在今天的【專家話你知】環節裡，溫楚良邀請澳洲資深會計師蕭松佳 (Clement Siu) 上節目講解如何計算出售自住屋的資產增值稅 (Capital Gains Tax, CGT)。
如果這是你唯一一家自住屋 (Main Residence)，又從未出租過，那大家便不用繳付資產增值稅。
但如果大家買下物業後首先自住，然後出租，有兩點大家應該了解。
第一，根據 Income Tax Assessment Act 1997 (1997 入息稅評估條例) - SECT 118-192 — 這是一條特別條例，容許一間自住屋，當其首次用作提供可課稅收入時 (注意：首次租出須在 1996 年 8 月 20 日後此條例才適用)，業主便需以當時那自住屋的的市場價格 (Market Value)，作為他們購買這間自住屋的價格。
第二，根據 Income Tax Assessment Act 1997 - SECT 118-145 ，你可以不居於你的自住屋而仍視之為你的自住屋，每次限期最高為 6 年，超過 6 年的餘下日子需要計算資本增值稅。它簡稱為 Temporary Absence Rule (即臨時不入住條例)。
這裡有三個例子。
例子一：
甲於 2001 年 7 月 1 日以 $200,000 購入一個物業 (包括印花稅和律師費用) 並立刻入住。
一年後搬出，並於 2002 年 7 月 1 日把這個自住物業租出。當時該屋的市值是 $300,000。
8 年後，亦即 2010 年 7 月 1 日，甲搬回自住屋居住，12 年後，即 2022 年7 月把該自住屋賣掉，扣除中介佣金和律師費後，實得 $1,000,000。
究竟甲需付多少增值稅呢？
答案：
根據上述第一點，這自住屋於 2002 年首次租出，所以，這間屋當作以 $300,000 購於 2002 年。
而根據上述第二點，這自住屋曾租出 8 年，但臨時不入住條例最多有 6 年當作是自住的寬限，所以，甲最少還要繳交 （8 年 - 6 年 = 2 年）兩年的資本增值稅。
有一點需注意，雖然甲實際擁有該自住屋 2022-2001 = 21 年，但他第一次租出是 2002 年，所以，根據第一點，會當他在 2002 年以 $300,000 買入，所以在計算資本增值稅時，甲擁有該屋 2022-2002 = 20 年。
因此:
資本增值了 $1,000,000 - $300,000 (2002 年的市價) = $700,000。
租出期間應課資本增值稅為： $700,000 * 2/20 = $70,000。
由於甲擁有該物業超過 12 個月，可享 50% 折扣，即 $70,000/2 = $35,000。
所以，甲要呈報的資本增值稅為：$70,000 - $35,000 = $35,000
例子二：
乙於 2001 年 7 月 1 日以 $200,000 購入一個物業 (包括印花稅和律師費用) 並立刻入住。
乙一年後搬出，並於 2002 年 7 月 1 日把這個自住物業租出。當時該屋的市值是 $500,000。
8 年後，亦即 2010 年 7 月 1 日，乙搬回自住屋居住，12 年後，即 2022 年 7 月把該自住屋賣掉，扣除中介佣金和律師費後，實得 $1,000,000。
那麼，乙需付多少增值稅呢？
答案：
這例子和例子一其實大同小異，小異的地方只有一處，便是乙住了一年後，該自住屋的市場價格上升了不是 $100,000 而是 $300,000，也即是說，市價為 $500,000。
所以計算方法如下:
資本增值了 $1,000,000 - $500,000 (2002 年的市價) = $500,000。
租出期間應課資本增值稅為： $500,000 * 2/20 = $50,000。
由於乙擁有該物業超過 12 個月，可享 50% 折扣，即 $50,000/2 = $25,000 。
所以，乙要呈報的資本增值稅為：$50,000 - $25,000 = $25,000
例子三：
當自住屋第一次出租是早於 1996 年 8 月 20 日的話，那麼，第一點的 Market Value Rule 不能使用，但第二點的臨時不入住最高 6 年期限則仍然適用。
丙於 1995 年 7 月 1 日以 $200,000 購入一個物業 (包括印花稅和律師費用) 並立刻入住。
一年後搬出，並於 1996 年 7 月 1 日把這個自住物業租出。當時該屋的市值是 $300,000。
8 年後，亦即 2004 年 7 月 1 日，丙搬回自住屋居住，12 年後，即 2016 年 7 月把該自住屋賣掉，扣除中介佣金和律師費後，實得 $1,000,000。
注意，由於第一次出租賺取入息是在 1996 年 7 月 1 日 (即早於 1996 年 8 月 20 日)，所以 Market Value Rule 不適用。該自住屋的成本基準 (cost base) 不能以 1996 年的市值 (即 1 年後的 $300,000) 作為成本基準，而是以最初於 1995 年的購入價 $200,000 作為基準。
因此，丙擁有該自住屋 21 年，另外 Temporary Absence Rule (即臨時不入住條例) 則仍然適用。
計算方法如下:
資本增值了 $1,000,000 - $200,000 (1995 年的市價) = $800,000。
租出期間應課資本增值稅為： $800,000 * 2/21 = $76,190。
由於丙擁有該物業超過 12 個月，可享 50% 的折扣，即 $76,190/2 = $38,095。
所以，丙要呈報的資本增值稅為：$76,190 - $38,095 = $38,095.
至於有關詳情，請收聽本集的「專家話你知」。
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