진행자(유화정 PD): 전문가 대담을 통해 알아보는 호주 법률상식, 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께합니다. 오늘도 사회적 거리두기로 전화 연결합니다. 안녕하세요?
장지훈: 안녕하십니까? 장지훈 변호사입니다.
진행자: 코로나 19 여파로 호주에서 경제활동을 하는 많은 동포분들께서 크게 어려움을 겪고 있습니다. 오늘은 이처럼 모두가 어려운 시기에 특히 기존에 체결한 상업용 부동산 임대 계약, 즉 리스 계약서 상의 의무를 이행하지 못하는 경우 연방정부가 발효한 코로나 19 특별법 하에서 어떤 대처방법이 있는지에 대해 전해주신다고요.
장지훈: 네, 그렇습니다. 많은 동포분들께서 점점 어려워지는 Corona 19로 인한 현재 상황과 앞으로 상황에 대비하여 법적으로 어떤 보호를 받으실 수 있는지 함께 알아보고자, 오늘은 이미 체결하신 상업 리스 계약서를 갖고 계신 가운데 갑작스러운 경제 여파로 혹여 계약 의무를 이행을 못하게 되는 경우, 새로 발효된 연방정부 및 주정부의 특별법으로 어떤 권리를 찾을 수 있으시며, 어떻게 대처하시는 것이 좋은 것인지 함께 살펴보겠습니다.
방송을 통해서는 일반적인 법 테두리 안에서 일반적인 법률정보를 다루고 있다는 점을 알려드립니다. 또, 특히 각 주마다 약간 씩 다를 수가 있으므로, 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 변함없이 당부드립니다.
진행자: 매회 알기 쉽게 풀이되는 ‘노워리 변호사’의 가상의 시나리오가 준비되는데요. 오늘은 실제 청취자께서 문의하신 사연을 다루게 되죠.
장지훈: 네, 많은 동포 청취자 분들 중 한 분께서 문의하신 내용인데요. 다만 익명(어떡해 씨)으로 내용을 나누되 답답한 사정을 함께 들어보도록 하겠습니다.
안녕하세요?
연방 정부에서 발표했던 상업 용 건물 임대주와 세입자 간의 임대료 조정 건이
퀸즐랜드 주에서는 법적 효력이 없는 건가요?
건물주가 두 달 임대료 지불 연기를 허용해 주었지만
코로나 19에 따른 사회적 봉쇄조치가 끝나는 시점에 모두 다 지불하라고 합니다.
이 와중에도 매년 오르는 렌트 인상도 적용해서
임대료 인보이스는 계속 보내오고 있습니다.
정말 어찌해야 할지 마음이 심란할 뿐입니다.
노워리 변호사님의 조언을 요청합니다.
연방 정부에서 발표했던 상업 용 건물 임대주와 세입자 간의 임대료 조정 건이
퀸즐랜드 주에서는 법적 효력이 없는 건가요?
건물주가 두 달 임대료 지불 연기를 허용해 주었지만
코로나 19에 따른 사회적 봉쇄조치가 끝나는 시점에 모두 다 지불하라고 합니다.
이 와중에도 매년 오르는 렌트 인상도 적용해서
임대료 인보이스는 계속 보내오고 있습니다.
정말 어찌해야 할지 마음이 심란할 뿐입니다.
노워리 변호사님의 조언을 요청합니다.
진행자: 네. 청취자 분께서 직접 문의하신 사연이라 더더욱 안타깝습니다. 코로나 19 기간 동안 렌트비를 100% 내지 않거나 50% 렌트비 삭감 또는 25% 렌트비 삭감을 받았다는 소식을 접하게 되는데요. 문의하신 어떡해 씨께서는 소위 갑질 건물주를 만나신 것 같습니다.
장지훈: 네. 아마도 많은 청취자 분들께서 연방 정부에서 발효한 행동 강령이라는 ‘Code of Conduct’라는 용어를 TV, 인터넷 각 방송매체를 통하거나 특히 건물주 측 부동산 관리 에이젼트 로부터 받은 편지에서 접하셨으리라 생각됩니다. 연방 정부에서 residential와 commercial 모두 적용하고자 건물주 측과 세입자 간의 실용적인 결과로 힘든 코로나 19를 함께 이겨내자고 하는 것이 목적입니다.
진행자: 네. 양측 모두 어렵고 민감한 상황인데요. 어떡해 씨의 경우 정부가 발효한 Code of Conduct가 실질적으로 어떤 도움이 되는지, 어떻게 문제 해결의 접근이 될 수 있을까요?
장지훈: 네. 지난 방송에서도 말씀드렸지만, 이에 대해 법적으로 접근하는 것과 상업적으로 접근하는 방법을 함께 생각하시면서 어떡해 씨의 권리를 극대화하여 해결하고자 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 우선 가장 큰 근간은 연방정부에서 마련한 소위 말하는 Code of Conduct이며, 이러한 code of conduct가 각 주마다 마련한 코로나 특별법에 하나씩 하나씩 적용되게 만들었다는 것을 기억하시면서 이야기를 나누도록 하겠습니다.
진행자: 각 주마다 다를 수 있겠군요. 어떡해 씨는 퀸즈랜드의 경우인데요.
장지훈: 네, 그렇습니다. 퀸즈랜드는 코로나 특별법으로 COVID-19 EMERGENCY RESPONSE ACT 2020 즉 ‘코로나 19 비상 대응법’이라는 법률로써 발효되었으며 하위 Regulation 즉 규정은 아직 발효가 되지 않은 상태에서 code of conduct가 적용되고 있습니다. 곧 regulation 규정 이 나오면 더 구체적으로 적용될 것으로 보입니다. 참고로 이곳 NSW 주에서는 이미 해당 Regulation 규정으로 법이 적용되고 있습니다.
진행자: 코로나 19 특별법 code of conduct (행동 윤리 강령) 의 주요 내용을 짚어 주신다면요.
장지훈: 먼저 기존의 리스 계약서 상에서는 렌트비를 못 내는 경우에는 대다수의 표준 리스 계약서에서는 계약을 파기하고 건물주가 세입자를 퇴거시킬 수가 있습니다. 만약 연대 보증인으로 체결한 리스 계약서라면, 개인파산으로 만들어서 개인이 만약 소유한 재산 즉 부동산이 있다면 그것까지 찾아내서 법원 명령으로 강제 매각 집행까지 할 수가 있을 것입니다.
Code of Conduct는 이러한 것을 발생하지 못하도록 원천 금지를 합니다. 즉 렌트비를 내지 못했다고 건물주가 계약을 파기하고 세입자를 퇴거시킬 수가 없습니다.
진행자: 코로나19 사태 기간 동안에는 임대료 미납을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 거군요.
장지훈: 네. 그렇습니다. Code of Conduct는 건물주와 세입자가 함께 협상하여 렌트비를 삭감하되 건물주는 세입자에게 비율적으로 삭감률을 명목적으로 최대 100%까지 제시하여야 합니다. 100% 삭감이 아니고 up to 100% 까지 재량권을 행사하라는 의미입니다. 이때 비율은 waive와 deferral로 나눕니다.
진행자: Waive(waiver)와 Deferral 각각 다른 의미 같은데, 부연 설명을 주시면 좋겠어요.
장지훈: Waive는 렌트비 면제, Deferral은 렌트비를 내는 것을 연기하여 추후에 내도록 하는 것입니다. Code of Conduct의 근간은 waive 자체를 50% 밑으로 하지 않는 것으로 하고 있습니다. 물론 쌍방이 합의를 하면 50% 밑으로 낮추어서 waive를 정할 수도 있도록 제시하고 있습니다.
진행자: 어떡해 씨는 waive (면제) 없이, deferral (연기) 2개월만 받으신 것 같은데요. 건물주가 두 달 임대료 지불 연기를 허용해 주었지만 코로나 사태가 끝나는 시점에 다 갚아야 하는 것도 부담이 되지 않을까요.
장지훈: 네, 우선 면제 waive는 받으셔야 하는 권리라고 생각합니다. 또한 deferral 된 렌트비를 코로나가 끝나는 시점에 한꺼번에 내는 것은 code of conduct에서 허용을 하지 않습니다. 연기된 렌트비는 분할상환을 하되, 해당 리스 계약서에서 남은 리스 기간과 최장 24개월 기간 중에서 비교하여 가장 긴 기간을 정하셔서 말씀드린 대로 그 기간 내에 분할 상환을 하게 됩니다.
진행자: 만약 어떡해 씨의 리스 기간이 1년이 남았다면 남은 1년 내에 내는 것이 아니고, 24 개월 기간 내에 분할 상환을 할 수가 있겠네요. 리스 기간이 3년 또는 4년 남았다면 그 기간 동안 분할 상환하면 되겠고요.
장지훈: 그렇습니다. 어떡해 씨는 설상가상으로, 렌트비까지 인상하려고 하는 건물주의 압박을 받고 계시는데요. Code of Conduct에서는 오히려 렌트비 인상을 동결하는 것에 건물주가 동의하라고 하고 있습니다. 렌트비를 못 내었기 때문에 이자가 발생하였다고 하더라도 이러한 이자도 건물주가 요구하지 못하도록 하고 있습니다. 또한 소위 bank guarantee 또는 Security deposit처럼 보증금도 건드리지 못하도록 한 것이 code of conduct입니다.
진행자: 설명을 들어보니 어떡해 씨는 우선 code of conduct로 어느 정도 권리를 찾으실 수 있을 것 같은데요. 한편, 경우에 따라서는 건물주만 일방적으로 손해를 보는 것이 아닌가 생각이 들 수도 있겠어요.
장지훈: 네, code of conduct는 일방적으로 세입자만을 위한 특별법은 꼭 아닙니다. 서로 협상을 하되 기준을 만들어준 경우라고 보시면 되고, 정부에서는 Land Tax 혜택을 25% 삭감함으로써 건물주에게 혜택을 주고 있습니다. 이러한 혜택을 세입자에게 전달될 수 있도록 하게 하는 것이 주목적입니다. 즉, 적어도 세입자에겐 25% 렌트비 삭감을 주는 것이 실용적인 결과라고 보고 있으며, 통상 50% 삭감을 25% 렌트비 삭감과 25% 렌트비 연기로 만들어서 쌍방이 합의점을 찾기도 합니다.
진행자: 그런데, 만약 건물주가 소위 악덕 건물주여서 나 몰라라 나오면 어떻게 하죠? 합의가 못 이루어지면 어떻게 되나요?
장지훈: 주로 규모가 큰 부동산 에이젼트 회사인 경우에는 합리적인 삭감과 지연을 제시하는 경우가 많고요. 개인으로서 작은 에이젼트를 통하여 하는 경우에는 배 째라 정신으로 나오는 경우가 있을 것입니다. 이 경우 mediation 조정이라는 과정을 받을 수 있도록 제도를 만들어 놨습니다.
어떡해 씨가 살고 계신 퀸즈랜드에서는 해당 특별법을 위반하였을 시에는 최대 $ 2,660 벌금을 부여하도록 하고 명시하고 있으나, 쌍방이 함께 머리를 맞대고 합의를 보게 하는 채찍의 역할이 아닌가 생각됩니다. Land Tax 혜택처럼 당근도 주었으니까 가능하면 쌍방이 상업적으로 접근하여 서로 양보도 하시면서 해결을 보시는 것이 제일 좋을 것 같습니다.
진행자: 극단적인 예지만 서로 등을 지면 나중에 비즈니스 매매를 하고자 할 때 크게 애먹이게 하는 건물주도 있다고 들었습니다.
장지훈: 네, 그렇습니다. JobKeeper에 등록이 되신 분들께서는 이미 정부로부터 30% 매출이 떨어졌다는 증거를 받은 경우이니까요, 적극적으로 세입자로서 힘든 점을 알리시고, 합리적인 결과를 가지시는 것이 또 다른 지혜가 아닌가 생각됩니다.
물론 개개인마다 사정이 다르기 때문에 불가피하게 30% 매출이 떨어진 것을 증빙하지 못하는 경우도 있을 것 같습니다. 경험이 많으신 회계사 분들의 도움으로 방법을 함께 찾아보시면 좋겠습니다.
또한, 청취자 분들 중 건물주 입장에 계신 분들께는 손해를 많이 보시게 된다고 억울하다고 하시는 분들도 계실 것입니다. Land Tax 혜택처럼 건물주에게 혜택을 받으실 수 있도록 한 점도 감안하셔서 아무쪼록 세입자 분들과 큰 어려움이 없이 해결하셨으면 좋겠습니다.
진행자: 네. 잘 알겠습니다. 오늘은 코로나 팬데믹 상황에서 세입자가 렌트비를 내기 힘든 경우 리스 계약서가 있더라도 코로나 특별법으로 건물주와 법적인 분쟁을 해결할 수 있는 방법, 합리적인 대처법에 대해 알아봤습니다. 지금까지 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사였습니다. 진행에 유화정입니다.
상단의 팟캐스트를 클릭하시면 전체 내용을 들으실 수 있습니다.
코로나19 검사가 현재 호주 전역에서 실시되고 있습니다. 감기, 독감 등의 증상이 있다면 의사에게 전화를 하거나, ‘국립 코로나바이러스 건강 정보’ 핫라인 1800 020 080으로 연락하세요.
