澳洲政府放寬只需 5% 首期的「首次置業擔保計劃」(First Home Guarantee Program) 入息上限要求後，最新數據顯示，高達三份一成功申請計劃的業主收入高於原有門檻。有專家擔心計劃非但未能協助基層市民「上車」，反而令細價樓市場加速失衡。
要點
- 澳洲政府取消「首次置業擔保計劃」的入息上限後，有高達三份一受惠人的收入高於舊有門檻。
- 專家批評政策未能協助基層平民上車。
- 物業中介指，細價獨立屋在一年內逆市飆升 20% 至 30%。
但工黨政府去年履行競選承諾，取消了原設的單身借款人 12.5 萬元及聯合借款人合共 20 萬元的收入上限。
詳盡錄音：
《衛報》公開由澳洲房屋署 (Housing Australia) 向參議院財政審計委員會提交的數據顯示：自去年 10 月 1 日取消收入上限、至今年 4 月 30 日期間，有約三分一的受惠人收入超過了已取消的上限。
數據指，該時段內，共有 15,924個單身人士及 23,790 對伴侶成功申請獲得優惠貸款，但當中共有 13,979 宗是屬於「高薪一族」—— 包括 6,812 名單身申請人、個人收入超過 12.5 萬元，以及 7,167 組伴侶、聯合收入超過 20 萬澳元。
在極端高薪群體中，有接近 1,000 名年薪達 20 萬元或以上的單身澳洲人，以及 1,251 對合共年薪達 27.5 萬澳元或以上的伴侶，均獲得政府擔保以 5% 首期成功上車。
澳洲政策研究所 (Policy Institute Australia) 行政總裁奧斯特 (Amy Auster) 表示，取消上限等於政府的資助、正流向經濟狀況本身較佳的申請者 :「傳統上政府的資助應該給予最需要的人...雖然我亦理解政府有意擴大對首次置業人士財政資助的原因，但這最終未能解決根本問題。」
專家：政策助長債務並推高樓價
獨立經濟學家艾斯利 (Saul Eslake) 向《衛報》表示，該計劃很可能被那些本來就會買樓的人利用，同時還推高了他們的債務。
數據顯示，該計劃大幅放大了買家的貸款能力 :
- 舊制（需 20% 首期） : 一名擁有 5 萬澳元儲蓄的借款人，只能借貸 20 萬元。
- 新制（只需 5% 首期） : 在政府擔保下，同樣擁有 5 萬元儲蓄的人，借貸額可飆升至 100 萬元（實際仍須視乎銀行的入息審查）。
艾斯利認為：「每當政府採取措施令人民在住屋上比原本花費更多，他們最終就真的只會花費更多金錢。」
物業價格上限調高後樓價飆升
自計劃擴大以來，澳洲樓價大幅飆升。工黨政府此前調高了資助的物業價格上限，將各首府城市的資助範圍擴大 :
- 新州 : 150 萬元以下物業
- 維州墨爾本及維州 Geelong : 95 萬元以下物業
- 昆州東南部 : 100 萬元以下物業
- 南澳阿德雷德 : 90 萬元以下物業
- 西澳珀斯 : 85 萬元以下物業
- 塔州荷伯特 : 70 萬元以下物業
房地產分析公司 Cotality 的數據亦顯示，在 2025 年初，低於上述價格水平的住宅樓價升幅，較高於該水平的住宅慢；但計劃擴大後，其升幅便明顯加速。
整體置業率成效低於預期
雖然政府大力推廣該計劃，聲稱旨在降低首期門檻並促進置業，但數據顯示，大多數現有的首次置業人士只是順勢採用該計劃，並未為市場帶來大量「新買家」。
從 10 月到 4 月期間，政府平均每月擔保 5,670 宗 5% 首期的貸款。然而，根據澳洲統計局的數據，從去年 10 月到今年 3 月，全澳所有首次置業人士平均每月成功申請 10,181 宗貸款。
這與之前六個月平均每月 9,900 宗相比，增幅不足 3%，反映出該計劃尚未對提高整體置業率帶來顯著影響。隨着房地產市場步入下行週期，首次置業人士的活躍度自此已開始回落。
業界專家：入門級獨立屋售價逆市攀升
物業中介公司 Common Realty 副總裁傅天裕 (Leo) 在接受 SBS 廣東話節目【寰宇金融】訪問時表示，自有關政策推出約一年以來，不少細價樓（尤其是 55 萬元以下的獨立屋或聯排別墅）地區的樓價，均出現預期中的升幅，部分區域的增幅更接近 20% 以上。
當高收入人士積極參與此計劃，是否代表平均收入的買家更難負擔上車盤。Leo 坦言難度確實升高了 : 「未來的供款額便會相對大大提高，加上目前處於高息時期，令這類人士未必能買到心儀的物業。」
他亦指出，除了高收入人士利用政府優惠上車，他亦見過不少例子是年輕首置者在獲得父母提供經濟援助以支付首期，這都間接推高樓市。
Leo 認為，上車盤中的重災區，往往是價位低的獨立屋市場 :「很多首置人士都渴望擁有一間獨立屋，令這類型物業供不應求，價錢因而被推高 20% 至 30%。」
他建議，利用 5% 首期計劃買樓自住的買家，沒有必要盲目追高去搶購獨立屋，可以考慮轉移考慮其他類型的物業。若買家擔心獨立屋以外的物業升值潛力較低，他認為只要挑選地點、交通及校網較佳的聯排別墅或公寓，有關物業依然具備良好的升值潛力。
Leo 給予首置人士兩大建議 :
- 評估財務狀況 : 買樓前首要諮詢財務策劃師或專業人士。
- 著重物業潛力 : 選購樓房時，應優先考慮地區、交通和校網，這不僅有助資產增值，也能為自住生活帶來便利。
以上內容屬於一般性資訊，並不構成投資建議。讀者如欲了解個人準確資訊，請向專業人士、理財會計師或投資顧問查詢。
瀏覽更多最新時事資訊，請登上 SBS 廣東話 Facebook 專頁、X 專頁、Instagram 專頁，或訂閱 Telegram 頻道。
SBS 中文堅守《SBS 行為守則》等政策，以繁體中文及簡體中文提供公平、公正、準確的新聞報道及時事資訊。SBS 廣東話及 SBS 普通話均已為大眾服務超過 40 年。歡迎在每天早上 9 至 11 時透過 SBS Radio 1 收聽廣東話節目及在每天早上 7 至 9 時收聽普通話節目，或透過 SBS Audio App 手機應用程式收聽直播、節目重溫及其他語音內容。按此進一步了解 SBS 中文。
