호주 주택시장이 1990년대 이후 아홉 번째 하락 국면에 접어들었다는 분석이 나왔습니다. 이번 조정은 얼마나 이어질까요? 과거 주택시장 사이클과 현재 시장 상황을 통해 앞으로의 전망을 살펴봅니다.
Key Points
- 도메인 “호주 주택시장, 1990년대 이후 아홉 번째 하락 국면 진입”
- 상승기는 평균 2.8년 동안 32.3% 상승… 하락기는 평균 8개월 동안 2.9% 하락에 그쳐
- 도메인 "시드니 최대 7%, 멜번 최대 8% 하락 가능"… 금리 인하 시점이 향후 시장의 최대 변수
집을 사려는 사람, 집을 팔려는 사람, 그리고 주택시장을 지켜보는 사람이라면 집값이 떨어질 때마다 같은 질문을 던집니다.
"이번에는 얼마나 더 떨어질까?"
"이번에는 예전과는 다른 상황일까?"
"조금 더 기다렸다가 집을 사는 게 낫지 않을까?"
이런 질문에 대해 부동산 정보업체 도메인은 "지난 30년간의 주택시장 사이클을 보면 답을 찾을 수 있다"고 말합니다.
도메인은 호주가 1990년 초 이후 지금까지 여덟 차례의 뚜렷한 주택시장 하락기를 겪었다고 말했는데요, 이에 호주 주택시장이 이제 아홉번째 하락 국면에 접어들고 있다는 분석이 나왔습니다.
도메인은 앞선 여덟차례의 주택 시장 하락기 뒤에 가격이 다시 회복됐고, 이전의 하락 폭을 모두 만회한 후 새로운 최고가를 경신했다고 분석했습니다.
도메인이 특히 주목하는 점은 생각보다 하락 폭이 크지 않았다는 점입니다.
모든 사례에서 연간 최대 하락률은 8%를 넘지 않았는데요. 1995년에는 연간 하락률이 -1%에 불과했고, 지난 30년간 가장 큰 하락을 기록한 2019년에도 -7.1%였습니다.
다만 시간이 흐르면서 하락 폭은 조금씩 커졌습니다. 1995년에는 연간 하락률이 1% 수준이었지만, 2019년에는 7.1%까지 확대됐습니다. 이후 2023년에는 4.7%로 다소 완화됐습니다.
반면 상승기는 평균 2년 10개월 정도 이어졌고, 집값은 평균 32.3% 올랐습니다.
가격 상승 폭이 가장 컸던 시기는 2000년부터 2004년까지였습니다. 당시 주택가격은 저점 대비 79.7% 상승하며 역대 가장 큰 폭의 오름세를 기록했습니다.
특히 강한 인구 증가와 낮은 임대주택 공실률, 그리고 지속적인 주택 공급 부족에 힘입어 브리즈번의 주택가격은 저점 대비 63.4%, 퍼스는 77.6% 상승했습니다. 두 도시는 현재도 상승세가 이어지고 있습니다.
고점에서 저점까지의 평균 하락률은 2.9%, 하락이 이어진 기간도 평균 8개월에 그쳤습니다.
이를 앞서 살펴본 상승기와 비교하면 차이가 더욱 뚜렷합니다. 상승기는 평균 2.8년 동안 32.3% 상승한 반면, 하락기는 8개월 동안 평균 2.9% 하락하는 데 그쳤습니다.
즉, 과거 호주 주택시장은 하락보다 상승의 기간이 더 길었고 상승 폭도 훨씬 컸다는 것입니다.
많은 사람들이 가장 우려하는 사례는 2017년부터 2019년까지의 하락기입니다. 이 시기는 고점 대비 8.5% 하락하며 지난 30년간 가장 큰 조정을 기록했고, 약 1년 6개월 동안 이어져 가장 긴 하락기로 남아 있습니다. 하지만 보고서는 당시 하락의 원인이 매우 특수한 상황이었다고 설명합니다.
당시에는 기준금리가 오르고 있었던 것이 아니라, 대출 규제가 강화된 것이 핵심 원인이었습니다.
호주 건전성감독청(APRA)은 투자용 주택대출과 이자만 갚는 형태의 대출을 제한했고, 은행권 로열커미션(Royal Commission) 조사는 금융시장 전반의 신뢰를 흔들었습니다. 여기에 은행들의 대출 상환 능력 심사까지 크게 강화되면서 주택 구매가 어려워졌습니다.
당시 하락장을 주도한 곳은 시드니였습니다. 시드니의 주택가격은 14.2% 하락했고, 멜번도 9.8% 떨어졌습니다.
하지만 회복 국면에서도 가장 먼저 반등한 곳은 시드니였습니다. 보고서는 이번 아홉 번째 하락기가 언제 끝날지를 가늠하는 가장 중요한 신호 역시 시드니 시장에서 먼저 나타날 가능성이 크다고 분석했습니다.
도메인은 시드니와 멜번이 주택시장 하락 전환을 주도하고 있다고 진단했습니다.
세 차례 기준금리 인상으로 대출 상환 부담이 커졌고, 빌릴 수 있는 돈은 줄었습니다. 여기에 시장 심리까지 위축되면서 집값 하락 압력이 커졌다는 분석입니다.
2026/27 회계연도에 시드니 주택가격은 최대 7%, 멜번은 최대 8% 떨어질 수 있다는 분석입니다.
반면 인구 증가와 주택 공급 부족이 이어지고 있는 브리즈번과 퍼스에서는 각각 3~7%, 5~9%의 추가 상승이 예상됐습니다.
이런 가운데 도메인은 기준금리가 4.35%에서 정점을 찍고 2027년 6월 분기에 첫 금리 인하가 이뤄질 것으로 전망했습니다. 금리가 내려가면 대출 가능 금액과 구매 심리가 회복되면서 대기 수요가 다시 시장에 진입할 수 있다는 설명입니다.
도메인은 지금의 조정 역시 과거와 마찬가지로 주택시장의 순환 과정 가운데 하나일 가능성이 크다고 분석했습니다.
물론 실제 집값의 향방은 앞으로의 금리 결정과 정부 정책, 주택 공급, 그리고 시장 심리에 따라 달라질 수 있습니다.
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