澳洲證監處 (ASIC) 早前公布調查，發現部份銀行在管理房貸對沖戶口時，出現漏計情況。八間銀行在 2023 年 9 月至 2025 年 8 月期間，因對沖戶口管理不當，已向客戶賠償超過 5,500 萬元。
AUSUN Finance 澳洲註冊按揭經紀 Charis Fok 接受 SBS 廣東話訪問時表示，自己有部份客戶受影響，在發現問題並向銀行反映後，最終獲銀行補回相關利息差額。
究竟對沖戶口如何幫助業主「慳息」？有對沖戶口是否一定划算？供樓人士又可以如何檢查銀行有沒有計錯？
銀行如何利用對沖戶口計息？
Charis 解釋，對沖戶口是一個與房貸帳戶連結的銀行戶口，日常可以用作出糧及消費，而戶口內的資金，同時可以用來抵銷部份房貸本金，從而減少需要支付的利息。
例如一個 80 萬元房貸，對沖戶口內有 10 萬元，雖然實際貸款餘額仍然是 80 萬元，但銀行計算利息時，理論上只會按 70 萬元計算。
如果採用本金加利息 (Principal and Interest) 還款方式，每期供款金額一般維持不變，但由於利息減少，每次供款中，用作償還本金的比例會增加，長遠有助更快還清貸款。
如果採用只還利息 (Interest Only) 方式，對沖戶口可直接減少需要支付的利息。
Charis 指，另一項優點是戶口內的資金，仍可隨時存入或提取，讓供樓人士「慳息」外，保留資金運用的靈活性。
對沖戶口不代表一定划算
對沖戶口可以「慳息」，但 Charis 指，並非每名供樓人士都有需要開設，關鍵在於戶口內有多少資金，以及使用對沖戶口所涉及的成本。
部份附有對沖戶口的房貸產品，需要繳付年費，亦有部份產品利率較一般房貸高。如果戶口長期只有數千元，即使能夠節省部份利息，節省金額亦可能不足以抵銷年費。
另一個容易忽略的問題，是對沖戶口是否真正連接到正確的房貸帳戶。
Charis 指，如果採用本金加利息還款，由於每期供款金額通常固定，即使對沖功能失效，供款人亦未必能夠從每月供款金額立即察覺。
資金應選擇對沖，還是高息儲蓄？
如果手上有一筆現金，應該放入對沖戶口減省房貸利息，還是放入高息儲蓄戶口收息？Charis 以一筆 80 萬元、年利率 6% 房貸為例子。
假設供樓人士有 10 萬元現金，如果 10 萬元長期放入對沖戶口，以 6 厘房貸利率計算，一年可節省約 6,000 元利息。
相反，如果將同樣 10 萬元放入年息 4.5% 的高息儲蓄戶口，一年利息收入約為 4,500 元。
單從兩個數字比較，一年相差約 1,500 元。
此外，對沖戶口所減少的是需要支付的房貸利息，並非實際收入；高息儲蓄戶口所賺取的利息，一般需要申報為收入，因此實際比較兩種選擇時，需要考慮個人的稅務情況。
如何最大化對沖戶口作用？
Charis 表示，對沖戶口內的資金「放得越多、留得越久」，能夠節省的房貸利息一般越多。
其中一個簡單方法，是直接將對沖戶口設定為出糧戶口，讓薪金一入帳便開始發揮對沖作用。如果本身有其他閒置現金，亦可考慮將資金集中放入對沖戶口，而非分散在一般儲蓄戶口。
對於理財紀錄較好的人士，亦可以配合使用信用卡免息期。日常開支先使用信用卡付款，在免息期完結前，全數清還卡數，令現金可以在對沖戶口停留較長時間。
前提是持卡人能夠每月全數清還信用卡欠款，否則信用卡利息可能抵銷原本節省的房貸利息。
Charis 亦提醒，如果涉及投資物業，情況需另作計算，投資物業貸款利息可能涉及稅務扣減。
如何知道銀行計錯利息？
今次證監處調查帶出一個問題，一般供樓人士，如何知道自己的對沖戶口是否正常運作？
Charis 建議，第一步不是急於自行計算利息，而是登入銀行手機程式或網上銀行，確認對沖戶口是否已成功開通，以及是否連接至正確的房貸帳戶。尤其剛完成轉按 (refinance) 或更改房貸產品人士，更值得重新檢查一次。
下一步可以查看房貸月結單。如果月結單上的利息，與預期出現明顯差距，值得向銀行進一步查詢。
如果無法確認，建議可以要求銀行提供書面資料，包括對沖戶口的連接紀錄、何時開始與房貸連接，以及相關利息對沖是否正確生效。
選房貸產品應留意的事
對首次置業人士而言，Charis 不建議單純因某個房貸產品設有對沖戶口，就決定選擇該產品。
她以兩間銀行作假設比較：兩者都提供對沖戶口，但銀行 A 房貸利率，較銀行 B 高 0.05 個百份點，年費便宜 200 元。
以 80 萬元房貸計算，0.05 個百份點的利率差距，一年約相當於 400 元。即使銀行 A 年費便宜 200 元，將利率差距計算在內，整體成本仍可能高出約 200 元。
因此，選擇房貸時應將利率、年費、對沖比例、可借貸金額、銀行貸款條件，以及自己實際有多少資金可長期放在對沖戶口一併考慮，而非單看某一項功能。
Charis 總結，供樓人士使用對沖戶口時，有三點值得留意：
- 不要只確認自己有沒有對沖戶口，更要確認戶口已正確連接房貸；
- 資金留在戶口的金額越多、時間越長，節省利息效果一般越明顯；
- 選擇房貸產品時，應比較整體貸款成本及條件，而非只看利率或對沖戶口功能。
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*以上內容為一般性資訊、並非具體建議。如果大家想進一步了解與個人相關的財金資訊請尋找專業意見，或向閣下的理財顧問查詢。
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